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25.11.2024
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Jan. 2025
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ein Urteil des AG Berlin-Charlottenburg vom 26.6.24 (211 C 33/23) zur Eigenbedarfskündigung einer untervermieteten Wohnung setzt einen Fokus auf das Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter. Der Fall verdeutlicht, dass der Hauptmieter sein Recht auf Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch durchsetzen kann, wenn er eine Wohnung vollständig untervermietet hat.
Bemerkenswert ist, dass das Gericht die Frage der Untermieterlaubnis als irrelevant für die Wirksamkeit der Kündigung bewertet. Der Schutz des Hauptmieters wird hier konsequent in den Vordergrund gestellt, da dieser letztlich frei über die Nutzung der Wohnung entscheiden können muss. Rechte des Hauptvermieters bleiben von einem Wechsel des Untermieters in jedem Fall unberührt.
Dass der Eigenbedarf nicht nur für den Hauptmieter selbst, sondern auch für nahestehende Familienangehörige wie den Bruder und dessen Familie geltend gemacht werden kann, entspricht gefestigter Rechtsprechung.
Der Bruder des Hauptmieters und dessen Familie waren 2022 nach Deutschland gekommen und lebten zunächst mit ihm in dessen Wohnung. Insgesamt belegten sechs Personen eine Wohneinheit. Da die Untermieter die Kündigung nicht akzeptierten, erhob der Hauptmieter erfolgreich Räumungsklage.
Der Hauptmieter hat einen Kündigungsgrund gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgetragen und erwiesen. Das Bedürfnis seines Bruders, nun mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit diesem selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund.
Das AG verneint den Eigenbedarf auch nicht deshalb, weil der Hauptmieter noch eine Einzimmerwohnung angemietet habe, die er als Atelier nutze. Eine Obliegenheit, den Beklagten diese andere Wohnung alternativ anzubieten, entfalle schon deshalb, weil die Wohnung nur gemietet sei und außerdem genutzt werde. Ein Verstoß gegen die Anbietobliegenheit führe im Übrigen nicht dazu, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist (BGH 14.12.16, VIII ZR 232/15).
Praktisch bietet die Entscheidung jedoch angesichts der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere in Großstädten, auch Diskussionspotenzial: Die Bedürfnisse von Untermietern, die oft in prekären Wohnsituationen verharren, geraten zwangsläufig in den Hintergrund. Hier zeigt sich die Spannung zwischen sozialem Mieterschutz und der Vertragsfreiheit des Hauptmieters.
Nicht immer gilt also: „Mi casa es su casa!“
Wer untervermietet, bleibt Herr des Vertrags – mit allen Rechten und Pflichten.
Ihre Judith Krämer
AUSGABE: FK 1/2025, S. 2 · ID: 50250362
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