Bauhandwerkersicherungshypothek: KG Berlin hebt Sicherungsinstrument auf neues Niveau

§ 650e BGB (bis Ende 2017 § 648 BGB) bietet Architekten und Ingenieuren die Möglichkeit, ihren Honoraranspruch im Grundbuch sichern zu lassen. Dem Wortlaut nach richtet sich § 650e BGB zwar nur an Bauunternehmer. Im Bauvertragsrechtsreformgesetz (BauVertrRRG) hat der Gesetzgeber aber einen eigenständigen Untertitel für Architekten und Ingenieure geschaffen und über die Verweisungsnorm (§ 650q BGB) klargestellt, dass § 650e BGB auch für die planenden Berufe gilt.

Zu den Voraussetzungen, dass Sie als Architekt oder Fachplaner die Sicherungsmöglichkeit nutzen können, ist bisher die Auffassung vertreten worden, das sich Ihre Leistungen werterhöhend auf das Grundstück ausgewirkt haben müssen. Diese Bedingung ist nur erfüllt, wenn sich die Planungsleistungen in Form von Bauarbeiten im Grundstück niedergeschlagen haben. Das Honorar, das Ihnen für reine Planungsleistungen zusteht (z. B. Lph 1 bis Lph 5) sollte deshalb nicht eintragungsfähig sein, solange nicht mit dem Bau begonnen worden ist (z. B. OLG Celle, Urteil vom 06.02.2020, Az. 14 U 160/19).

Dem ist das KG Berlin jetzt entschieden entgegengetreten. Spätestens seit 2018 weht für die Richter ein anderer Wind. Das wird auch aus dem Leitsatz deutlich (KG Berlin, Urteil vom 14.02.2023, Az. 21 W 28/22, Abruf-Nr. 234090):

Im konkreten Fall war ein Generalplaner von einem Projektentwickler mit Planungsleistungen der Lph 1 bis 8 beauftragt worden. Weil der Projektentwickler Abschlagsrechnungen nur zögerlich beglich, hatte das Büro von ihm die Stellung einer Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB gefordert. Dieser Aufforderung kam der Projektentwickler innerhalb der gesetzten Frist nicht nach. Also kündigte der Generalplaner den Vertrag und wollte den Honoraranspruch durch Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB in Höhe von 2.165.241,89 Euro brutto auf dem Grundstück sichern. Darum ging es dann vor dem KG Berlin. Der Projektentwickler war nämlich der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine Eintragung nicht gegeben waren. Die Planungsleistungen hätten sich noch nicht auf dem Baugrundstück verwirklicht, die Bauarbeiten hätten noch nicht begonnen.

Das KG entschied anders. Die Voraussetzungen für die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB auf dem Grundstück hätten vorgelegen. Eintragungsfähig sei der Honorarbetrag, der sich aus der Differenz der erhaltenen Abschlagszahlungen und dem Honorar für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen berechne (KG Berlin, Urteil vom 14.02.2023, Az. 21 W 28/22, Abruf-Nr. 234090).

Nach § 648 BGB konnte der Unternehmer eines Bauwerks zur Sicherung der Forderung aus dem Werkvertrag die Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Auf der Grundlage der hierzu entwickelten Rechtsprechung bestand dieser Anspruch jedoch nur, wenn und soweit sich die Werkleistung, für die Sicherung über eine Bauhandwerkersicherungshypothek begehrt wurde, bereits werterhöhend auf das Haftungsgrundstück ausgewirkt hatte. Seit 2018 gelte diese Einschränkung nicht mehr.

Denn dafür, dass der Gesetzgeber diese Einschränkung auch unter Geltung des neuen Bauvertragsrechts aufrechterhalten wollte, ohne sie zugleich ausdrücklich zu nominieren, sind keine hinreichenden Anhaltspunkte erkennbar. Sie ergeben sich auch nicht aus der Gesetzesbegründung zum BauVertrRRG (BT Drucksache 18/8486, S. 68). Damit sei nach § 650e S. 1 BGB einzige Voraussetzung für den Anspruch auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek, dass der Architekt sie für „seine Forderungen aus dem Vertrag“ begehrt. Selbst die Regelung in § 650e S. 2 BGB knüpfe nur an die geleistete Arbeit und damit an den für die zu sichernde Forderung erbrachten Gegenwert an, nicht aber an eine bereits eingetretene Wertsteigerung des Grundstücks.

Die Bauhandwerkersicherungshypothek wird auf Ihren Antrag ins Grundbuch Ihres Auftraggebers (und Eigentümers des Grundstücks) eingetragen. Zahlt er nicht, können Sie die Zwangseintragung in das Grundbuch betreiben und sich aus dem Erlös entsprechend Ihrer Rangstelle bedienen.

Die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek – auch schon einer entsprechenden Vormerkung – gibt Ihnen ein wirksames Druckmittel gegen Ihren Auftraggeber an die Hand.

Sie können eine Vormerkung durch eine einstweilige Verfügung eintragen lassen. Sie hat den Vorteil, dass der Auftraggeber davon nichts erfährt. Müssen Sie die Eintragung dagegen erst mittels einer Klage durchsetzen, wird der Auftraggeber gewarnt und kann durch Eintragung einer Eigentümergrundschuld den Sicherungszweck vereiteln.

Sie können sich an das Amtsgericht wenden, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist (§ 942 Ab. 2 ZPO).

Wichtig | Fraglich ist, ob Sie zuvor Ihren Auftraggeber auffordern müssen, die Eintragung der Vormerkung oder der Sicherungshypothek zu bewilligen. Konsequenzen könnte dies bezüglich der Frage haben, wer die Kosten des Verfahrens zu tragen hat. Wir empfehlen Ihnen, das Risiko der Kostenlast einzugehen, weil Sie sonst den Auftraggeber unnötigerweise vorwarnen.

Einen Musterschriftsatz finden Sie auf pbp.iww.de → Abruf-Nr. 47133349.

Wichtig | Über § 650e BGB können Sie Ihren Honoraranspruch nur für solche Leistungen absichern, die Sie bereits erbracht haben. Ihr Vorleistungsrisiko mindern können Sie dagegen nicht.