Selbstständige mit häuslichem Arbeitszimmer: Veräußerungsgewinn steuerfrei vereinnahmen

Basis aller Gestaltungsüberlegungen ist die BFH-Entscheidung zur Veräußerung einer Wohnimmobilie, in der ein Arbeitnehmer ein steuerlich anerkanntes – häusliches – Arbeitszimmer genutzt hatte. Der BFH hat den auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn als steuerfrei angesehen – entgegen der Verwaltungsauffassung. Der BFH begründete seine Entscheidung damit, dass auch das häusliche Arbeitszimmer aufgrund der räumlichen Anbindung zum Wohnraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt werde. Daher sei die Besteuerung aufgrund der Steuerbefreiung des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG für eigengenutzte Wohnungen ausgeschlossen (BFH, Urteil vom 01.03.2021, Az. IX R 27/19, Abruf-Nr. 223631, SSP 9/2021, Seite 4 → Abruf-Nr. 47534006.

Unmittelbar übertragbar auf Selbstständige ist das BFH-Urteil nicht. Denn Betriebsvermögen ist anders als Privatvermögen dauerhaft steuerverstrickt. Die Ausnahmen von der Besteuerung nach § 23 EStG greifen nur für Privatvermögen. Auch bei einer Veräußerung der Wohnimmobilie nach mehr als zehn Jahren ist der anteilig auf das häusliche Arbeitszimmer im Betriebsvermögen entfallende Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.

Wichtig | Beide Grenzen beziehen sich auf den Anteil des Arbeitszimmers am Grund und Boden und am Gebäude.

Wird die Wohnimmobilie später veräußert, ist für das häusliche Arbeitszimmer die Besteuerung nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft zu prüfen, wenn das Arbeitszimmer wegen § 8 EStDV wie Privatvermögen behandelt wurde. Insoweit können die Gründe des BFH-Urteils auf Selbstständige übertragen werden. Der Veräußerungsgewinn bleibt demnach steuerfrei, auch soweit er auf das für die betriebliche Tätigkeit genutzte Arbeitszimmer entfällt.

Die Home-Office-Pauschale ist als temporäres Kriseninstrument bisher kaum in die mittel- und langfristige Steuerplanung einbezogen worden. Durch die Verstetigung und Ausweitung ihres Anwendungsbereichs muss die Pauschale nun aber auch langfristig betrachtet werden.

War bis zum Jahr 2022 der Abzug der tatsächlichen Aufwendungen für das Arbeitszimmer beschränkt auf 1.250 Euro möglich, wenn kein anderer Arbeitsplatz für diese Tätigkeit zur Verfügung steht, entfällt diese Fallgruppe ab dem Jahr 2023. In entsprechenden Sachverhalten wird nur noch die abgeltende Home-Office-Pauschale gewährt. Letztlich ist es damit für den Betriebsausgabenabzug künftig ohne Bedeutung, ob das häusliche Arbeitszimmer ausschließlich für berufliche Zwecke genutzt wird und wie hoch die tatsächlichen Kosten bzw. anteilige Abschreibung ausfallen, da ohnehin nur eine Pauschale abgezogen werden kann.

Für Selbstständige bleibt es aufgrund der betrieblichen Nutzung im Grundsatz - trotz der Aufwandspauschalierung - aber beim Ausweis als Betriebsvermögen, mit der Folge, dass der auf das Arbeitszimmer entfallende Gewinn bei der Veräußerung der Wohnimmobilie der Einkommensteuer und ggf. der Gewerbesteuer unterliegt.

Sowohl bei der Ermittlung des Entnahmegewinns als auch bei der Besteuerung des auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinns aus der Veräußerung der Immobilie sind selbstständige Wirtschaftsgüter auszugliedern, die nicht das genutzte Arbeitszimmer betreffen. Das hat das FG Münster entschieden (FG Münster, Urteil vom 18.10.2022, Az. 2 K 3203/19 E, Abruf-Nr. 232809).

Dort hatte ein Architekt Wohnung und Büro in einem Einfamilienhaus inkl. großem Garten, der 1995 komplett ausgekoffert und mit teuren Gewächsen ausgestattet worden war. Auf das Büro entfielen 22,62 Prozent der Wohnfläche. 2014 verkaufte der Architekt das Grundstück für 850.000 Euro. Das Finanzamt berechnete 22,62 Prozent des Gesamtkaufpreises in den Aufgabegewinn des Architekturbüros ein; den Wert des Gartens wollte das Finanzamt nicht herausrechnen, weil es sich bei dem Garten nicht um ein selbstständiges Wirtschaftsgut handele. Das sah das FG anders: Der Garten war steuerlich ein selbstständiges Wirtschaftsgut; er hatte keinen Zusammenhang mit dem Büro, denn dieses war im Dachgeschoss und der Garten somit nicht vom Büro aus zugänglich.

Wichtig | Um von der Münsteraner Entscheidung zu profitieren, müssen selbstständige Wirtschaftsgüter im notariellen Kaufvertrag bezeichnet und wertmäßig gesondert ausgewiesen werden.