BIlanz
Bilanzierungswahlrechte (Teil 4): Stille Reserven nach § 6b EStG steuerschonend übertragen
27.05.2025
10 Min. Lesedauer
29.05.2025
Aktuell geöffnet
Ausgabe abgeschlossen
Sie sind auf dem neuesten Stand
Sie haben die Ausgabe 29.05.2025 abgeschlossen.
Juni 2025
Aktuell geöffnet
Ausgabe abgeschlossen
Sie sind auf dem neuesten Stand
Sie haben die Ausgabe Juni 2025 abgeschlossen.
V+V-EinkünfteSanierungsbedürftige Bestandsimmobilie: Abreißen oder lieber doch sanieren?
Favorit hinzufügen
Hinweis an Redaktion
| Vor allem bei älteren Immobilien mit Sanierungsbedarf stehen Vermieter vor einer schwierigen Entscheidung: Soll die kostspielige Sanierung durchgeführt werden oder ist ein Abriss verbunden mit einem teuren Neubau die bessere Alternative? Wie lassen sich die jeweils aufgewandten Kosten steuerlich optimal absetzen? Gibt es bei einem Neubau gar die Sonder-AfA nach § 7b EStG? SSP geht allen Fragen auf den Grund. |
Bild vergrößern
Bild: © gabort - stock.adobe.com
Variante 1: Die umfangreiche Immobiliensanierung
Auch umfangreiche Sanierungen mit entsprechenden Kosten ...
Lassen Sie eine Immobilie sanieren, handelt es sich vom Grundsatz her um Erhaltungsaufwendungen. Die Kosten sind deshalb im Zeitpunkt der Bezahlung als Werbungskosten abzugsfähig (§ 11 Abs. 2 S. 1 EStG) und mindern sofort Ihre Vermietungseinkünfte – und zwar unabhängig von der Höhe der Aufwendungen.
Sofortabzug versus freiwillige Verteilung der Aufwendungen
...sind dem Grunde nach sofort abzugsfähige oder ...
Diesen sofortigen Abzug müssen Sie nicht zwingend wählen. Sie haben nämlich ein Wahlrecht. Wird das Vermietungsobjekt
- 1. überwiegend für Wohnzwecke genutzt,
- 2. gehört es zu Ihrem Privatvermögen und
- 3. handelt es sich um größere Erhaltungsaufwendungen,
können Sie die Aufwendungen durch einen Antrag auch gleichmäßig auf einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren verteilen (§ 82b EStDV). Ob Sie die Verteilung nun auf zwei, drei, vier oder fünf Jahre wünschen, ist Ihre Entscheidung. Auch wenn der Gedanke naheliegt, dass die Verteilung infolge der später eintretenden Steuerentlastung ungünstig sei, kann das Gegenteil der Fall sein. Etwa dann, wenn Sie im Zahlungsjahr ohnehin keine Steuern zahlen (der Aufwand würde verpuffen) oder durch die Verteilung Progressionsvorteile erzielen können.
Beispiel 1 | ||||||||||||
... auf zwei bis fünf Jahre verteilbare Erhaltungsauf-
wendungen Lösung: Linda hat die Wahl. Sie kann die Aufwendungen entweder im Jahr 2024 vollständig als Werbungskosten geltend machen oder gleichmäßig auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV):
|
In diesen Fällen sind die Sanierungskosten nur über die AfA abschreibbar
In diesen drei Fällen ist der Sofortabzug ...
Die Möglichkeit zum Sofortabzug bzw. zur Verteilung der Aufwendungen haben Sie nicht immer. Es kann nämlich auch sein, dass die Aufwendungen nur über die Gebäudeabschreibung abzugsfähig sind. Das ist der Fall, wenn einer der drei nachfolgend genannten Sachverhalte vorliegt (BMF, Schreiben vom 18.07.2003, Az. IV C 3 – S 2211 – 94/03, Abruf-Nr. 031908):
Beispiel 2 |
... werden den Anschaffungskosten der Immobilie zugerechnet Lösung: Grundsätzlich hätte Marie die Sanierungs- und Modernisierungskosten 2024 in voller Höhe als Werbungskosten absetzen oder eine freiwillige Verteilung auf zwei bis fünf Jahre vornehmen können. Da die Aufwendungen mit 50.000 Euro jedoch die Grenze von 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen (300.000 Euro x 15 Prozent = 45.000 Euro), liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Die Aufwendungen sind nur über die Gebäudeabschreibung zu berücksichtigen. |
Praxistipp | Die oben genannten Aufwendungen stellen zwar Herstellungskosten dar. Sie können trotzdem als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand behandelt werden, wenn der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer für die einzelne Maßnahme nicht mehr als 4.000 Euro beträgt (R 21.1 Abs. 2 EStR). |
... und solche Abzugsfälle |
Beispiel 3 |
So macht das Finanzamt den „Standard-
hebungs-Check“ Lösung: Weil drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale wesentlich verbessert wurden, liegen Herstellungskosten vor. Die Aufwendungen sind nicht sofort als Erhaltungsaufwand abzugsfähig, sondern müssen abgeschrieben werden. |
- 1. Anschaffungsnahe Herstellungskosten... nicht zulässig
- 2. Aufwand für Erweiterungen
- 3. Wesentliche Verbesserung
- 1. Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Werden die Sanierungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt und übersteigen die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 9 Abs. 5 S. 2 i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Steuerfolgen sind fatal: Sie können die Aufwendungen nicht flexibel auf den Zeitraum von bis zu fünf Jahren verteilen (§ 82b EStDV) und können sie auch nicht vollständig im Zahlungsjahr absetzen! Die Aufwendungen werden den Anschaffungskosten der Immobilie zugerechnet, sodass sie nur über die lineare (oder degressive) Gebäudeabschreibung abzugsfähig sind.Größere Sanierungen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb ...
