Erneuerung der Heizungsanlage: So machen Sie Kosten steuerlich optimal geltend

Wird die Heizungsanlage im Vermietungsobjekt vollständig erneuert, ist zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten, die sich nur über die Abschreibung des Gebäudes auswirken, zu unterscheiden.

Nachträgliche Herstellungskosten i. S. v. § 255 Abs. 2 HGB liegen vor, wenn das Gebäude eine Mehrung der Substanz oder eine wesentliche Verbesserung erfährt. Keine Substanzmehrung besteht, wenn die neue Anlage die Funktion des bisherigen Gebäudebestandteils für das Gebäude in vergleichbarer (zeitgemäßer) Weise erfüllt (BFH, Urteil vom 13.03.1979, Az. VIII R 83/77, BStBl. 1979 II S. 435). Es handelt sich dann um Erhaltungsaufwendungen, die im Zahlungsjahr als Werbungskosten abgezogen werden können.

Wird im Vermietungsobjekt nicht nur die Heizungsanlage saniert, sondern auch andere zentrale Ausstattungsmerkmale (Sanitär- und Elektroinstallation sowie Fenster), kann durch die Standardhebung eine wesentliche Verbesserung eintreten.

Dann liegen nachträgliche Herstellungskosten vor, die sich lediglich über die erhöhte Abschreibung steuermindernd auswirken. Der Standard eines Gebäudes hebt sich, wenn Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung oder Erweiterung des Gebrauchswerts führen (BMF, Schreiben vom 18.07.2003, Az. IV C 3 – S 2211 - 94/03, Abruf-Nr. 031908, Rz. 28 i. V. m. Rz. 9 ff.).

Wichtig | Zuschüsse aus öffentlicher Förderung mindern den Betrag der nachträglichen Herstellungskosten bzw. Erhaltungsaufwendungen.

Werden einzelne Heizungsbestandteile ersetzt (z. B. neuer Heizkessel), führt das stets zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand.

Wird die Heizungsanlage zeitnah nach dem Erwerb eines Vermietungsobjekts vollständig oder teilweise erneuert, kann es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handeln. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (netto) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Wichtig | Aus steuerlicher Perspektive ist es deshalb angeraten, umfangreichere Sanierungsarbeiten an erworbenen Objekten nach mehr als drei Jahren nach der Anschaffung in Angriff zu nehmen. Das gilt natürlich unter der Voraussetzung, dass sich das Objekt auch ohne die Maßnahmen im vermietbaren Zustand befindet.

Für die Einbindung einer Fotovoltaikanlage oder eines Blockheizkraftwerks in die Beheizung der Immobilie gelten steuerliche Besonderheiten.

Beide Anlagen werden nicht als Gebäudebestandteil, sondern als vom Gebäude selbstständige Wirtschaftsgüter (= Betriebsvorrichtungen) angesehen, die separat wie bewegliche Wirtschaftsgüter abgeschrieben werden. Da der erzeugte Strom in der Regel nicht vollständig im Objekt verbraucht werden kann und daher teilweise ins Netz eingespeist wird, ist der Betrieb der Fotovoltaikanlage bzw. des Blockheizkraftwerks als eigenständige gewerb-liche Tätigkeit der Energieerzeugung zu erfassen.

Tauschen Sie in Ihrem Eigenheim die Heizungsanlage aus, können Sie bestimmte Austauschkosten über die Steuerermäßigungen nach § 35a und § 35c EStG geltend machen. Hier kommt es nicht darauf an, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten handelt. Die Steuerermäßigungen scheiden aber aus, wenn die Heizungserneuerung eine öffentlich geförderte Maßnahme ist, für die Sie zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch nehmen.

Weder die Steuerermäßigung nach § 35a EStG noch die Ermäßigung nach § 35c EStG fördern die Aufwendungen für die Heizungsanlage im Neubau.

Die Steuerermäßigung für energetische Sanierung aus § 35c EStG richtet sich explizit nur an Bestandsimmobilien, die bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sind (§ 35c Abs. 1 S. 2 EStG). Begünstigte energetische Maßnahmen sind die Erneuerung der Heizungsanlage und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind. Diese müssen die Mindestanforderungen erfüllen, die sich aus den Anlagen zur Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) ergeben.

Haben Sie für eine „kleine“ Anlage nach dem BMF-Schreiben vom 29.10.2021 (Az. IV C 6 – S 2240/19/10006 :006, Abruf-Nr. 225592) zur Liebhaberei optiert, können Sie für Handwerkerleistungen bei Einbau oder Wartung der Anlage eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG für den Lohnanteil der Rechnung in Anspruch nehmen. Die erstmalige Installation einer Fotovoltaikanlage ist dagegen keine begünstigte energetische Sanierung im Sinne der Optimierung der Heizungsanlage und demnach nicht durch § 35c EStG erfasst. Anlage 6 der ESanMV führt nur die Errichtung und Erweiterung von Solarthermieanlagen (Wärmeerzeugung) als förderfähig auf.

Wichtig | Nicht endgültig geklärt ist, ob der (nachträgliche) Einbau eines Batteriespeichers eine begünstigte energetische Maßnahme ist. § 35c Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG fördert den Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung.

Batteriespeicher werden in der zugehörigen Anlage 7 der ESanMV nicht gesondert als förderfähige Maßnahmen genannt. Zum Teil werden diese aber begrifflich unter elektronische Systeme zur Unterstützung der Netzdienlichkeit von Energieverbräuchen gefasst. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG wird hiernach für den Einbau eines Batteriespeichers bejaht (z. B. Stirner/Rösch, DStR 2021, S. 1685).

Neben dem klassischen Erwerb etabliert sich aktuell die Option, dass man sich die Heizungsanlage am Markt mietet. Dieses Modell wird vor allem von den regionalen Versorgern angeboten. Beim „Wärme-Contracting“ wird vertraglich nicht nur die Lieferung des Energieträgers, sondern auch die Lieferung, der Einbau und die laufende Wartung der Heizungsanlage gegen eine einheitliche Grundgebühr vereinbart. Der Anbieter bleibt für die Vertragsdauer Eigentümer der Heizung. Nach Ablauf des Vertrags kann die Heizung zum Zeitwert erworben werden.