Bauen im Bestand (Teil 2): Die Honorargestaltung und -abrechnung in der Technischen Ausrüstung

Die verschiedenen Parameter können auch kombiniert werden. Sie schließen sich nicht aus. Einige Honorarbestandteile, wie z. B. die mitzuverarbeitende Bausubstanz, hat der Verordnungsgeber sogar in den „HOAI-Adelsstand“ der Mindestsatztatbestände erhoben. Doch es verblüfft, wie wenig diese, das Grundhonorar erhöhenden, Komponenten, die dem Planer ein sicheres Auskommen ermöglichen sollen, mittlerweile in der täglichen Praxis angewendet werden. Woran das liegt und wie Sie dennoch ein auskömmliches Honorar bei Umbaumaßnahmen erzielen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Der wohl bekannteste Honorarparameter bei der Sanierung ist der Umbauzuschlag. Dieser ist im Allgemeinen Teil der HOAI 2021 unter § 6 - Honorargrundlagen, Abs. 2 definiert. Unter Punkt 5 heißt es hierzu:

Für die TA ist der Umbauzuschlag unter § 56 Abs. 5 HOAI genauer definiert:

Das bedeutet, dass bei überdurchschnittlichen Schwierigkeitsgraden der Umbauzuschlag auch deutlich über 50 Prozent liegen kann. Er ist nach oben nicht begrenzt. Die entscheidende Frage aber ist, wie die Bestimmung des planungsbezogenen Schwierigkeitsgrads zu erfolgen hat.

Die HOAI hilft hier – wie so oft – nicht weiter. Die Kommentarliteratur baut indes argumentativ eine Brücke über die Honorarzonen. Ab Honorarzone III der Anlagengruppen soll eine überdurchschnittliche Schwierigkeit vorliegen. Demgegenüber leitet der AHO in seinem Heft Nr. 1 - „HOAI - Planen und Bauen im Bestand“ den Schwierigkeitsgrad pragmatisch über eine Matrixbewertung. Folgende fünf Kriterien sind dabei entscheidend:

Doch spätestens seit der HOAI 2021 haben diese Auslegungen aus der Kommentarliteratur nur mehr Empfehlungscharakter. Der Umbauzuschlag wird zunehmend, und zwar bereits in der Angebotsphase, als Nachlassoption betrachtet. Der eigentliche Sinn, dem Planer den erhöhten Aufwand der Bearbeitung von Umbaumaßnahmen zu vergüten und damit seine Leistungsfähigkeit sicherzustellen, tritt hinter vermeintlich wirtschaftlichen Überlegungen zurück. Es stellt sich daher die Frage, ob dieser Honorarbaustein bald nur noch den Status eines „nostalgischen HOAI-Artefakts“ haben wird.

Bereits in der Vergangenheit gab es im Übrigen für das Leistungsbild TA eine Besonderheit, die bei Planern für viel Unmut sorgte. Wurde ein Gebäude komplett entkernt, so stand dem Fachplaner für die Planung der technischen Gewerke innerhalb eines Bestandsbaukörpers gar kein Umbauzuschlag zu. Einzige Rückfalloption war dann der Rückgriff auf höhere Honorarzonen bzw. Honorarsätze. Diesen unglücklichen Sachverhalt hat das Gutachten zur HOAI 20XX aufgegriffen empfohlen, dem TA-Planer zukünftig auch bei einer Kernsanierung einen Umbauzuschlag zu gewähren. Doch es bleibt abzuwarten, wie der Markt nach Einführung auf diese Neuerung reagieren wird.

Bereits in der HOAI 1996 wurde die sog. „vorhandene Bausubstanz“ verankert. Dieser Honorarparameter ist ein theoretisch gut durchdachtes Berechnungsmodell. Geregelt ist er in der HOAI 2021 über den § 2 Begriffsbestimmungen im Abs. 7:

Und weiter heißt es in § 4 Abs. 3 HOAI - Anrechenbare Kosten:

In der Vergangenheit kam es allerdings zwischen den Vertragsparteien in Bezug auf die Kombination der Honorarparameter mitzuverarbeitende Bausubstanz (mvB) und Umbauzuschlag immer wieder zu Konflikten. Klar ist jedoch, dass beide Parameter für die Honorierung völlig unterschiedlicher Anforderungen geschaffen wurden.

