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14.08.2025
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Wissen für die BeratungspraxisErweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG
Abo-Inhalt14.08.20257966 Min. Lesedauer
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Hinweis an Redaktion
Die Vorschrift zur erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG (Kürzung für Grundstücksunternehmen) enthält nach wie vor zahlreiche Zweifelsfragen. Drei dieser Fragen wurden nun durch die Gerichte beantwortet. Hier ein steuerliches Update zu dieser komplizierten Thematik für die Beratungspraxis. |
Bei Grundstücksunternehmen wird die Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen gekürzt um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Voraussetzung ist, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt oder daneben Wohnungsbauten betreut oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in der jeweils geltenden Fassung errichtet und veräußert.
Urteil 1: Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schädlich?
Das FG Münster hat klargestellt, dass die unentgeltliche Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen (im Urteilsfall Hochregallager) für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG unschädlich ist, wenn sie sachlich nachvollziehbar unentgeltlich mitüberlassen wird oder wirtschaftlich als notwendiger Bestandteil der Grundstücksnutzung anzusehen ist und der Umfang im Verhältnis zur Gesamtvermietung gering ist (FG Münster 12.3.25, 10 K 1656/21 G).
Der Umfang im Verhältnis zur Gesamtvermietung ist nach Auffassung der Richter dann als gering anzusehen, wenn die Anschaffungskosten der Betriebsvorrichtung weniger als 5 % der Gesamtanschaffungskosten ausmachen (in Anlehnung an die seit 2021 geltende Regelung nach 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG).
Verhaltensknigge zum Urteil des FG Münster vom 12.3.2025 |
Sollte das Finanzamt die unentgeltliche Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung in vergleichbaren Fällen anders als das FG Münster als schädlich für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ansehen, sollte Einspruch eingelegt werden und mit Hinweis auf das Revisionsverfahren beim BFH (III R 11/25) zu dieser Streitfrage ein Hinweis auf die sogenannte Zwangsruhe des Verfahrens nach § 363 Abs. 2 AO gegeben. Zusätzlich kann noch auf gleichgerichtete Revisionsverfahren beim BFH (IV R 9/24, IV R 31/23) hingewiesen werden. |
Urteil 2: Vermietung von fremdem Grundbesitz schädlich
In einem weiteren Urteilsfall vermietete eine grundbesitzverwaltende GmbH überwiegend eigenen Grundbesitz. Zusätzlich mietete die GmbH jedoch auch gewerblich genutzte Räume für eine Gaststätte an und vermietete diese an eine andere GmbH. In der Gewerbesteuererklärung beantragte die GmbH die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Das Finanzamt verweigerte die erweiterte Kürzung mit dem Hinweis, dass die Vermietung von fremdem Grundbesitz schädlich für die erweiterte Kürzung ist.
Im Klageverfahren wurde seitens der GmbH argumentiert, dass aus der Anmietung und Weitervermietung keine Gewinnerzielungsabsicht besteht und deshalb eine Vermietung von fremdem Grundbesitz für die erweiterte Kürzung unschädlich ist. Doch das FG Münster (26.3.25, 13 K 391/23 G) stellten sich auf die Seite des Finanzamts. Zur Begründung führte es Folgendes an:
Verhaltensknigge zum Urteil des FG Münster vom 26.3.2025 |
In der Praxis sollte es zur Rettung der erweiterten Kürzung tunlichst vermieden werden, fremden Grundbesitz mit zu verwalten. Verweigert das Finanzamt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, muss das Finanzamt zumindest die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG durchführen. |
- Bei Kapitalgesellschaften ist die Gewinnerzielungsabsicht unerheblich, da ihre gesamte Tätigkeit kraft Gesetzes als Gewerbebetrieb gilt.
- Käme es aus der Vermietung tatsächlich zu Dauerverlusten, würde das zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führen, die wiederum schädlich für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 EStG wäre.
Urteil 3: Erweiterte Kürzung versus gewerblicher Grundstückshandel
Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist zu bejahen, wenn die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im Rahmen einer Vermögensverwaltung vorliegen. Kommt das Finanzamt allerdings zu der Erkenntnis, dass ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben ist, scheidet die erweiterte Kürzung aus. Der BFH musste sich nun mit der Frage befassen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann vorliegt, wenn in den ersten fünf Jahren nach dem Kauf keine Immobilie und im sechsten Jahr eine zweistellige Anzahl an Immobilien verkauft wurden.
Entscheidung
Aufgrund der besonderen Umstände des Falles kann ein gewerblicher Grundstückshandel tatsächlich zu verneinen sein, was die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ermöglicht (BFH 20.3.25, III R 14/23).
In dem entschiedenen Fall wurde der gewerbliche Grundstückshandel verneint, weil einer der Geschäftsführer der vermögensverwaltenden GmbH verstarb (besonderer Umstand des Falles) und das Finanzamt zudem nicht nachweisen konnte, dass von Anfang an der Verkauf von 13 der 15 gekauften Immobilien innerhalb kurzer Zeit stattfinden sollte.
Verhaltensknigge zum Urteil des BFH vom 20.3.2025 |
Wenn eine hohe Anzahl an Immobilien außerhalb des Fünfjahreszeitraums veräußert wird, kann die erweiterte Kürzung ggf. dann versagt werden, wenn das Finanzamt nachweisen kann, dass eine bedingte Verkaufsabsicht bereits im Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilien bestand (BFH 15.6.04, VIII R 7/02). Das Finanzamt ist hier in der Beweislast. Um die erweiterte Kürzung in einem vergleichbaren Fall zu retten, muss also nachgewiesen werden, dass zunächst keine Verkaufsabsicht bestand und dass nur ein besonderer Umstand zu den Verkäufen führte. |
AUSGABE: AStW 9/2025, S. 626 · ID: 50507539
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