Bei Immobilienbesitz in einer Familienstiftung lassen sich erhebliche Steuervorteile sichern

Besitzen Sie in Ihrem Privatvermögen eine Immobilie und vermieten diese, erzielen Sie dadurch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 2 Abs. 1 Nr. 6 i. V. m. § 21 EStG. Das bedeutet, dass Sie den Überschuss, also die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den Werbungskosten, versteuern müssen.

Ihre effektive Steuerbelastung hängt davon ab, wie hoch die Einkünfte sind, die Sie als Stifter aus all Ihren Einkunftsquellen beziehen (§ 32a Abs. 1 EStG). Zwar kann die Steuerbelastung danach theoretisch auch null Euro betragen. Das gilt jedoch nur, wenn sich Ihr zu versteuerndes Einkommen (z. v. E.) auf nicht mehr als 12.096 Euro beläuft. Bereits ab einem zu versteuernden Einkommen von 68.481 Euro (Einzelveranlagung) beläuft sich die Steuerbelastung auf 42 Prozent und ab 277.826 Euro auf 45 Prozent. Soli und ggf. KiSt kommen noch dazu, sodass die Steuerbelastung gar 51,525 Prozent betragen kann.

Verkauft der Stifter die Immobilie irgendwann, kann er von einer Sonderregelung profitieren: Der beim Verkauf realisierte Gewinn (= Veräußerungserlös abzüglich der um die Abschreibung geminderten Anschaffungskosten) unterliegt nämlich nur dann der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG).

Abzustellen ist auf die obligatorischen Rechtsgeschäfte, also auf das Datum der notariellen Verträge. Auf den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten kommt es nicht an. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie folglich mehr als zehn Jahre und realisiert der Stifter einen Gewinn, ist der Gewinn steuerfrei. Erzielt der Stifter einen Verlust, kann er diesen auch nicht mit anderen Einkünften verrechnen.

Soll der Aufbau von Immobilienbesitz optimiert werden, wird häufig empfohlen, für die Immobilien eine eigene vermögensverwaltende GmbH zu gründen. Diese übt dann keinen operativen Geschäftsbetrieb aus. Ihre einzige Tätigkeit besteht darin, den Immobilienbestand zu verwalten.

Der Vorteil im Vergleich zu Immobilien im Privatbesitz ist offensichtlich: Während die laufenden Mieteinkünfte privater Immobilien mit bis zu 51,525 Prozent der Besteuerung unterliegen, findet auf Ebene der Immobilien-GmbH lediglich eine Besteuerung mit 15,825 Prozent statt. Ein Vorteil von bis zu 35,7 Prozent der Einkünfte – Geld, das einerseits zur Darlehenstilgung und andererseits für den Erwerb weiterer Immobilien genutzt werden kann.

Die günstigere Besteuerung auf Ebene der GmbH resultiert daraus, dass diese nur der 15-prozentigen Körperschaftsteuer (§ 23 Abs. 1 KStG) zzgl. 5,5 Prozent Soli unterliegt. Zwar unterliegt die GmbH kraft ihrer Rechtsform auch der Gewerbesteuer, sodass diese mit etwa 16 Prozent zu berücksichtigen wäre. Eine GmbH, die ausschließlich die eigenen Grundstücke verwaltet, kann aber die erweiterte Grundstückskürzung beantragen, die in § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG verankert ist. Die Gewerbesteuer reduziert sich dann auf null Euro. Einen originären Gewerbebetrieb darf die GmbH nicht ausüben, dieser wäre für die erweiterte Grundstückskürzung schädlich.

Die Immobilien-GmbH hat im Vergleich zu privaten Immobilien einen entscheidenden Nachteil: Ein Veräußerungsgewinn unterliegt immer und in voller Höhe der Besteuerung – mit 15 Prozent Körperschaftsteuer zzgl. Soli. Denn die für Immobilien im Privatbesitz geltende Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt bei Kapitalgesellschaften nicht. Sollte die Immobilie etwa nach zehn, 50 oder 100 Jahren mit einem Gewinn von einer Mio. Euro veräußert werden, muss dieser mit effektiv 15,825 Prozent versteuert werden. Bei einer Immobilie im Privatbesitz wäre in diesen Fällen keine Steuer angefallen.

Die Vorteile des privaten Immobilienbesitzes und die einer Immobilien-GmbH lassen sich kombinieren. Einzige Voraussetzung dafür ist, dass der Immobilienbesitz innerhalb einer Familienstiftung gehalten wird.

Bei einer Familienstiftung unterliegen die laufenden Mieteinkünfte lediglich der Körperschaftsteuer von 15 Prozent zzgl. Soli. Gewerbesteuer fällt nicht an; auch dann nicht, wenn die Stiftung neben der Immobilienvermietung einer originären gewerblichen Tätigkeit nachgehen sollte. Denn eine Stiftung kann anders als eine GmbH Einkünfte aus mehreren Einkunftsarten erzielen. Die Vermietung stellt damit keine gewerbliche, sondern eine vermögensverwaltende Tätigkeit i. S. v. § 21 EStG dar. Damit kommt es nicht auf die erweiterte Grundstückskürzung i. S. v. § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG an, um die Gewerbesteuer zu umgehen. Zudem gilt für Stiftungen im Gegensatz zur Immobilien-GmbH ein jährlicher Steuerfreibetrag von 5.000 Euro (§ 24 KStG).

Nachteilig ist die Stiftung gegenüber einer Immobilien-GmbH nur, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre nach ihrem Erwerb mit Verlust veräußert wird. Diese Verluste sind bei der Stiftung steuerlich verloren und können nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden. Eine Immobilien-GmbH hätte diesen Verlust hingegen geltend machen können.

Ein Beispiel veranschaulicht, wie sich die steuerlichen Vorteile von Immobilien, die sich in einer Familienstiftung befinden, gegenüber Immobilien im Privatbesitz oder reinen Immobilien-GmbH konkret darstellen.

Sollen Immobilien angeschafft werden, ist das Steuersparpotenzial bei einem Erwerb innerhalb einer Familienstiftung beachtlich. Bei einem jährlichen Gewinn von 100.000 Euro lassen sich im Idealfall bereits pro Jahr 35.700 Euro an Steuern im Vergleich zum Privatbesitz sparen. Mit dieser zusätzlichen Liquidität kann das Immobilienportfolio schnell ausgebaut und vergrößert werden – ungeachtet der diversen Zins- und Inflationsvorteile. Diesen Vorteil hätte zwar auch eine reine Immobilien-GmbH. Bei ihr muss aber der Gewinn aus der späteren Veräußerung der Immobilie in jedem Fall versteuert werden. Bei einer Familienstiftung erfolgt die Besteuerung des Veräußerungsgewinns hingegen nur, wenn die Veräußerung innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Immobilienerwerb erfolgt.

Die Familienstiftung spielt ihre Vorzüge auch dann aus, wenn der Nettogewinn auf Ebene der Familienstiftung nicht reinvestiert, sondern an die Destinatäre ausgeschüttet werden soll: Zwar unterliegen die Zahlungen an die Destinatäre mit 25 Prozent zzgl. Soli der Besteuerung (§ 20 Abs. 1 Nr. 9, § 43 Abs. 1 Nr. 7a und § 43a Abs. 1 Nr. 1 EStG). Das ist aber regelmäßig weniger, als an Steuern bei einem privaten Immobilienbesitz angefallen wären.