Jahressteuergesetz 2024: Wohnungsgemeinnützigkeit wird im Gesetz verankert

§ 52 Abs. 2 S. 1 wird dazu um die neue Nr. 27 ergänzt: „„die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke; dies ist die vergünstigte Wohnraumüberlassung an Personen im Sinne des § 53. § 53 Nr. 2 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Bezüge nicht höher sein dürfen als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe im Sinne des § 28 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch; beim Alleinstehenden oder Alleinerziehenden tritt an die Stelle des Fünffachen das Sechsfache des Regelsatzes. Die Hilfebedürftigkeit muss zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses vorliegen.“

Die Vermietung von Wohnungen an hilfsbedürftige Menschen als steuerbegünstigter Zweck ist nichts Neues. Im Rahmen mildtätiger Zwecke war und ist das schon bisher möglich.

Nach S. 3 der Neuregelung müssen die Voraussetzungen der Hilfsbedürftigkeit zu Beginn des Mietverhältnisses nachgewiesen werden. In der Gesetzesbegründung wird das so ausgelegt, dass eine Überprüfung während der Dauer des Mietverhältnisses nicht erforderlich ist. Anders als bei der Hilfsbedürftigkeit bei mildtätigen Zwecken muss also keine regelmäßige Prüfung stattfinden. Aus mietrechtlichen Gründen wäre es ohnehin nicht möglich, Mieter wegen gestiegenen Einkommens zu kündigen. Mögliche Fehlbelegungen im Laufe eines Mietverhältnisses durch eine Verbesserung der Einkommenssituation der Mieter sind also ausdrücklich unschädlich.

Bei der Vermietung ist zu unterscheiden, ob die Wohnungen hilfebedürftige oder nicht hilfebedürftige Personen vermietet werden.

Die Neuregelung in § 52 Abs. 2 S. 1 Nr. 27 AO stellt klar, dass die vergünstigte Vermietung an hilfebedürftige Personen – entsprechende Satzungszwecke vorausgesetzt – eine Zweckverwirklichung darstellt. Damit fällt sie in den Zweckbetrieb. Potenziell entstehende Verluste können damit aus allen anderen Einnahmen ausgeglichen werden.

Die Vermietung an nicht hilfsbedürftige Personen fällt in die nicht begünstigte, aber steuerfreie Vermögensverwaltung. Sie ist nicht schädlich für die Gemeinnützigkeit, solange sie nicht zur Haupttätigkeit der gemeinnützigen Einrichtung wird.

Geregelt wird in § 52 Abs. 2 S. 1 Nr. 27 AO nur eine Einkommensobergrenze für Mieter, keine Obergrenze für die Höhe der Miete. Laut Gesetzesbegründung muss die Miete aber unter dem Marktüblichen liegen, da andernfalls keine Unterstützungsleistung der Körperschaft vorläge. Das müsse nur zu Beginn des Mietverhältnisses und bei Mieterhöhungen geprüft werden.

Laut Gesetzesbegründung reicht es auch aus, wenn die jeweilige Wohnung zu einem Mietzins vermietet wird, der nur die tatsächlichen Aufwendungen einschließlich der regulären Absetzung für Abnutzung deckt und keinen Gewinnaufschlag enthält. Das ist aber weder aus der neuen Regelung des § 52 Abs. 2 S. 1 Nr. 27 noch aus anderen Vorschriften des Gemeinnützigkeitsrechts abzuleiten. Der BFH hat jedenfalls ausdrücklich klargestellt, dass das spezielle Gewinnerzielungsverbot für Wohlfahrtspflegebetriebe nicht auf andere Zweckbetriebe übertragen werden kann (BFH, Urteil vom 18.08.2022, Az. V R 49/19, Abruf-Nr. 233430).

Für gemeinnützige Einrichtungen, die bereits Wohnungen vermieten oder planen, gibt es einen relevanten „Mitnahmeeffekt“: Weil die Vermietung dem Zweckbetrieb zugeordnet werden kann, kann die Schaffung und der Ausbau von Wohnraum künftig aus zeitnah zu verwendenden Mittel finanziert werden. Einzige Voraussetzung ist, dass die Wohnungsgemeinnützigkeit als weiterer Zweck in die Satzung aufgenommen wird. Das kann z. B. auch für Mitarbeiterwohnungen interessant sein.