Die Stiftung als Erbin einer Immobilie – diese rechtlichen Rahmenbedingungen sollten Sie kennen

Ist die Stiftung als Erbin einer vermieteten Immobilie eingesetzt, tritt sie mit dem Erbfall in die Rechtsstellung des Erblassers als Vermieter (§ 1922 BGB) und damit in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Sprich: Die Stiftung wird Vermieterin.

Der Stiftungsvorstand ist gehalten, sich umgehend einen Überblick über alle Mietverträge sowie weitere notwendige Unterlagen, die z. B. für eine Nebenkostenabrechnung relevant sind, zu verschaffen.

Die Stiftung muss Mietern unverzüglich den Vermieter-Wechsel, ihre Kontaktdaten und ihre Kontoverbindung mitteilen, damit die Mieter künftig die Miete an sie zahlen. Tut die Stiftung das nicht und zahlt der Mieter seine Mietzahlungen in der Folgezeit nicht, weil ihm Name, Adresse und Kontoverbindung der Stiftung nicht bekannt sind, geht dies zulasten der Stiftung (BGH, Urteil vom 07.09.2005, Az. VIII ZR 24/05, Abruf-Nr. 053332). Nachfolgend ein Vorschlag für ein solches Schreiben der Stiftung:

Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der Schriftform. Will die Stiftung kündigen, muss sie dies begründen; dies gilt für die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 4 BGB und für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 3 BGB.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsicherheit an den Mieter zurückzugeben, sofern der Stiftung keinerlei Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Bestehen Mietrückstände oder Schadenersatzansprüche etwa wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, ist die Stiftung berechtigt, mit diesen Ansprüchen gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufzurechnen. Um die Rechtslage zu überprüfen, wird der Stiftung in der Regel ein Zeitraum von sechs Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses zugebilligt. Dieser Zeitraum kann sich aber verlängern, wenn etwa das Ende des Mietvertrages kurz nach Beginn einer Abrechnungsperiode für die Betriebskosten erfolgt. In einem solchen Fall kann die Stiftung einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für seine Betriebskostennachforderung einbehalten, und zwar jedenfalls dann, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Es kann vorkommen, dass eine von der Stiftung geerbte Immobilie mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit oder einem Nießbrauch belastet ist.

Ist im Grundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit eingetragen, ist derjenige, zu dessen Gunsten die Dienstbarkeit eingetragen ist, berechtigt, das Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen. Ist nichts Konkretes vereinbart, bemisst sich der Umfang der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Zweifel nach dem persönlichen Bedürfnis des Berechtigten (§ 1091 BGB). Um Unklarheiten und Streitpotenzial zu vermeiden, sollte der Inhalt also möglichst konkret vereinbart sein.

Das Nutzungsrecht ist auf die namentlich im Grundbuch eingetragene Person beschränkt. Es ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit und deren faktische Nutzung darf anderen Personen nur überlassen werden, wenn die Überlassung ausdrücklich vereinbart ist (§ 1092 BGB). Ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer juristischen Person (z. B. Stadtwerke GmbH) eingetragen, die dazu berechtigt, Energieversorgungs- oder Telekommunikationsleitungen zu unterhalten, ist die Dienstbarkeit ausnahmsweise übertragbar (§ 1092 Abs. 3 BGB).

Typisches Beispiel einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Es berechtigt die eingetragene Person, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen und insbesondere die Familie sowie Pflegepersonal in die Wohnung aufzunehmen. Als beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt das Wohnungsrecht mit dem Tod des Wohnberechtigten. Wohnberechtigte, die nur einen Teil einer Immobilie nutzen dürfen, haben die Möglichkeit, gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen mit zu nutzen.

Wichtig | Das Wohnungsrecht bleibt auch im Erbfall bestehen. Sofern der Berechtigte auf sein Wohnungsrecht nicht verzichtet, ist der Stiftung eine Nutzung ihres Eigentums verwehrt, soweit die Rechte des Wohnungsberechtigten reichen.

Gesetzlich geregelt ist der Nießbrauch in § 1030 BGB. Vereinfacht gesagt handelt es sich beim Nießbrauch um ein umfangreiches Nutzungsrecht an einer Immobilie, deren Eigentümer eine andere Person ist. Die wichtigsten Eckpunkte sind:

Welche Kosten der Nießbraucher tatsächlich tragen muss, können Eigentümer und Berechtigter auch vereinbaren. Dies geschieht aber nicht allzu oft.

Erbt die Stiftung eine (vermietete) Eigentumswohnung, tritt sie kraft Gesetzes in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Alle Beschlüsse gelten unmittelbar auch gegenüber der Stiftung. Denn mit dem Erbfall gehen – wie bereits erwähnt – alle Rechte und Pflichten des Erblassers auf die Stiftung über. Der Stiftungsvorstand sollte daher mit den Grundzügen des Wohnungs- und Teileigentumsrechts vertraut sein. Hier das kleine Einmaleins:

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Wohnungseigentum kann somit ausschließlich an Räumen begründet werden, die Wohnzwecken dienen. An nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wie z. B. Keller, Dachboden, Garage, kann nur Teileigentum begründet werden.

Wohnungseigentum entsteht in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigentum und Miteigentumsanteil bilden eine Einheit. Sie können folglich nicht isoliert veräußert/erworben werden.

Wichtig | Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bereitet in der Praxis häufig Schwierigkeiten. Gleichwohl ist die Unterscheidung insbesondere für die Kostenverteilung von grundlegender Bedeutung. Während beim Sondereigentum jeder Eigentümer die Kosten selbst zu tragen hat, werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer entsprechend ihrem Anteil umgelegt.

So gehören z. B. Gebäudedach, Fahrstuhl, Briefkastenanlage, Treppenhäuser oder Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Energie, Telefon, Heizung bis zum Eintritt in die zum Sondereigentum gehörenden Räume bzw. bis zur Abzweigung zum Sondereigentum zweifelsfrei zum Gemeinschaftseigentum.Bei einigen Bereichen, z. B. bei Balkonen, Fenstern, Terrassen, Garten, Wohnungseingangstüren, Garagen sowie Stellplätzen gibt es Besonderheiten:

Neben dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum gibt es das Sondernutzungsrecht. Dieses Recht vermittelt einem einzelnen Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Pkw-Stellplätze auf der Hoffläche, sofern kein Sondereigentum begründet wird).

Wichtig | Da es sich bei der Sondernutzungsfläche um Gemeinschaftseigentum handelt, gehen Kosten und Lasten ohne abweichende Regelung zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung kann abweichende Bestimmungen enthalten. Nachträglich kann eine abweichende Kostenverteilung entweder durch Vereinbarung oder mit einfacher Mehrheit zu treffendem Beschluss gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG beschlossen werden.

Übernimmt eine Stiftung die Rolle eines Vermieters, stellt sich zwangsläufig auch die Frage nach der steuerrechtlichen Beurteilung. Im Regelfall ist die Überlassung von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile) der Vermögensverwaltung zuzurechnen. Von einer gewerblichen Vermietungstätigkeit ist jedoch auszugehen, wenn die Stiftung bestimmte ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbringt (siehe hierzu BFH, Urteil vom 24.10.2017, Az. II R 44/15, Abruf-Nr. 199760).