Die mvB soll sicherstellen, dass der Planer bei komplexen Eingriffen in die Anlagentechnik nicht schlechter gestellt wird als bei einem Neubauprojekt. Da sich das Honorar nach HOAI über die anrechenbaren Kosten ermittelt, würde dies nämlich ohne den Kostenanteil für die mvB bedeuten, dass z. B. ein hochkomplexer Umbau der Kältehydraulik, bei dem nur wenige neue Bauteile verbaut und somit anrechenbar wären, zu einem sehr niedrigen Hono-raranspruch führen würde (PBP 2/2015, Seite 3 → Abruf-Nr. 43162182).

Der Umbauzuschlag ist dagegen eine Erschwerniszulage und nicht mit der mvB zu vergleichen. Allerdings ist auch die mvB in der TA-Praxis nur mehr selten anzutreffen. Selbst in der Vergangenheit wurde sie meist nur dann genutzt, wenn es darum ging, die Honorarforderung für eine Mindestsatzklage zu erhöhen. Die mangelnde Anwendung dürfte wohl hauptsächlich auf das Fehlen einer verbindlichen Berechnungsmethode zurückzuführen sein.

Zwar haben sich sowohl der AHO (vgl. Heft 1) als auch andere Veröffentlichungen intensiv mit den verschiedenen Berechnungsarten beschäftigt (PBP 2/2020, Seite 7 → Abruf-Nr. 46311248). Doch generell durchgesetzt hat sich keine. Dies verdeutlichen entsprechende Gerichtsurteile. Hinsichtlich Bewertungsmethode und Höhe können große Ermessensspielräume vorliegen (vgl. OLG Köln, Urteil vom 29.12.2016, Az. 16 U 49/12, Abruf-Nr. 191988).

Somit wird auch dieser Honorarbestandteil in den Verträgen immer seltener konsequent verwendet. Zunehmend wird die mvB in der Angebotsverhandlungen sogar „genullt“ bzw. mit einem fiktiven – meist viel zu geringen – Wert festgeschrieben. Grund hierfür ist häufig die Angst der Auftraggeber, sich im Projektverlauf mit teilweise nicht zu vernachlässigenden Honorarrisiken auseinandersetzen zu müssen. Da die mvB gemäß § 4 Abs. 3 HOAI erst zum Zeitpunkt der Kostenberechnung endgültig anzugeben ist, könnte sonst aus dem Nichts ein großer Honorarblock entstehen.

Fachfremde können zudem die Richtigkeit der Honoraransätze und deren Berechnungslogik schwer nachvollziehen. Denn allein die Kostenbewertung von Altanlagen über acht Anlagengruppen hinweg kann sich zu einer wahren Doktorarbeit entwickeln. Um dieser Schwierigkeit entgegenzuwirken, wurde auch hier von den Gutachtern der HOAI 20XX empfohlen, eine allgemeingültige Berechnungsmethode in der neuen HOAI zu etablieren.

Ein weiterer Grund für den seltenen Einsatz der mvB in der TA liegt in der häufig anzutreffenden Sanierungspraxis der Technik selbst begründet. Wird ein Gebäude saniert, so ist die vorhandene TA in der Regel zwischen 15 und 20 Jahre alt und hat ihre funktionale und statistische Lebensdauer bereits erreicht (vgl. VDI 2067 - Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen).

Zudem haben sich im Laufe der Zeit auch die Anforderungen an Hygiene und Brandschutz sowie die Normen (z. B. im Bereich der Luftmengen) stark verändert. Auch wenn das Thema Nachhaltigkeit und graue Energie bei Rückbaubetrachtungen immer mit analysiert werden sollte, ist die Weiterverwendung der alten Technik oft weder wirtschaftlich noch technisch sinnvoll.

