Immobilien auf die nächste Generation übertragen: So gelingt es steueroptimal

Veräußern Sie eine Immobilie, die zu Ihrem Privatvermögen gehört, kann der Vorgang steuerfrei oder steuerpflichtig sein. Entscheidend ist, wie lange sich die Immobilie in Ihrem Besitz befunden hat und wie sie zuvor genutzt wurde.

Maßgeblich für die Frist sind die Daten der obligatorischen Rechtsgeschäfte, also der Notarverträge (BFH, Urteil vom 08.04.2014, Az. IX R 18/13, Abruf-Nr. 142508).

Sind obige Kriterien nicht erfüllt, unterliegt der Gewinn aus der Veräußerung der Einkommensteuer (§ 22 Nr. 2 EStG i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Wie hoch der steuerpflichtige Gewinn ist, ermittelt sich nach § 23 Abs. 3 EStG. Für private Veräußerungsgeschäfte hat der Fiskus eine Freigrenze von jährlich 600 Euro vorgesehen. Bei Immobilien dürfte die Freigrenze aber immer überschritten werden. Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich dann wie folgt:

Der Veräußerungsgewinn unterliegt dem persönlichen Steuersatz. Problematisch ist das, wenn die Veräußerung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem der Steuersatz des Veräußerers noch hoch ist (weil er z. B. noch arbeitet). Dann werden nicht selten Steuern in Höhe von 42 oder 45 Prozent fällig. Um diese Steuerbelastung zu minimieren, gibt es verschiedene Strategien. SSP stellt Ihnen drei vor.

Die Steuerbelastung können Sie am einfachsten umgehen, indem Sie – ganz lapidar gesagt – Zeit mitbringen. Warum heute zum Spitzensteuersatz verkaufen, wenn Sie die Immobilie in ein paar Jahren, nach Überschreiten der Zehnjahresfrist, vollkommen ohne Steuerbelastung veräußern können?

Die Strategie lautet also, abwarten, bis die Frist verstrichen ist. Innerhalb dieser Zeit kann zudem der Verkehrswert der Immobilie weiter ansteigen, was zu einem zusätzlichen Plus führen könnte. Zwischenzeitlich können Sie die Immobilie natürlich auch vermieten und so weitere Einnahmen erzielen. Selbst wenn der Immobilienpreis fallen sollte, kann sich in der Gesamtbetrachtung durch die umgangene Besteuerung ein Gewinn ergeben.

Streben Sie eine sofortige Veräußerung an, sollten Sie in Ihre Überlegungen die Verwendung des Veräußerungserlöses einbeziehen. Planen Sie, das Geld Ihren Nachkommen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zuzuwenden, bietet es sich oft an, statt des Veräußerungserlöses die Immobilie zuzuwenden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Begünstigten voll handlungsfähig (volljährig) sind und einem niedrigeren Steuersatz unterliegen als Sie.

Wichtig | Notar- und Gerichtskosten für die Übertragung auf die Tochter schmälern den effektiven Vorteil. Grunderwerbsteuer fällt nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Die Schenkungsteuer kann den Steuervorteil weiter reduzieren.

Im Beispiel könnte das Finanzamt auf die Idee kommen, einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO zu unterstellen, und den Gewinn doch der Mutter zurechnen. Insbesondere, wenn Übertragung auf die Tochter und Verkauf an den Dritten am selben Tag, evtl. nur eine Urkundennummer später, erfolgten.

