Vermietung: Höhere Abschreibung für An- und Umbauten ab 2023 kennen und richtig berechnen

mit drei Prozent jährlich beschleunigt abgeschrieben werden, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt werden. Der Gesetzgeber will damit klimagerechte(re) Neubauten fördern, ohne dass dies im Gesetzestext zum Ausdruck kommt.

Bereits zur Inanspruchnahme der bis 2006 zulässigen degressiven Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG war die Fertigstellung von Neubauten bis bzw. ab einem bestimmten Stichtag entscheidend. Hierzu hatte der BFH bestätigt, dass auch das Entstehen „anderer“ oder „neuer“ Wirtschaftsgüter durch An- oder Umbauten in Bestandsgebäuden von der degressiven Abschreibung begünstigt ist (BFH, Urteil vom 31.03.1992, Az. IX R 175/87). Diese Rechtsprechung kann auf aktuelle Sachverhalte übertragen werden, um sich die höhere laufende Abschreibung für Sanierungsprojekte zu erschließen.

Anbauten sind dann eigenständige Wirtschaftsgüter, wenn sie von den übrigen Bauwerken wieder getrennt werden können, ohne dass es dazu erheblicher Bauaufwendungen bedarf. Insbesondere dürfen die Verbindungen zum Altgebäude keine bauliche Verschachtelung begründen. Bei eigenen Fundamenten, eigenen Grundmauern und einem eigenen Eingang ist der Anbau nach der Rechtsprechung des BFH unzweifelhaft ein eigenständiges Wirtschaftsgut, für das eine eigene Abschreibungsmethode zu bestimmen ist. Unschädlich ist dann auch ein unmittelbarer Durchgang in das Altgebäude.

Sind Anbau und Altgebäude infolge baulicher Verbindungen nicht trennbar, liegt ein einheitliches Wirtschaftsgut Gebäude vor. Entscheidend ist vor allem, ob der Anbau über eigene Standfestigkeit verfügt. Das durch den Anbau entstandene Gesamtgebäude kann aber steuerlich ggf. als (im Vergleich zum bisherigen Gebäude) anderes oder sogar neues Wirtschaftsgut anzusehen sein, sodass eine neue Bemessungsgrundlage und neue Methode der Abschreibung zu ermitteln wären (BFH, Urteil vom 05.12.1974, Az. V R 30/74).

Dafür ist erforderlich, dass die neu eingefügten Teile (= der Anbau) dem Gesamtgebäude das Gepräge geben. Dies ist anhand der Größen- und Wertverhältnisse von Anbau und Altgebäude zueinander zu bestimmen. Dominiert der Anbau, kommt ab dessen Fertigstellung die höhere Abschreibung mit drei Prozent in Betracht. Anderenfalls liegen nachträgliche Herstellungskosten vor, die mit dem Altgebäude nach der bisherigen Methode abgeschrieben werden.

Wichtig | Für die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG gelten andere Kriterien. Hier ist es unerheblich, ob ein Anbau oder Umbau zum Entstehen eines selbstständigen Wirtschaftsguts, eines „neuen“ Wirtschaftsguts oder lediglich zu nachträglichen Herstellungskosten des bestehenden Gebäudes führt. Entscheidend ist nur das Schaffen neuer, bisher nicht vorhandener Mietwohnungen. Im Beispiel kann daher zwar die höhere Abschreibung mit drei Prozent nicht genutzt werden, aber für die neugeschaffenen Wohnungen ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG unter den (durch das JStG 2022 geänderten) Voraussetzungen möglich.

Wird ein Dachgeschoss, das bisher nur zu Abstellzwecken genutzt worden ist, zu einer Wohnung ausgebaut, entsteht regelmäßig kein selbstständiges Wirtschaftsgut. Daher muss die Abschreibung auch nach dem Ausbau einheitlich mit zwei Prozent jährlich ermittelt werden. Allerdings erhöht sich die Bemessungsgrundlage der AfA des Bestandsgebäudes (nachträgliche Herstellungskosten). Und auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt in Betracht.

Auch die tiefgreifende bauliche Umgestaltung eines Gebäudes kann dazu führen, dass ein neues Wirtschaftsgut geschaffen wird. Nämlich dann, wenn das bisherige Gebäude im Wesen geändert und so tiefgreifend umgestaltet wird, dass die eingefügten neuen Teile der Gesamtsache das Gepräge geben und die alten Bauteile nur noch von untergeordneter Bedeutung sind. Insbesondere das überwiegende Ersetzen der tragenden Gebäudeteile (z. B. tragende Wände, Geschossdecken, Dachkonstruktion) führt zu einem neuen Wirtschaftsgut, für das aus dem Restwert des alten Gebäudes und den Umbaukosten eine neue Bemessungsgrundlage zu bestimmen ist, auf die der höhere Abschreibungssatz von drei Prozent anzuwenden ist.

Eine geänderte Zweckbestimmung infolge der Umbaumaßnahmen reicht nicht aus, wenn die tragenden Teile des Gebäudes unverändert bleiben. So führt etwa die Umgestaltung von Büroräumen in eine Wohnung oder umgekehrt nicht dazu, dass dafür der höhere AfA-Satz angesetzt werden darf. Auch die (außerordentliche) Höhe des Sanierungsaufwands führt nicht dazu, dass ein neues Gebäude entsteht, das fortan mit drei Prozent abgeschrieben werden kann. Es bleibt bei zwei Prozent.