Vermieter: Kann die Stromlieferung mittels PV-Anlage eine eigenständige Hauptleistung sein?

Vermieten Sie ein Wohnhaus, sind die Mieteinnahmen gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a) UStG von der Umsatzsteuer befreit. Die Steuerbefreiung erstreckt sich auf die Kaltmiete und übliche Nebenleistungen, die damit in unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Typischerweise sind daher neben den Mieten auch die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit (Warm-) Wasser, die Flur- und Treppenreinigung, die Überlassung von Waschmaschinen, die Treppenbeleuchtung sowie die Lieferung von Strom als Nebenleistungen von der Umsatzsteuer befreit (Abschn. 4.12.1 Abs. 5 UStAE).

Installieren Sie auf einem steuerfrei vermieteten Objekt eine PV-Anlage und nehmen die Mieter den Strom ab, hat die Finanzverwaltung bislang die Auffassung vertreten, dass es sich bei der Lieferung des Stroms um eine Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung handelt. Das hat steuerlich folgende Konsequenzen:

Diese Auffassung wird vom BFH nicht mehr geteilt. Nach seiner Ansicht kann die Lieferung von Strom an Mieter unter strengen Voraussetzungen als eigenständige Hauptleistung angesehen werden. Infolge dessen unterliegt die Stromlieferung nicht der Steuerbefreiung und stellt einen umsatzsteuerpflichtigen Vorgang dar. Verzichtet der Vermieter auf die Kleinunternehmerregelung (§ 19 Abs. 1 UStG) oder gilt diese aufgrund anderer unternehmerischer Tätigkeiten des Vermieters ohnehin nicht, wird die Umsatzsteuer auch erhoben und der Vermieter ist zum Vorsteuerabzug berechtigt (BFH, Urteil vom 17.07.2024, Az. XI R 8/21, Abruf-Nr. 243963).

Damit liegt der BFH auf einer Linie mit dem EuGH. Der entschied bereits 2015, dass eine Stromlieferung an den Mieter als von der Vermietung getrennte eigenständige Hauptleistung angesehen werden kann (z. B. EuGH, Urteil vom 16.04.2015, Rs. C-42/14, Abruf-Nr. 144863). Voraussetzung für diese „Mieterstrommodelle“ ist allerdings, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, den Stromlieferanten auszuwählen.

Wichtig | Das bedeutet für die Praxis, dass es nicht genügt, mit dem Mieter über den von der PV-Anlage erzeugten und vom Mieter verbrauchten Strom abzurechnen. Es muss ein gesonderter Strombelieferungsvertrag mit dem Mieter geschlossen werden. Aufgrund dieses Vertrags hat der Mieter monatliche Abschläge für den gelieferten Strom zu entrichten und es ist nach einem Belieferungsjahr mit einer Endabrechnung über die tatsächlich gelieferte Strommenge abzurechnen. Das erfordert meistens die Anbringung gesonderter Stromzähler. Zudem gibt der Vertrag dem Mieter die Möglichkeit, den Strombelieferungsvertrag unabhängig vom Mietvertrag zu kündigen und sich am regulären Markt („normale“ Stromlieferanten) mit Strom zu versorgen. Der Mieter hat also eine freie Wahl für den Stromversorger.

In der Theorie ist es ganz einfach: Sie vermieten eine Wohnung an einen Mieter, installieren auf dem Dach eine PV-Anlage, schließen mit dem Mieter einen Strombelieferungsvertrag ab und verzichten auf die Kleinunternehmerregelung. Schon unterliegt das Entgelt für die Stromlieferung der Umsatzsteuer, und Sie sind zum Vorsteuerabzug berechtigt.

So einfach, so gut – aber nicht lukrativ. Denn wenn Sie seit 2023 auf dem Dach eines Mietobjekts eine PV-Anlage installieren lassen, beträgt die in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer 0 Prozent (§ 12 Abs. 3 UStG). Effektiv erlangen Sie also keinen Vorteil, sondern einen Nachteil: Die Vorsteuer beträgt noch immer 0 Euro, aber nun müssen Sie von den gesonderten Zahlungen des Mieters für den Strom 19/119 Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen. Das war im BFH-Fall noch anders, weil dort die PV-Anlage zu 19 Prozent geliefert wurde und sich somit ein Vorsteuerabzug ergab.

Profitieren können Sie aber in zwei anderen Fällen:

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, was für die Installation einer neuen Heizungsanlage bzw. Wärmepumpe gilt. Auch hier wird der Vermieter mit hohen potenziell vorsteuerbehafteten Kosten belastet. Kann er nun bzgl. der Wärmeversorgung mit dem Mieter wie bei der Stromversorgung einen eigenständigen Vertrag abschließen mit dem Ergebnis, dass die Wärmeversorgung als eigenständige umsatzsteuerpflichtige Hauptleistung anzusehen und der Vermieter deshalb zum Vorsteuerabzug berechtigt ist?

Das funktioniert leider nicht. Denn der BFH sieht bei der Wärmeversorgung einen direkten Zusammenhang zur Vermietung (BFH, Urteil vom 17.12.2023, Az. V R 15/21, Abruf-Nr. 240298). Das liegt daran, dass der Vermieter bereits aus dem Mietvertrag heraus zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung die Versorgung mit Wärme und Wasser schuldet.