Außerdem treibt manchen Bauherrn auch die Sorge vor Bedenkenanzeigen der ausführenden Firmen dazu, lieber gleich die gesamte Technik zu erneuern als ein Stückwerk aus verschiedenen Gewährleistungsbausteinen innerhalb der Anlagen zu generieren. Es ist daher auch bezüglich der mvB zu vermuten, dass auch dieser Berechnungsbestandteil zukünftig in der „Mottenkiste“ der Honorarparameter verschwinden wird.

Der guten Ordnung halber darf § 12 HOAI Instandsetzungen und Instandhaltungen, und dessen Möglichkeiten für die Honorierung der Objektüberwachung in diesem Beitrag nicht fehlen. Dieser Paragraf ermöglicht einen Zuschlag bei Bestandsmaßnahmen für die Lph 8. Jedoch gilt er nur für die besagte Instandsetzung und -haltung. Dies ist unter § 1 HOAI geregelt:

Sowohl Instandsetzungen als auch Instandhaltungen sind honorartechnisch von Umbauten und Modernisierungen gemäß § 2 Abs. 5 und 6 HOAI abzugrenzen.

Da es sich bei Bestandsmaßnahmen in der TA häufig um den modernisierenden Ersatz und damit um eine Gebrauchswerterhöhung handelt, ist auch dieser, eigentlich sinnvolle Honorierungsansatz nur sehr selten anzutreffen. Meist fallen die Maßnahmen unter Umbau oder Modernisierung und werden somit über den – hoffentlich vorhandenen – Umbau- bzw. Modernisierungszuschlag erfasst.

In der Vergangenheit wurde bei der Planung einer neuen TA-Anlage im Bestand aufgrund des fehlenden Umbauzuschlags häufig die Honorarzone bzw. der Honorarsatz als Hilfsmittel bemüht. Doch ist zu erwarten, dass auch diese Honorargestaltungsmöglichkeit allmählich verschwinden wird. Falls die Empfehlung der Gutachter zur HOAI 20XX umgesetzt werden wird, einen einheitlichen „Mittelsatz“ zu entwickeln, wird die Honorarsatzdiskussion ab 2025 ohnehin endgültig beendet sein.

Als stabiler Honorarparameter verbleiben somit in HOAI-Verträgen bei Bestandsmaßnahmen lediglich die Besonderen Leistungen. Zunächst ist jedoch nochmals in Erinnerung zu rufen, was Besondere Leistungen in Abgrenzung zu den Grundleistungen sind. Denn in vielen Diskussionen wird die Definition der Grundleistungen im § 3 HOAI schlichtweg übersehen.

Zwei Begriffe verdienen in diesem Absatz besondere Aufmerksamkeit. Die Definitionen „regelmäßig“ und „im Allgemeinen“. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Definition der „Grundleistung“ und deren Honorare der HOAI für „unregelmäßige“ und „spezielle“ Leistungen nicht gelten kann.

Nun sind diese Begriffe ebenfalls zu interpretieren. Jedoch ist klar, dass ein Umbau im Bestand in der TA wohl nie in den Interpretationsrahmen von „regelmäßig“ und „im Allgemeinen“ fallen wird. Somit wird deutlich, warum ein Großteil der Grundleistungen der HOAI und damit auch die Honorierung für Bestandsumbauten nur bedingt geeignet ist. Für diese Art von Projekten wurde die HOAI nicht geschaffen. Sie soll eine Orientierung der Planung im Standardfall (Neubau) bieten – mehr nicht.

Der Umbau im Bestand erfordert hingegen eine Vielzahl von Besonderen Leistungen, die weit über den in der HOAI beschriebenen Rahmen hinausgehen. Betrachtet man allein die in Teil 1 dieser Beitragsreihe angesprochenen Laserscans oder die aufgrund der schlechten Bausubstanz notwendige Detailplanung, so wird deutlich, dass diese Leistungen nicht unter die Definition der Grundleistungen fallen (PBP 8/2024, Seite 6 → Abruf-Nr. 50053296).

Diese Tatsache wird in vielen Projekten sowohl von den Planern als auch den Bauherren schlichtweg ausgeblendet. Stattdessen wird von beiden Seiten versucht, im engen Korsett des Grundleistungshonorars, das längst keines mehr ist, zu bleiben und wundert sich, warum das vielfach nicht funktioniert.

