IWW-Webinare
Ihre IWW-Webinare im nächsten Quartal auf einen Blick
14.08.2025
7957 Min. Lesedauer
Sept. 2025
Aktuell geöffnet
Ausgabe abgeschlossen
Sie sind auf dem neuesten Stand
Sie haben die Ausgabe Sept. 2025 abgeschlossen.
§ 14c UStGGrundstückserwerber haftet nicht für unrichtige Steuerausweise in übernommenen Mietverträgen
Abo-Inhalt14.08.20258004 Min. Lesedauer
Favorit hinzufügen
Hinweis an Redaktion
Die Inanspruchnahme der in einer Rechnung als Aussteller bezeichneten Person nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG setzt voraus, dass diese an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder dass ihr die Ausstellung anderweitig nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen, zu denen auch das Recht der Stellvertretung gehört, zuzurechnen ist. Ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis kann dem Grundstückserwerber nicht nach § 566 Abs. 1 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) zugerechnet werden. |
Sachverhalt
Die Steuerpflichtige erstand im Jahr 2013 (Streitjahr) im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens durch Zuschlagsbeschluss eines Amtsgerichts ein mit einem mehrstöckigen Bürogebäude bebautes Grundstück. Die Gebäudeflächen waren größtenteils vermietet. Der Voreigentümer hatte u. a. im Jahr 2007 einen Mietvertrag mit Fachkliniken zum Betrieb einer Tagesklinik, im Jahr 2012 einen Mietvertrag zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis sowie einen Mietvertrag mit einer Wohnungsbaugesellschaft abgeschlossen. In diesen Mietverträgen waren jeweils die monatlichen Nettokaltmieten, die sonstigen Kostenvorschüsse und die auf diese Beträge entfallende Umsatzsteuer mit dem Zusatz „+ 19 % Mehrwertsteuer“ benannt. Im Streitjahr schloss die Steuerpflichtige auch selbst einen Mietvertrag ab, aus dem sie aber keine Miete vereinnahmte.
In ihrer Umsatzsteuererklärung 2013, die einer Steuerfestsetzung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gleichstand, behandelte die Steuerpflichtige die Umsätze aus den Mietverträgen als steuerfrei.
Im Anschluss an eine Betriebsprüfung vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass die Steuerpflichtige die in den Mietverträgen offen ausgewiesene Umsatzsteuer nach § 14c Abs. 1 UStG schulde, und setzte die Umsatzsteuer für das Streitjahr entsprechend fest.
Die nach erfolglosem Einspruch erhobene Klage wies das FG ab. Die Steuerpflichtige habe – zwischen den Beteiligten unstreitig – steuerfreie Vermietungsleistungen erbracht, für die ein Verzicht nach § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG ausgeschlossen sei. Die Mietverträge, aus denen sich die vermieteten Räumlichkeiten, die monatliche Miete, die Nebenkosten und der Umsatzsteuersatz nebst Umsatzsteuerbetrag ergäben, seien zusammen mit den jeweiligen Zahlungsbelegen (Kontoauszüge, Überweisungsbelege usw.), aus denen die Leistungszeitpunkte zu entnehmen seien, als Rechnungen i. S. d. § 14c UStG anzusehen. Diese Rechnungen müsse sich die Steuerpflichtige zurechnen lassen. Sie sei gemäß § 566 Abs. 1, § 578 Abs. 1 und 2 BGB in die sich aus den bereits bestehenden Mietverträgen ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten. Durch die Bezeichnung der Steuerpflichtigen als Zahlungsempfängerin in den jeweiligen Zahlungsbelegen hätten die Mieter – wie bei einer Gutschrift – im Einverständnis mit der Steuerpflichtigen die Mietverträge insoweit geändert, dass nunmehr die Steuerpflichtige als Rechnungsausstellerin bezeichnet werde. In der Zusammenschau sei damit „eine Beleglage entstanden, die Rechnungen i. S. d. § 14c Abs. 1 UStG darstellen“. Dieser Vorgehensweise habe die Steuerpflichtige nicht widersprochen.
Mit ihrer Revision macht die Steuerpflichtige geltend, durch die Überweisung der monatlichen Miete an sie sei keine Rechnungslegung i. S. d. § 14c UStG erfolgt. Sie habe im Streitjahr keine Rechnungen oder Rechnungsbestandteile an ihre Mieter übermittelt (§ 14 Abs. 1 Satz 7 UStG).
Entscheidung
Die Revision der Steuerpflichtigen hielt der BFH für begründet. Das FG habe zu Unrecht einen etwaigen Steuerausweis in den vom Voreigentümer abgeschlossenen Mietverträgen i. V. m. den Kontoauszügen über Mietzahlungen der Steuerpflichtigen zugerechnet.
Begründet § 14c Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 13a Abs. 1 Nr. 1 UStG eine Steuerschuld des Unternehmers, der in einer Rechnung für seine Leistung einen Steuerbetrag unrichtig ausweist, muss die Rechnung auf den Namen des leistenden Unternehmers lauten.
Die Inanspruchnahme der in einer Rechnung als Aussteller bezeichneten Person nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG setzt zudem voraus, dass diese Person an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder dass ihr die Ausstellung anderweitig nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen, zu denen auch das Recht der Stellvertretung gehört, zuzurechnen ist.
Im Streitfall hat die Steuerpflichtige die Steuerbeträge nicht selbst – im eigenen Namen – unrichtig ausgewiesen. Denn die Mietverträge wurden vom Voreigentümer abgeschlossen, sodass dieser die Steuerbeträge unrichtig ausgewiesen hat, wobei er im eigenen Namen gehandelt hat.
Beachten Sie | Entgegen dem erstinstanzlichen Urteil des FG kommt eine Zurechnung auch nicht auf anderer Grundlage in Betracht. Das FG war unzutreffend davon ausgegangen, dass sich aus dem zivilrechtlichen Eintritt der Steuerpflichtigen in die Mietverträge eine derartige Zurechnung ergibt. Dabei kommt als Grundlage für einen derartigen Eintritt nicht ein Grundstückskauf gemäß §§ 566, 578 BGB, sondern ein Erwerb im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 57 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) i. V. m. § 566 Abs. 1 BGB in Betracht. Ohne dass der BFH zu entscheiden hatte, ob sich aus dieser Verweisung nur ein Eintritt in Wohnraummietverhältnisse oder sämtliche Mietverhältnisse über Grundstücke ergibt, kann jedenfalls ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis i. S. d. § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG dem Grundstückserwerber oder -ersteher nicht nach § 566 Abs. 1 BGB zugerechnet werden.
- BFH 5.12.24, V R 16/22, iww.de/astw, Abruf-Nr. 246823
AUSGABE: AStW 9/2025, S. 666 · ID: 50507848
Favorit setzen
Hinweis an Redaktion
