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FinanzierungInvestoren-Projekt: Wie sind Honorare für Projektsteuerung bzw. -controlling abzugsfähig?
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Hinweis an Redaktion
| Kosten für eine qualifizierte baufachliche und -wirtschaftliche Betreuung im Rahmen der Herstellung einer Immobilie sind den sofort abzugsfähigen Finanzierungskosten zuzurechnen, wenn die finanzierende Bank eine solche Projektsteuerung verlangt hat. Diese Auffassung hat nach dem Finanzgericht (FG) Berlin-Brandenburg jetzt auch der Bundesfinanzhof (BFH) vertreten. PBP stellt Ihnen Sachverhalt und Relevanz für die Praxis vor. |
Die steuerliche Ausgangslage
Planer- und Projekt-
steuererhonorare sind normalerweise Herstellungskosten
Aufwendungen, die mit der Herstellung einer Immobilie in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen, gehören steuerlich zu den Herstellungskosten. Diese kann der Investor nur über die Abschreibung des Gebäudes steuermindernd geltend machen. Das gilt der „herrschenden Lehre“ nach auch für Honorare der Architekten und Fachplaner sowie der Projektsteuerer, die bei einem solchen Projekt anfallen.
Der Projektsteuerungs-Fall aus Berlin
Bank finanziert den Bau nur unter einer Bedingung
In dem Berliner Fall hatten Investoren begonnen, mehrere Immobilien zu Vermietungszwecken zu errichten. Im Zusammenhang mit der weiteren Durchführung der Bauvorhaben stellten sie Darlehensanträge.
Finanzierende Bank verlangt Einschaltung eines Projektsteuerers
Die finanzierende Bank gewährte die Darlehen nur unter der Voraussetzung, dass ein „Projekt-Controlling-Vertrag“ (PCV) mit einer bestimmten GmbH abgeschlossen wurde. Dieses Projektcontrolling umfasste laut Vertrag klassische Projektsteuerungsleistungen, nämlich
- übergeordnete Leistungen in allen Projektphasen wie z. B.Das gehörte zum vertraglichen Leistungssoll des Projektsteuerers
- die Kontrolle der Einhaltung der Terminvorgaben,
- die Kontrolle der Kostenermittlung nach DIN 276,
- die Kontrolle der Einhaltung des Kostenrahmens mit Soll/Ist-Vergleich,
- die Mitwirkung bei der Überprüfung beabsichtigter Änderungen (Nutzungs- und Planungsänderungen, Sondervorschläge) im Hinblick auf Termin- und Kostenauswirkungen,
- die Kontrolle des Abschlusses aller notwendigen Versicherungen und der rechtzeitigen Vorlage von Bürgschaften,
- das Erstellen regelmäßiger kurzgefasster Controlling-Reports im zweimonatlichen Rhythmus und eines Abschlussberichts,
- weitere Leistungen in der Phase der Ausschreibung/Vergabe wie z. B.
- die Beratung des Auftraggebers bei Ausschreibungen zu den Qualitätsvorgaben in technischer und wirtschaftlicher Hinsicht
- die Kontrolle des Leistungsumfangs,
- die Kostenverfolgung undSind die Honorare für den Projektsteuerer in dem Fall ...
- die Darstellung der Abweichungen aus Ausschreibungsergebnissen von den Kostenvorgaben,
- weitere Leistungen in der Ausführungs- und Projektnachlaufphase wie z. B.
- Überprüfung der Fortführung der Kostenverfolgung und Bauzeitplanung sowie deren Einhaltung,
- Kontrolle der rechtzeitigen Durchführung von baubegleitenden Qualitäts- und Bautoleranzen-Kontrollen,
- regelmäßige Baubegehungen und Qualitätskontrollen,
- Kontrolle und Mitwirkung des Abnahme-/Übergabeprocederes generell unter Bezug auf die abgeschlossenen Bau- und Planungsverträge.
Finanzamt und Investor streiten sich über Abzugsfähigkeit der Kosten
... doch sofort abzugsfähige Werbungskosten?
Der Investor machte die Controllingkosten in den Jahren 2012 bis 2014 (jeweils sechsstellige Beträge) als sofort abzugsfähige Werbungskosten (= Finanzierungskosten) bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt sah das anders. Nach seiner Auffassung lagen Herstellungskosten vor. Bei den Leistungen laut Controllingvertrag habe es sich nicht um Vergütungen zur Überlassung von Kapital gehandelt. Das FG Berlin-Brandenburg (Urteil vom 04.03.2021, Az. 12 K 12180/18, Abruf-Nr. 225531) plädierte dagegen auf den Abzug von Werbungskosten.
Darum entschied der BFH auf Werbungskostenabzug
Aufwendungen für Projektcontrolling ...
Jetzt musste der BFH in letzter Instanz entscheiden. Und er schloss sich dem FG Berlin-Brandenburg zwar nicht in allen Einzelheiten an, gab ihm im Ergebnis aber Recht. Der BFH begründet seine Entscheidung wie folgt (BFH, Urteil vom 06.12.2021, Az. IX R 8/21, Abruf-Nr. 229139):
... waren durch das Beschaffen der Geldmittel veranlasst
Das Projektcontrolling sei – nach der Präambel des Projektcontrollingvertrags – im Rahmen einer Finanzierung durch die ...-Bank installiert worden. Die erstellten Monatsberichte hätten vor allem die Funktion gehabt, das am Projekt beteiligte Finanzierungsinstitut zu informieren. Sie hätten – wie sich aus dem Beiblatt zur Darlehenszusage ergeben habe – eine Bedingung für die Auszahlung der Darlehensteilbeträge nach Baufortschritt dargestellt. Dementsprechend habe das FG auf der Grundlage der schriftlichen Stellungnahme des mit dem Projektcontrolling beauftragten Bauingenieurs festgestellt, dass sich seine Tätigkeit in der Prüfung bzw. Buchung von Rechnungen und der Vorbereitung der Unterlagen für die auszahlende Bank sowie in der Erstellung von Controlling-Reports (Bestandsaufnahmen) erschöpft habe. Es handele sich daher bei den Kosten für das bankseitige Projektcontrolling um Aufwendungen, die durch das Beschaffen der Geldmittel veranlasst gewesen seien. Ohne das Projektcontrolling hätte die ...-Bank die Finanzierung nicht bereitgestellt. Dies reiche zur Begründung des erforderlichen Zusammenhangs mit der Finanzierung des Objekts aus.
Fazit | Künftig muss man wohl die klassische Projektsteuerung und das finanzielle Projektcontrolling unterscheiden. Kosten für ersteres gehören zu den Herstellungskosten, Aufwendungen für letzteres zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten des Investorenprojekts. |
AUSGABE: PBP 7/2022, S. 21 · ID: 48412085
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