Immobilien-Errichtung: BFH hält Kosten für wirtschaftliche Betreuung für sofort abzugsfähig

Aufwendungen, die mit der Herstellung einer Immobilie in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen, gehören steuerlich zu den Herstellungskosten. Diese können Sie nur über die Abschreibung des Gebäudes steuermindernd geltend machen. Das gilt der „herrschenden Lehre“ nach auch für Honorare von Architekten, Fachplanern und Projektsteuerern, die bei einem solchen Projekt anfallen.

In dem konkreten Fall hatten Investoren damit begonnen, mehrere Immobilien zu Vermietungszwecken zu errichten. Im Zusammenhang mit der weiteren Durchführung der Bauvorhaben stellten sie Darlehensanträge.

Die finanzierende Bank gewährte diese nur unter der Voraussetzung, dass ein „Projekt-Controlling-Vertrag“ (PCV) mit einer bestimmten GmbH abgeschlossen werde. Das Projektcontrolling sollte im Hinblick auf die wirtschaftlichen und regulativen Belange des Bauvorhabens erfolgen. Er umfasste lt. Vertrag auch klassische Projektsteuerungsleistungen, wie z. B.:

Der Investor machte die Controllingkosten in den Jahren 2012 bis 2014 (jeweils sechsstellige Beträge) als sofort abzugsfähige Werbungskosten (= Finanzierungskosten) bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt sah das anders. Nach seiner Auffassung lagen Herstellungskosten vor. Das FG Berlin-Brandenburg (Urteil vom 04.03.2021, Az. 12 K 12180/18, Abruf-Nr. 225531) plädierte auf den Werbungskostenabzug.

Der BFH schloss sich dem FG Berlin-Brandenburg zwar nicht in allen Einzelheiten an, gab ihm im Ergebnis aber Recht. Er begründet seine Entscheidung wie folgt (BFH, Urteil vom 06.12.2021, Az. IX R 8/21, Abruf-Nr. 229139):

Das Projektcontrolling sei – nach der Präambel des Projektcontrollingvertrags – im Rahmen einer Finanzierung durch die ...-Bank installiert worden. Die erstellten Monatsberichte hätten vor allem die Funktion gehabt, das am Projekt beteiligte Finanzierungsinstitut zu informieren. Sie hätten – wie sich aus dem Beiblatt zur Darlehenszusage ergeben habe – eine Bedingung für die Auszahlung der Darlehensteilbeträge nach Baufortschritt dargestellt. Dementsprechend habe das FG auf der Grundlage der schriftlichen Stellungnahme des mit dem Projektcontrolling beauftragten Bauingenieurs festgestellt, dass sich seine Tätigkeit in der Prüfung bzw. Buchung von Rechnungen und der Vorbereitung der Unterlagen für die auszahlende Bank sowie in der Erstellung von Controlling-Reports (Bestandsaufnahmen) erschöpft habe. Es handele sich daher bei den Kosten für das bankseitige Projektcontrolling um Aufwendungen, die durch das Beschaffen der Geldmittel veranlasst gewesen seien. Ohne das Projektcontrolling hätte die ...-Bank die Finanzierung nicht bereitgestellt. Dies reiche zur Begründung des erforderlichen Zusammenhangs mit der Finanzierung des Objekts aus.