- 2. Aufwand für Erweiterungen: Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe Herstellungskosten, wenn sie für eine Erweiterung i. S. v. § 255 Abs. 2 S. 1 HGB entstehen. Auch diese Einstufung bedeutet, dass die Aufwendungen nicht sofort abzugsfähig, sondern mit den typisierenden AfA-Sätzen für Gebäude abzuschreiben sind. Eine Erweiterung liegt vor beiKein Sofortabzug bei Aufstockung oder Vergrößerung der Nutzfläche
- einer Aufstockung oder einem Anbau;
- einer zumindest geringfügigen Vergrößerung der Nutzfläche des Gebäudes. Davon ist z. B. auszugehen, wenn die Nutzfläche durch eine zuvor nicht vorhandene Dachgaube oder den Anbau eines Balkons vergrößert wird oder durch ein das Flachdach ersetzendes Satteldach erstmals ausbaufähiger Dachraum geschaffen wird;
- einer Substanzmehrung des Gebäudes, ohne dass zugleich seine nutzbare Fläche vergrößert wird. Diese Voraussetzung wird z. B. erfüllt, wenn zusätzliche Trennwände, eine Alarmanlage, eine Sonnenmarkise, ein Kachelofen bzw. Kamin oder eine Treppe zum Spitzboden eingebaut werden oder eine Außentreppe errichtet wird.Bei Substanz- mehrungen gibt es solche ...
- 3. Wesentliche Verbesserung: Auch sie führt zu Herstellungskosten. Diese liegt nicht bereits dann vor, wenn ein Gebäude generalüberholt wird, d. h. Aufwendungen, die für sich genommen als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen sind, in ungewöhnlicher Höhe zusammengeballt in einem Jahr anfallen. Vielmehr erfordert eine wesentliche Verbesserung, dass die Maßnahmen in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende (Bestandteil-)Erneuerung hinausgehen, also den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen und damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird. Davon ist z. B. auszugehen, wenn der Standard gehoben wird; also der Gebrauchswert der Immobilie von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.Maßnahme geht in Gesamtheit über substanzerhaltende Erneuerung hinaus
- Diese Standardhebung liegt vor, wenn Sie die Immobilie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren in drei von vier Merkmalen wesentlich verbessern. Diese zentralen Ausstattungsmerkmale sind:Wird bei drei von vier Ausstattungsmerkmalen ...
- 1. Heizungsinstallation
- 2. Sanitärinstallation
- 3. Elektroinstallation
- 4. Fenster
- Es spielt keine Rolle, innerhalb welchen Zeitraums nach dem Erwerb die Aufwendungen anfallen. Eine Standardhebung kann also auch erst 20 Jahre nach Anschaffung der Immobilie erfolgen. Entscheidend ist nur, dass die wesentliche Verbesserung innerhalb des fünfjährigen Zeitraums eintritt und durch diese mindestens drei der vier zentralen Merkmale der Immobilie betroffen sind.... der Standard angehoben?
Variante 2: Abriss des Altbaus und Neubau einer Immobilie
Entscheiden Sie sich dafür, das sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und dafür einen Neubau zu errichten und zu vermieten, sehen die Steuerfolgen komplett anders aus.
Die Abschreibung der Abbruch-Immobilie
So werden die Abbruchkosten und der Restwert des Gebäudes ...
Für den Abbruch gilt H 6.4 „Abbruchkosten“ EStH. Weil Sie das Gebäude vor dem Abbruch typischerweise schon viele Jahre (mehr als drei) in Ihrem Besitz haben und es nicht in der Absicht erworben haben, es abzureißen, sind die Abbruchkosten sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Gleiches gilt für den noch nicht abgeschriebenen Restwert des Gebäudes, der über eine Abschreibung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) berücksichtigungsfähig ist. Denn das Gebäude wird durch den Abbruch zerstört (§ 7 Abs. 4 S. 3 EStG).
