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V+V-EinkünfteSo setzen Sie die Home-Office-Pauschale bei den Vermietungseinkünften als Werbungskosten ab

Abo-Inhalt28.02.20256 Min. Lesedauer

| Vermieter verwalten Immobilien oft von zu Hause. Ein häusliches Arbeitszimmer können sie meist nicht geltend machen, weil die Voraussetzungen (Arbeitszimmer ist Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung) nicht erfüllt sind. Leer gehen Vermieter trotzdem nicht aus. Denn sie können die Home-Office-Pauschale als Werbungskosten absetzen. SSP stellt das Steuersparpotenzial der Pauschale für Vermieter vor. |

Die Home-Office-Pauschale ab 2023

Seit 2023 ist die Home-Office-Pauschale in § 4 Abs. 5 Nr. 6c EStG geregelt. Diese Norm betrifft zwar nur die Gewinneinkunftsarten. Über den Verweis in § 9 Abs. 5 S. 1 EStG findet das Gesetz aber auch auf die Überschusseinkunftsarten Anwendung, sodass auch Vermieter profitieren. Die Pauschale beträgt sechs Euro pro Tag und maximal 1.260 Euro pro Jahr. Der Höchstbetrag wird damit bei 210 zu berücksichtigenden Tagen im Jahr erreicht.

Praxistipp | Die Pauschale deckt alle Aufwendungen ab, die infolge der beruflichen Tätigkeit in der Wohnung entstehen. Aufwendungen für Arbeitsmittel sowie Telefonkosten können Sie damit zusätzlich zur Pauschale geltend machen.

Die Abzugsvoraussetzungen für die Pauschale sind denkbar einfach. Der Abzug ist für jeden Tag zulässig, an dem Sie Ihre berufliche Tätigkeit überwiegend in Ihrer häuslichen Wohnung ausgeübt und keine erste Tätigkeitsstätte aufgesucht haben. Wo Sie in Ihrer Wohnung die Tätigkeit ausüben, spielt keine Rolle. Das kann ein Arbeitszimmer sein oder ein Küchentisch.

Beispiel 1

Vermieter V ruft an einem Sonntag im Online-Banking die Kontoauszüge ab. Er prüft dabei, ob ein Mieter die fällige Miete fristgerecht bezahlt hat.
Lösung: Auch wenn die berufliche Tätigkeit nur wenige Minuten dauert, kann V für diesen Tag die Home-Office-Pauschale von sechs Euro geltend machen. Diese trägt er auf der Anlage V in der Zeile 80 („Sonstige Kosten“) ein.

Üben Sie Ihre Tätigkeit an einem Tag sowohl im Home-Office als auch auswärts aus, ist für den Abzug prinzipiell entscheidend, ob der zeitliche Anteil im Home-Office überwiegt. Für Vermieter gilt aber eine Sonderregelung (§ 4 Abs. 5 Nr. 6c S. 2 EStG). Steht Ihnen für die Tätigkeit als Vermieter außerhalb des Home-Office dauerhaft kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, ist ein Abzug der Pauschale auch dann zulässig, wenn Sie die Tätigkeit am selben Tag auswärts ausgeübt haben.

Beispiel 2

Vermieter V fährt an einem Montag zu seinem Vermietungsobjekt, um die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser zu dokumentieren. Am Abend meldet er im Home-Office dem Gasversorger den Gaszählerstand per Mail.
Lösung: Weil die auswärtige Tätigkeit überwiegt, lässt sich die Pauschale prinzipiell nicht absetzen – infolge der Sonderregelung jedoch schon. Hinzu kommen die Fahrtkosten für die Fahrt zum Vermietungsobjekt. Bei Nutzung eines eigenen Pkw lassen sich pauschal 0,30 Euro je Kilometer geltend machen.

Ist eine parallele weitere Tätigkeit schädlich?

Die meisten Vermieter sind nicht nur Vermieter, sondern gehen auch anderen beruflichen oder betrieblichen Betätigungen nach. Ist diese Tätigkeit, für die evtl. gar ein anderer Arbeitsplatz besteht, für den Abzug der Pauschale schädlich?

Nein. Denn das BMF führt in seinem Schreiben vom 15.08.2023 (Az. IV C 6 – S 2145/19/10006 :027, Abruf-Nr. 236925) in der Rz. 36 aus: Werden mehrere betriebliche oder berufliche Tätigkeiten nebeneinander ausgeübt, sind die Voraussetzungen für den Abzug der Pauschale tätigkeitsbezogen zu prüfen. Im Klartext: Sie können die Pauschale abziehen, wenn

  • Sie bezogen auf die jeweilige Tätigkeit zeitlich überwiegend im Home-Office gearbeitet und keine erste Tätigkeitsstätte aufgesucht haben oder
  • bezogen auf die jeweilige Tätigkeit dauerhaft kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht und die Tätigkeit im Home-Office ausgeübt wurde.

