PV-Anlage der Eigentümergemeinschaft: Welche Gestaltungen den Verzug bekommen sollten

Die Gretchenfrage ist, wer die Anlage installieren und betreiben soll. Natürlich kann das die Eigentümergemeinschaft selbst tun. Das birgt aber Probleme:

Zunächst stellt sich die Frage, ob sich überhaupt alle Eigentümer beteiligen wollen und zu welchen Anteilen. Haben einige Eigentümer kein Interesse an dem Projekt, könnten sie das Vorhaben blockieren. Sie könnten zwar durch einen Mehrheitsbeschluss überstimmt werden. Aber dem gemeinsamen Miteinander täte das sicherlich nicht gut.

Und selbst wenn ein Beschluss zugunsten der Installation einer PV-Anlage getroffen werden sollte, stellt sich sofort die nächste Frage: Wie soll das Projekt finanziert werden?

Um Streitigkeiten zu umgehen, empfiehlt sich für die Praxis folgender Weg: Das Projekt „PV-Anlage“ wird nicht von der Eigentümergemeinschaft realisiert, sondern einer eigens dafür gegründeten Personengesellschaft überlassen. Diese Personengesellschaft besteht typischerweise aus genau den Eigentümern, die ohnehin gewillt sind, auf dem Dach eine PV-Anlage zu betreiben. Und auch die finanzielle Beteiligung kann nun jedem Eigentümer selbst überlassen werden. Entweder der Eigentümer und nun Gesellschafter verwendet für seinen Anteil eigenes Kapitalvermögen, oder er nimmt – ganz oder teilweise – ein Darlehen auf. Die Vorteile:

Wichtig | Da die PV-Anlage das Dach des Mehrfamilienhauses nutzt, bietet es sich an, dass die Betreibergesellschaft für die Dachnutzung an die Eigentümergemeinschaft eine jährliche Pacht entrichtet. Diese Pacht sollte auch diejenigen Eigentümer zufrieden stellen, die sich nicht an der PV-Anlage beteiligen möchten. Denn über die Pacht generiert die Eigentümergemeinschaft Erträge, die auch denjenigen Eigentümern zugutekommen, die an der PV-Anlage nicht beteiligt sind.

Klassischerweise soll der durch die PV-Anlage erzeugte Strom innerhalb des Gebäudes verbraucht werden, und zwar sowohl in den Gemeinschaftsräumen als auch in den jeweiligen Eigentumswohnungen. Deshalb bietet sich das Mieterstrommodell an. Dieses gilt – anders als der Wortlaut vermuten lässt – nicht nur für Mieter, sondern auch für Eigentümer, die die Wohnungen bewohnen.

Ausfluss des Mieterstrommodells ist, dass die Vollversorgung der teilnehmenden Parteien sichergestellt sein muss. Das erfordert, dass die Betreibergesellschaft nicht nur die PV-Anlage betreiben, sondern auch selbst Strom von einem Energieversorger einkaufen und diesen an die teilnehmenden Parteien weiterliefern muss. Denn andernfalls könnten diese nicht mit Strom versorgt werden, wenn die Sonne nicht scheint oder die PV-Anlage aus anderen Gründen nicht genügend Strom für den aktuell geforderten Verbrauch liefert.

Die teilnehmenden Wohnungseinheiten erhalten also künftig nicht eine Rechnung über den Strombezug aus der PV-Anlage von der Gesellschaft und eine weitere Rechnung über den „normalen“ Strombezug von einem Stromversorger, sondern nur eine Rechnung von der Betreibergesellschaft. Diese enthält einen Mischpreis, der die Kosten des PV-Stroms und des Netzstroms berücksichtigt.

Zudem steht jeder Partei die freie Wahl des Stromversorgungsunternehmens zu. Es darf im Mieterstrommodell also niemand zur Teilnahme an dem Strombezug von der Betreibergesellschaft gezwungen werden. Das kann dann dazu führen, dass z. B. nur ein Bruchteil der Eigentümer an dem Projekt teilnehmen. Die Praxis sieht typischerweise aber anders aus und die meisten Parteien nehmen an dem Mieterstrommodell teil.

Der Grund dafür ist recht simpel: Da der von der PV-Anlage erzeugte Strom deutlich günstiger ist als der von einem Stromversorger bezogene Strom, liegt der von der Betreibergesellschaft geforderter Mischpreis für eine kWh regelmäßig deutlich unterhalb des Preises, den ein regulärer Stromanbieter fordern würde. Damit wird für alle teilnehmenden Parteien ein Vorteil generiert – egal ob Mieter oder Eigentümer.

Wichtig | Zusätzlich profitiert die Betreibergesellschaft durch die staatliche Förderung in Form des Mieterstromzuschlags. Dadurch werden weitere Erträge generiert. Und was passiert mit dem erzeugten und nicht benötigten Strom? Dieser wird entweder innerhalb einer Batterie gespeichert und später von den Parteien verwendet – oder für eine EEG-Vergütung an den Netzbetreiber veräußert.

Die Betreibergesellschaft wird mit der PV-Anlage gewerblich tätig und begründet damit einen Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 EStG).

