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GebäudeabschreibungAls Fewo genutzte und vermietete Wohnung: BFH lässt jetzt auch das Ertragswertverfahren zu
| Schaffen Sie sich eine (auch) zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung an, müssen Sie für Zwecke der Abschreibung, den Kaufpreis in Grund und Boden (nicht abschreibbar) sowie den Gebäudeteil aufteilen. Die Finanzverwaltung will für solche Fälle das Sachwertverfahren anwenden. Für Sie ist aber das Ertragswertverfahren in der Regel günstiger. Und darauf können Sie sich auch berufen. Das hat der BFH klargestellt. |
FG Hamburg hält in Vorinstanz Sachwertverfahren für maßgeblich
Im konkreten Fall war für das bebaute Grundstück (eine als Ferienwohnung genutzte Eigentumswohnung) ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ohne dass die Vertragsparteien eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag vorgenommen hatten. Aus Sicht der Steuerzahler sollte als Verfahren der Wertermittlung das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen. Dem widersprach sowohl das Finanzamt als auch das FG Hamburg. Sie sahen das Sachwertverfahren als vorrangig an (FG Hamburg, Urteil vom 30.09.2020, Az. 3 K 233/18, Abruf-Nr. 223939).
BFH gewährt dem Steuerzahler das Ertragswertverfahren
Anders sah es der BFH. Er hielt das Ertragswertverfahren für anwendbar und begründet das so (BFH, Urteil vom 20.09.2022, Az. IX R 12/21, Abruf-Nr. 232813):
Der Senat hat seine Rechtsprechung in jüngster Zeit dahin fortentwickelt, dass bei Mietwohngebäuden das Ertragswertverfahren anzuwenden sein kann, wenn es sich im Einzelfall – etwa mit Blick auf den Renovierungszustand oder die begehrte innerstädtische Lage – um Renditeobjekte handelt und das Sachwertverfahren nicht in gleicher Weise zur Wertfindung geeignet erscheint. Soweit der BFH bislang schwerpunktmäßig eine Bewertung von Geschäftsgrundstücken im Ertragswertverfahren für angezeigt gehalten und dabei auf deren Charakter als Renditeobjekte abgestellt hat, ist darauf hinzuweisen, dass im Kontext der wirtschaftlichen Entwicklung (dynamische Entwicklung des Immobilienmarkts und des bis vor kurzem noch niedrigen Zinsniveaus) auch reine Wohnimmobilien als Renditeobjekte angesehen werden. Dementsprechend liegen auch dem Erwerb von zur Vermietung bestimmtem Wohnungseigentum regelmäßig Ertragsüberlegungen zugrunde. Die Verhältnisse unterscheiden sich damit von denen in früheren Jahren, für die der BFH davon ausgegangen ist, dass für den Erwerb von Mietwohngrundstücken neben Ertragsgesichtspunkten und dem Aspekt der sicheren Kapitalanlage vor allem die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend waren.
Wichtig | Die BFH-Entscheidung hat zur Folge, dass sich der abzuschreibende Gebäudeanteil nicht auf 69,53 Prozent (Sachwertverfahren) beläuft, sondern auf 81,07 Prozent. Der Käufer kann dadurch also über die Gebäude-AfA mehr Werbungskosten geltend machen.
AUSGABE: SSP 2/2023, S. 24 · ID: 48958811