Beispiel 4 |
... abschreibungstechnisch berücksichtigt Lösung: Über eine AfaA sind 50.000 Euro als Werbungskosten abzugsfähig. Zudem sind die 10.000 Euro im Zahlungszeitpunkt als Werbungskosten zu berücksichtigen. |
Praxistipp | Die Finanzämter haben nicht zu prüfen, ob Ihre Entscheidung zum Gebäudeabriss wirtschaftlich oder technisch sinnvoll ist, ob sie notwendig oder für Sie sogar nachteilig war. Sollte aber der Abbruch allerdings überwiegend aus privaten Gründen erfolgen, z. B. weil Sie selbst in den Neubau einziehen möchten, wird das Finanzamt den Abzug versagen. Der Grund: Nun steht der Abbruch mit der privaten Nutzungsabsicht in Zusammenhang (§ 12 Nr. 1 EStG). |
Die Abschreibung der Neubaukosten
Im zweiten Schritt wird auf dem freien Grundstück der Neubau errichtet. Die dafür aufgewandten Herstellungskosten können Sie nicht sofort als Werbungskosten absetzen. Sie müssen sie abschreiben. Dient der Neubau wieder Wohnzwecken, bestehen für die Abschreibung zwei Möglichkeiten:
- 1. Lineare Abschreibung: Die Abschreibung beträgt jährlich drei Prozent der Herstellungskosten, wenn das Gebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wird (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 a) EStG).Die Neubaukosten werden entweder linear ...
- 2. Degressive Abschreibung: Die Abschreibung beträgt im ersten Jahr fünf Prozent der Herstellungskosten und in den Folgejahren fünf Prozent des noch nicht abgeschriebenen Restwerts. Die Abschreibung reduziert sich also von Jahr zu Jahr, weshalb Sie in späteren Jahren auch zur linearen Abschreibung wechseln können. Voraussetzung für die degressive Abschreibung ist allerdings, dass Sie mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen haben (§ 7 Abs. 5a EStG).... oder degressiv abgeschrieben
Sind Sonderabschreibungen nach § 7b EStG zulässig?
Weil es sich um den Neubau einer Wohnimmobilie handelt, stellt sich die Frage, ob Sie zusätzlich zur linearen bzw. degressiven Abschreibung unter den weiteren Voraussetzungen des § 7b EStG auch Sonderabschreibungen geltend machen können. Der Vorteil wäre, dass Sie im Jahr der Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils zusätzlich bis zu jährlich 5 Prozent abschreiben könnten.
Bei Sonder-
abschreibung nach § 7b EStG ...
Ob Sie diese Sonderabschreibungen geltend machen können, ist fraglich. Voraussetzung ist nämlich, dass durch die Baumaßnahme bisher nicht vorhandene Wohnungen hergestellt werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG). Und dieser Tatbestand könnte zu einem Problem werden. Reißen Sie ein Einfamilienhaus ab und stellt der Neubau ebenfalls ein Einfamilienhaus dar, haben Sie nämlich keine neue Wohnung hergestellt, sondern nur eine bestehende ersetzt. Entsprechend urteilte zumindest jüngst das FG Köln und verwehrte die Sonderabschreibungen. Auch der von den Klägern angeführte verbesserte Ausbau- und Energiestandard änderte nichts an dieser Beurteilung (FG Köln, Urteil vom 12.09.2024, Az. 1 K 2206/21, Abruf-Nr. 246321).
Wichtig | Das FG hat die Revision zugelassen zum BFH. Die Steuerzahler haben sie eingelegt. Der Musterprozess trägt das Az. IX R 24/24.
Praxistipp | Anders dürfte die Lösung aussehen, wenn ein Einfamilienhaus abgerissen und ein Vierparteienhaus errichtet wird. Weil nun neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen hergestellt werden, dürfte die Sonderabschreibung zu gewähren sein. |
Fazit | Egal für welche Variante Sie sich entscheiden, eines ist immer gleich: Auf Sie kommen hohe Kosten zu. Um diese steueroptimal geltend machen zu können, sollten Sie sich im Vorfeld auch mit den steuerlichen Fragestellungen befassen. Gerade wenn Sie zwischen Sanierung und Abbruch nebst Neubau schwanken, kann die steuerliche Beurteilung der ausschlaggebende Punkt sein. Denn sollten sich die Sanierungskosten sofort absetzen lassen, während Sie den Neubau abschreiben müssten, spräche das – steuerlich – für die Sanierung. |
AUSGABE: SSP 6/2025, S. 14 · ID: 50321984
Favorit setzen
Hinweis an Redaktion