Grundsätzlich folgt daraus, dass die Gesellschaft ihren Gewinn durch Bilanzierung oder Einnahmen-Überschussrechnung ermitteln muss. Das ist aufwendig und kostet Steuern. Doch damit nicht genug. Es muss eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung beim Finanzamt abgegeben werden (§§ 179, 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a AO). Mittels dieser und dem Feststellungsbescheid des Finanzamts wird der Gewinn auf die einzelnen Gesellschafter verteilt und unterliegt bei diesen der Besteuerung zum individuellen Grenzsteuersatz von bis zu 45 Prozent (§ 32a EStG).

Diese Besteuerung verhindert seit 2022 meist § 3 Nr. 72 EStG. Denn gemäß dieser Vorschrift sind alle Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb der PV-Anlage steuerfrei, wenn die Betreibergesellschaft maximal 100 kWp an begünstigten PV-Anlagen betreibt und die auf dem Mehrfamilienhaus betriebene PV-Anlage maximal 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit umfasst. Maßgebend für die Grenzen sind dabei nur die von der Betreibergesellschaft betriebenen PV-Anlagen – nicht die PV-Anlagen, die einzelne Eigentümer ggf. daneben betreiben. Parallel zur Steuerfreiheit der Einnahmen ist gemäß § 3c Abs. 1 EStG ein Abzug von Betriebsausgaben ausgeschlossen. Der von der Betreibergesellschaft erzielte Gewinn wird folglich steuerfrei vereinnahmt.

Die Betreibergesellschaft wird durch den Betrieb der PV-Anlage Unternehmerin i. S. v. § 2 Abs. 1 UStG.

Damit sind die von ihr gegenüber den am Mieterstrommodell teilnehmenden Parteien erbrachten Stromlieferungen steuerbar und mangels Steuerbefreiung (§ 4 UStG) auch steuerpflichtig. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei den teilnehmenden Parteien um Mieter oder Eigentümer handelt.

Denn eine nach § 4 Nr. 12 a) UStG steuerfreie Nebenleistung zu einer steuerfreien Wohnungsvermietung kann sich bereits deshalb nicht ergeben, weil die Betreibergesellschaft selbst keine Wohnungen an die Nutzer vermietet. Damit unterliegen die Stromlieferungen dem Regelsteuersatz von 19 Prozent (§ 12 Abs. 1 UStG). Gleiches gilt auch für die vom Netzbetreiber gezahlten EEG-Vergütungen.

Wichtig | Ein vom Netzbetreiber gemäß § 21 Abs. 3 EEG gezahlter Mieterstromzuschlag unterliegt nicht der Umsatzsteuer (echter Zuschuss).

Aufgrund der vollständigen Verwendung der PV-Anlage für umsatzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze steht der Betreibergesellschaft bei Erwerb der PV-Anlage zwar der volle Vorsteuerabzug zu (§ 15 UStG). Dieser hat ab dem 01.01.2023 allerdings nahezu keine Bedeutung. Denn die Lieferung und Installation der PV-Anlage an die Betreibergesellschaft unterliegt gemäß § 12 Abs. 3 Nr. 1 UStG lediglich einem Steuersatz von null Prozent, weil die Installation auf Wohnungen erfolgt.

Damit beträgt der Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der PV-Anlage typischerweise null Euro und es verbleibt nur ein Vorsteuerabzug aus den Rechnungen des Stromversorgers für den zusätzlich bezogenen Strom.

Wichtig | Anders als bei § 3 Nr. 72 EStG gibt es bei § 12 Abs. 3 UStG keine kWp-Grenze. Auch eine auf einem MFH installierte PV-Anlage mit 150 kWp unterliegt dem Nullsteuersatz. Für diese wäre jedoch § 3 Nr. 72 EStG nicht anwendbar. Das Problem liegt auf der Hand: Die Betreibergesellschaft erhält nur für den Bezug des Fremdstroms einen Vorsteuerabzug, muss aber auf alle getätigten Umsätze Umsatzsteuer abführen. Diese führt für die teilnehmenden Parteien zu einer effektiven Belastung, weil diese die Wohnungen typischerweise für private Zwecke nutzen. Sie sind also auch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Die Lösung für dieses Dilemma schafft § 19 Abs. 1 UStG: Wendet die Betreibergesellschaft die Kleinunternehmerregelung an, wird die von ihr geschuldete Umsatzsteuer nicht erhoben. Parallel ist für sie zwar kein Vorsteuerabzug mehr möglich – aber dieser ist ja ohnehin nur für den geringen Fremdbezug von Strom zulässig.

Als Kleinunternehmer kann die Betreibergesellschaft gegenüber den teilnehmenden Parteien also „brutto wie netto“ abrechnen. Und das reduziert entweder den von den teilnehmenden Parteien je kWh geforderten Strompreis – oder erhöht den Gewinn der Betreibergesellschaft. Damit die Betreibergesellschaft die Kleinunternehmerregelung nutzen kann, darf ihr Umsatz aber nicht mehr als 25.000 Euro betragen (§ 19 Abs. 1 S. 1 UStG).