Das Tiny House als Ferienhaus und Kapitalanlage: Steuerliche Gestaltungsoptionen

Das deutliche überwiegende Marktangebot an Tiny Houses besteht aus beweglichen Wirtschaftsgütern, die an einen anderen Ort verbracht werden können. Als solche gelten Tiny Houses auch, wenn sie tatsächlich für einen längeren Zeitraum am gleichen Ort verbleiben. Entscheidend ist grundsätzlich die Mobilität, nicht die tatsächliche Bewegung des Mobilheims.

Eine nur vorübergehende Aufstellung bejaht der BFH jedoch auch für Container nur für einem Zeitraum von bis zu sechs Jahren (BFH, Urteil vom 22.07.2020, Az. II R 37/17, Abruf-Nr. 221538). Wird das Tiny House z. B. jeweils zum Ende der Vermietungs-Saison in ein Winterquartier gezogen und zum Beginn der Saison wieder an den Standort zurückgebracht, reicht dies für die Beweglichkeit aus. Nur bei mehrjährigem Verbleib am gleichen Ort sind demnach auch bewegliche Tiny Houses mit Fahrgestell steuerlich als unbewegliches Wirtschaftsgut „Gebäude“ zu bewerten.

Wird ein bewegliches Tiny House an wechselnde Feriengäste entgeltlich überlassen, erzielt der Überlasser sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 3 EStG. Es handelt sich nicht um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, weil die Vermietung in § 21 EStG nur Grundstücke, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte erfasst. Das Tiny House ist als bewegliches Wirtschaftsgut auf die gewöhnliche Nutzungsdauer von acht Jahren abzuschreiben (§ 7 Abs. 1 EStG).

Verbleibt das Tiny House dauerhaft am gleichen Standort, handelt es sich um ein „Gebäude“ im Sinne des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. Aus der Überlassung werden Vermietungseinkünfte erzielt. Die Abschreibung erfolgt auf die gewöhnliche Nutzungsdauer von acht bis zehn Jahren (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG).

Die Vermietung von Räumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden ist gemäß § 4 Nr. 12 a) S. 2 UStG keine steuerfreie Vermietungsleistung. Die kurzfristige Beherbergung unterliegt nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent.

Eine Ausnahme gilt für die Überlassung eines beweglichen Tiny House (Abschn. 12.16 Abs 5 UStAE). Hier muss auf die Beherbergung der Regelsteuersatz von 19 Prozent erhoben werden. Es sei denn, es handelt sich um einen Kleinunternehmer. Auf Antrag ist eine Behandlung als Kleinunternehmer möglich, wenn die Gesamtumsätze des Unternehmers voraussichtlich 22.000 Euro nicht übersteigen. Dann muss keine Umsatzsteuer ausgewiesen werden, es entfällt aber der Vorsteuerabzug aus der Anschaffung und den laufenden Kosten.

Unterfällt ein zuvor vermietetes Mobilheim (Wohneinheit aus einer Holzkonstruktion mit 60 qm Wohnfläche, die auf einer angemieteten Campingplatz-Parzelle steht) als transportable Wohneinheit dem Anwendungsbereich der privaten Veräußerungsgeschäfte im Sinne des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG? Diese Frage muss der BFH im anhängigen Verfahren mit dem Az. IX R 22/21 beantworten.

Das FG Niedersachsen hatte zuvor pro Verkäufer entschieden. Die isolierte Veräußerung eines Mobilheims stelle selbst dann kein privates Veräußerungsgeschäft dar, wenn es sich bewertungsrechtlich um ein Gebäude (auf fremden Grund und Boden) handelt, dessen Erwerb und Veräußerung der Grunderwerbsteuer unterliegt, und bei dem der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt (FG Niedersachsen, Urteil vom 28.07.2021, Az. 9 K 234/17, Abruf-Nr. 224766).

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn die Wohnung in einem reinen Feriengebiet im Verband mit gleichartigen Wohnungen eine einheitlichen Anlage bildet, die gemeinsam nach Art einer Hotelrezeption organisiert werden. Diese einheitliche Wohnanlage ist am Standort von Tiny Houses regelmäßig nicht vorzufinden, sodass es bei Vermietungseinkünften nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 oder § 22 Nr. 3 EStG bleibt.