Beispiel 3

Arbeitnehmer A fährt morgens um 07:00 Uhr zum Betrieb seines Arbeitgebers (erste Tätigkeitsstätte). Um 16:00 Uhr kehrt er zur Wohnung zurück. Dort angekommen telefoniert er mit seinem Mieter aufgrund eines Wasserschadens in einer vermieteten Wohnung.
Lösung: Zwar wird A an diesem Tag überwiegend außerhalb seiner Wohnung tätig. Das ist aber unschädlich, weil eine tätigkeitsbezogene Betrachtung erforderlich ist. Weil A an diesem Tag bezogen auf die Tätigkeit als Vermieter überwiegend im Home-Office tätig geworden ist, kann er die Tagespauschale absetzen. Für die Fahrt zum Arbeitgeber kann er zudem die Entfernungspauschale geltend machen.

Mehrere Tätigkeiten: Doppelter Abzug der Pauschale?

Weil die Pauschale auf die jeweilige Tätigkeit abstellt, stellt sich natürlich auch die Frage, ob Sie die Pauschale an einem Tag doppelt absetzen können, weil Sie an einem Tag mehrere verschiedene Tätigkeiten überwiegend im Home-Office ausgeübt haben. Das funktioniert leider nicht. Das liegt daran, dass die Pauschale insgesamt nur einmal pro Tag gewährt wird. Liegen die Voraussetzungen für einen doppelten Abzug also vor, müssen Sie die Pauschale auf die jeweiligen Tätigkeiten aufteilen, die zum Abzug berechtigen.

Beispiel 4

Arbeitnehmer A arbeitet von 08:00 Uhr bis 16:30 Uhr im Home-Office. Am Abend erstellt er für sein Vermietungsobjekt im Home-Office die Nebenkostenabrechnung.
Lösung: Beide Tätigkeiten berechtigen für den Abzug der Pauschale. Weil A insgesamt nur einmal sechs Euro absetzen kann, muss er die Pauschale aufteilen.

Wie Sie diese Aufteilung vornehmen, obliegt Ihnen. Sie können die Pauschale anhand des zeitlichen Umfangs der Arbeiten aufteilen. Sie können aber auch auf die Aufteilung verzichten und die Pauschale der Einfachheit halber einer der Tätigkeiten zuordnen, die zum Abzug berechtigen (BMF, Schreiben vom 15.08.2023, Az. IV C 6 – S 2145/19/10006 :027, Abruf-Nr. 236925, Rz. 29). Diese Form der Zuordnung ist nicht nur einfach, sondern bietet auch einen Vorteil: Wirkt sich die Pauschale bei einer der zum Abzug berechtigenden Tätigkeiten nicht aus, können Sie die Pauschale einfach der anderen Tätigkeit zuordnen und so Steuern sparen. Meistens ist das bei Arbeitnehmern der Fall.

Beispiel 5

Wie Beispiel 4. Die Werbungskosten von Arbeitnehmer A übersteigen nicht den Arbeitnehmer-Pauschbetrag von 1.230 Euro (§ 9a Nr. 1 a EStG).
Lösung: Bei einer Zuordnung der Pauschale zur nichtselbstständigen Tätigkeit ergibt sich infolge des höheren Arbeitnehmer-Pauschbetrags keine Steuerersparnis. Bei einer Aufteilung ergibt sich insoweit keine Steuerersparnis, wie die Pauschale auf die nichtselbstständige Tätigkeit entfällt. Wird die Pauschale vollständig den Vermietungseinkünften zugeordnet, wirkt sie sich vollständig steuermindernd aus.

Das gilt für den Nachweis der Home-Office-Pauschale

Weder das Gesetz noch die Gesetzesbegründung oder das BMF-Schreiben vom 15.08.2023 enthalten konkrete Regelungen zum Nachweis. Die Tage, an denen die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Pauschale erfüllt sind, müssen Sie dem Finanzamt lediglich in geeigneter Form glaubhaft machen. Das kann z. B. durch Eintragungen in einem Kalender erfolgen.

Fazit | Clevere Vermieter dokumentieren die Tage, an denen sie im Home- Office tätig geworden sind und setzen die Pauschale von den Vermietungseinkünften ab. Selbst wenn nur ein Objekt verwaltet wird, ist es bereits glaubhaft, wenn die Pauschale für mindestens 13 Tage geltend gemacht wird. Denn meistens rufen Vermieter mindestens einmal im Monat im Online-Banking die Kontoauszüge ab und prüfen, ob die Mieter die fälligen Mieten entrichtet haben. Einmal im Jahr wird zudem die Nebenkostenabrechnung erstellt. Hinzu kommen oft aber noch weitere Tage, die zu einem Abzug berechtigen: Fand im Home-Office ein Telefonat mit dem Mieter statt? Wurde aus dem Home-Office heraus ein Handwerker mit einer Reparatur beauftragt? Ging Post mit Bezug zum Vermietungsobjekt ein und wurde im Home-Office geprüft bzw. bearbeitet (z. B. der Bescheid über die Grundabgaben und die Kosten der Müllentsorgung)?

AUSGABE: SSP 3/2025, S. 15 · ID: 50307886

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