Renovierung von Immobilien: Neue Steuerfallen bei Beauftragung einer ausländischen Baufirma

Worum es geht und warum und wo welche Steuerfallen lauern, wird am besten anhand eines konkreten Praxisfalls deutlich:

Bei den durch das polnische Bauunternehmen durchgeführten Renovierungsleistungen handelt es sich umsatzsteuerlich um steuerbare Leistungen, da diese im Inland, also in Deutschland ausgeführt wurden (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 Buchst. c UStG). Der Steuersatz beträgt dabei 19 Prozent.

Nach § 13b Abs. 2 Nr. 1 UStG entsteht die Steuer mit Ausstellung der Rechnung, spätestens jedoch mit Ablauf des der Ausführung der Leistung folgenden Kalendermonats, da es sich um eine sonstige Leistung eines im Ausland ansässigen Unternehmers handelt (die nicht unter § 13b Abs. 1 UStG fällt).

Gemäß § 13b Abs. 5 S. 1, 1. Halbsatz UStG schuldet in diesem Fall der Leistungsempfänger – und nicht der leistende Unternehmer – die Umsatzsteuer, wenn er ein Unternehmer ist. Da Hauke Wohnungen vermietet, ist er Unternehmer i. S. v. § 2 UStG. Es kommt also zur Umkehr der Steuerschuldnerschaft (Reverse Charge Verfahren). Folge: Hauke wird Schuldner der Umsatzsteuer in Höhe von 1.900 Euro. Dabei spielt es keine Rolle, ob Hauke selbst Kleinunternehmer i. S. v. § 19 UStG ist (§ 13b Abs. 8 UStG) oder nur steuerfreie Umsätze (Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 UStG) ausführt.

Derartige Fallkonstellationen treten bei Vermietern auf, die in grenznahen Gebieten Mietshäuser haben und daher Firmen aus Polen, Tschechien, Belgien, Frankreich, Österreich, der Schweiz oder der Niederlande beauftragen.

Es ist zu prüfen, ob es sich bei der beauftragten Baufirma tatsächlich um einen ausländischen Unternehmer handelt. Ein im Ausland ansässiger Unternehmer im Sinne des § 13b Abs. 2 Nr. 1 UStG ist vor allem ein Unternehmer, der im Inland, auf der Insel Helgoland weder einen Wohnsitz, seinen gewöhnlichen Aufenthalt, seinen Sitz, seine Geschäftsleitung noch eine Betriebsstätte hat (§ 13b Abs. 7 S. 1, 1. Halbsatz UStG). Dies gilt auch, wenn der Unternehmer ausschließlich einen Wohnsitz oder einen gewöhnlichen Aufenthaltsort im Inland, aber seinen Sitz, den Ort der Geschäftsleitung oder eine Betriebsstätte im Ausland hat (§ 13b Abs. 7 S. 1, 2. Halbsatz UStG).

Mit der Vermietung der Wohnungen zu Wohnzwecken steht Hauke kein Vorsteuerabzugsrecht gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 4 i. V. m. § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG zu, da es sich nicht um einen sog. privilegierten Umsatz i. S. v. § 15 Abs. 3 UStG handelt. Damit hat ihn die Renovierung durch den polnischen Unternehmer unterm Strich 11.900 Euro gekostet.

Steuerfalle Nummer Zwei besteht aus der Bauabzugssteuer in § 48b EStG.

Die Bauabzugssteuer ist eine besondere Erhebungsform der Einkommensteuer. Zuletzt geregelt worden ist sie im BMF-Schreiben vom 19.07.2022 (Az. IV C 8 – S 2272/19/10003 :002:, Abruf-Nr. 230633):

Wenn ein Unternehmer im Inland eine Bauleistung (Leistender) an einen Unternehmer (Leistungsempfänger) erbringt, ist der Leistungsempfänger verpflichtet, von der Gegenleistung (Zahlung) einen Steuerabzug in Höhe von 15 Prozent für Rechnung des Leistenden vorzunehmen. Gleiches gilt, wenn die Bauleistung durch ein ausländisches Unternehmen ausgeführt wird.

Bauleistungen sind alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen. Das bedeutet, dass Sie grundsätzlich 15 Prozent des Bruttobetrags einbehalten müssen und an das Finanzamt für Rechnung des Bauunternehmens abzuführen haben. Tun Sie das nicht, haften Sie für einen nicht oder zu niedrig abgeführten Abzugsbetrag (§ 48 Abs. 3 S. 1 EStG).

Vermietet der Leistungsempfänger nicht mehr als zwei Wohnungen, ist gemäß § 48 Abs. 1 S. 2 EStG der Steuerabzug auf Bauleistungen für diese Wohnungen nicht anzuwenden (Zweiwohnungsregelung). Der zweite Ausnahmetatbestand ist, wenn der leistende Bauunternehmer eine im Zeitpunkt der Gegenleistung gültige Freistellungsbescheinigung nach § 48b Abs. 1 S. 1 EStG vorlegt oder die Gegenleistung im laufenden Kalenderjahr den folgenden Betrag voraussichtlich nicht übersteigen wird:

Wichtig | Für die Ermittlung des Betrags sind die für denselben Leistungsempfänger erbrachten und voraussichtlich zu erbringenden Bauleistungen zusammenzurechnen (§ 48 Abs. 2 S. 2 EStG).

Wichtig | Sichern Sie sich aber besser ab und lassen Sie sich auch bei Leistungen unter 15.000 Euro eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vorlegen. Sie haften für eine nicht abgeführte Bauabzugssteuer nämlich dann nicht, wenn Ihnen im Zeitpunkt der Gegenleistung eine Freistellungsbescheinigung vorgelegen hat – vorausgesetzt, Sie konnten auf deren Richtigkeit vertrauen.