Vermietung von Mietshäusern: Steuern sparen mit der Immobilien-GmbH

Erwirbt der Anleger das Mietshaus als Privatperson, muss er die Mieteinkünfte mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Fallen die zu versteuernden Einkünfte hoch aus, führt das zu einer steuerlichen Belastung von bis zu 47,5 Prozent. Diese ergibt sich aus dem Einkommensteuerhöchstsatz von 45 Prozent zzgl. Soli von 5,5 Prozent. Unter Umständen muss zusätzlich noch die Kirchensteuer eingerechnet werden. Gehört die Immobilie aber zum Betriebsvermögen einer Immobilien-GmbH, fallen auf den Gewinn nur 15,8 Prozent Körperschaftsteuer inkl. Soli an.

Jedes Steuersparmodell hat seinen Haken. Hier besteht er darin, dass der Steuervorteil der GmbH schmilzt, wenn man sich den Gewinn für private Zwecke auszahlen lässt. Solche Gewinnausschüttungen werden nämlich mit 25 Prozent Abgeltungsteuer zzgl. Soli besteuert. Wer eine GmbH gründen möchte, sollte außerdem darauf achten, dass sie allein zur Vermögensverwaltung dient. Verwaltet die GmbH nämlich ausschließlich eigenen Grundbesitz, muss keine Gewerbesteuer gezahlt werden. Dazu muss gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ein entsprechender Antrag gestellt werden. Es bleibt somit bei einer erheblichen Ersparnis, die für die Tilgung von Krediten oder weitere Investitionen zur Verfügung steht.

Wer als Privatperson die eigene Immobilie verkaufen möchte, sollte die zehnjährige Spekulationsfrist beachten. Denn dann bleibt ein etwaiger Veräußerungsgewinn steuerfrei. Wird die Frist nicht eingehalten, muss der Gewinn dagegen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Für eine Immobilien-GmbH besteht eine solche Veräußerungsfrist nicht. Veräußerungsgewinne sind zu jeder Zeit nur mit 15,8 Prozent Körperschaftsteuer plus Soli (und ggf. zuzüglich Gewerbesteuer) zu versteuern.

Im Gegensatz zum ersten Inhaber kann der Käufer die in der GmbH zu beanspruchende Abschreibung auf die ursprünglichen Anschaffungskosten in der Höhe nicht mehr nutzen, in der die Abschreibungen vor dem Kauf vorgenommen wurden. Der steuerliche Vorteil aus den Abschreibungen für den Käufer ist somit geringer, was in der Regel beim Kaufpreis berücksichtigt wird.

Wer eine Immobilien-GmbH gründen will, sollte wissen, dass das zusätzliche Kosten verursacht. Neben der für die Gründung benötigten Einlage in Höhe von 25.000 Euro entstehen Notarkosten für die Gründung der Gesellschaft sowie laufende Kosten für Buchhaltung und den jährlichen Jahresabschluss.