Einen solchen Fall hat jüngst aber der BFH zugunsten der Steuerzahler entschieden. Er hat einen Gestaltungsmissbrauch deshalb verneint, weil der Veräußerungsgewinn bei diesem Übertragungsmodell gemäß § 23 Abs. 1 S. 3 EStG immer noch der Besteuerung unterlag, im Beispiel wäre das bei der Tochter. Ein Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne des § 42 AO sei selbst dann ausgeschlossen, wenn der Veräußerer selbst das Veräußerungsgeschäft mit dem Interessenten und späteren Käufer angebahnt hat, die Immobilie dann unentgeltlich auf volljährige Kinder überträgt und diese selbstständig entscheiden können, ob sie die Immobilie behalten oder – egal an wen – veräußern möchten. Die Übertragung auf volljährige Kinder und die Veräußerung von diesen an den Dritten können dabei sogar an ein und demselben Tag erfolgen. Wichtig ist nur, dass die Kinder frei über Immobilie und Kaufpreis verfügen dürfen und der Kaufpreis auch an sie ausbezahlt wird (BFH, Urteil vom 23.04.2021, Az. IX R 8/20, Abruf-Nr. 224334)

Wichtig | Das Finanzamt wird die Gestaltung nicht anerkennen, wenn die Kinder zur Veräußerung an den Dritten verpflichtet werden und sie deshalb keine eigene Entscheidungsbefugnis über die erhaltene Immobilie haben. Gleichermaßen dürfte das Finanzamt den Gewinn der übertragenden Person zurechnen, wenn die „zwischengeschalteten“ Kinder minderjährig sind.

Da es sich bei der Gestaltung um eine unentgeltliche Vermögensübertragung handelt, sollten Sie neben der Einkommen- auch die Schenkungsteuer im Blick behalten. Sie kann nämlich zu einer effektiven Mehrbelastung führen.

Die anfallende Schenkungsteuer können Sie auch mittels einer Kettenschenkung vermeiden oder zumindest reduzieren.

In diesem Fall wenden Sie den Vermögensvorteil nicht direkt der eigentlich bedachten Person zu. Die Zuwendung erfolgt vielmehr in Etappen („über Umwege“). Ziel einer Kettenschenkung sollte sein, die Freibeträge des ErbStG auszunutzen. Im Idealfall kann die Besteuerung gänzlich vermieden werden.

Wichtig | Notar- und Grundbuchkosten schmälern den effektiven Vorteil. Zudem kommt es bei den Beschenkten zum Verbrauch der Freibeträge. Diese erneuern sich aber alle zehn Jahre.

Damit die Finanzverwaltung auch hier keinen Gestaltungsmissbrauch vermutet, sind ebenfalls strenge Bedingungen zu erfüllen. Wichtig ist dabei vor allem, dass der Zwischenerwerber, im Beispiel der Ehemann, nicht zur Weitergabe verpflichtet sein darf. Er muss frei über den erhaltenen Anteil verfügen können. Die Schenkung an ihn kann also nicht von der Bedingung abhängig gemacht werden, dass er sich vorab oder parallel zur Weitergabe an die Zielperson, im Beispiel die Tochter, verpflichtet.

Ebenfalls dürfen die Verträge nicht derart inhaltlich aufeinander abgestimmt sein, dass eine Weiterleitung zum begünstigenden „Endempfänger“ sichergestellt wird (z. B. Vorbehalt einer Rückforderung). Maßgebend ist dabei die Gesamtwürdigung der objektiven Gegebenheiten. Dies bedingt auch, dass die erste Schenkung an den Zwischenerwerber bereits ausgeführt worden sein muss (Erklärung der Auflassung nach § 925 BGB und Eintragungsbewilligung nach § 873 BGB), bevor die zweite Schenkung an die Zielperson vereinbart werden darf. In der Kette wird damit immer von oben nach unten geschenkt, wobei alle zwischengeschalteten Personen frei darüber entscheiden können müssen, ob sie eine Weitergabe vornehmen. Es sollten daher immer getrennte Urkunden verwendet und am besten zumindest ein kleiner Zeitabstand zwischen der jeweiligen Unterzeichnung eingehalten werden.

Wichtig | Wenn das Finanzamt die Gestaltung nicht anerkennen will, muss es beweisen, dass eine Weitergabeverpflichtung bestand, da es sich um einen steuerbegründenden Tatbestand handelt.