Wichtig | Überprüfen Sie die projektspezifischen Leistungen auf Basis der Grundleistungsdefinition und klären Sie den Auftraggeber über den Sachverhalt auf. Der Umbau im Bestand wird aufgrund vieler Rahmenbedingungen in der TA immer komplexer und verlässt bei weitem den Definitionsrahmen der Grundleistungen. Bieten Sie daher auf Basis Ihrer Beratung die notwendigen Besonderen Leistungen an, um mit diesen den Projekterfolg sicherzustellen. Dabei sollten Sie bei Bestandsumbauten auch das beachtliche Risiko einer stark verlängerten Lph 8 berücksichtigen.

Die VDI 6026 – Dokumentation in der technischen Gebäudeausrüstung – hat viele Vorteile, aber auch einige Tücken (PBP 5/2024, Seite 14 → Abruf-Nr. 49958191). Speziell bei Umbaumaßnahmen kann sich ein besonderer Definitionsfehler der VDI gravierend auswirken, falls diese zur vertragsrelevanten Leistungsbestimmung verwendet wird. Denn die Richtlinie nimmt für sich in Anspruch, Grundleistungen und Besondere Leistungen zu definieren. So heißt es auf Seite 2:

Diese „Eigendefinition“ ist insbesondere in Bezug auf Planungen im Bestand problematisch. Denn die VDI führt aus, dass Besondere Leistungen kursiv dargestellt sind. In Bezug auf Bestandsplanungen ist das aber nicht der Fall, was dazu führt, dass viele Leistungen als Grund- und nicht als Besondere Leistung betrachtet werden. Dazu zählen z. B. die folgenden Leistungen der KG 410:

Keine dieser Leistungen ist kursiv gedruckt. Vergleicht man diesen Sachverhalt mit den in der HOAI eindeutig definierten Besonderen Leistungen (Anlage 15, Nr. 15.1) wie z. B.

so wird schnell deutlich, dass bei der VDI teilweise eine Fehlinterpretation vorliegt.

Wichtig | Prüfen Sie bei Bestandssanierungen unter Verwendung der VDI 6026 die Leistungen und deren Honorierung im Detail. Nur so können Sie vermeiden, dass Besondere Leistungen oder die mvB als Grundleistung abgegolten sind.

Oft fehlt bei Umbaumaßnahmen der technischen Anlagen der Architekt – schließlich soll ja nur schnell die Technik modernisiert werden. Dabei wird jedoch meist vergessen, dass selbst bei reinen TA-Maßnahmen weitere Gewerke betrachtet und koordiniert werden müssen. So sind beim Umbau von Technikzentralen meist auch der Brandschutz, die Bauphysik und ggf. auch Schadstoffe mit zu betrachten, um den Werkerfolg des Eingriffs sicherzustellen. Soll der TA-Planer in solchen Fällen die Koordination übernehmen, steht ihm hierfür gemäß § 8 Abs. 3 HOAI ein Koordinationshonorar zu.

Wichtig | Klären Sie Ihren Bauherrn über diesen Sachverhalt auf und prüfen Sie, ob eine entsprechende Koordinationsleistung überhaupt durch Ihre Berufshaftpflichtversicherung gedeckt ist.

Auch wenn auf Ihrem Vertrag „noch HOAI draufsteht, so muss keine HOAI mehr drin sein“. Das gilt zwar sowohl für den Neubau als auch für die Bestandssanierung. Doch sind die Auswirkungen im Bestand wesentlich drastischer. Denn die tatsächliche Leistung und die Honorargrundlage ergeben sich bei vielen Umbaumaßnahmen oft erst nach der Bestandsaufnahme. Somit ist es sinnvoll, bei komplexen Sanierungen vor Beginn der klassischen Phasenabarbeitung – z. B. innerhalb der Zielfindungsphase 0 – eine Evaluierungsphase zur Leistungsbestimmung mit Hilfe von TA-Fachleuten vorzuschalten. Dabei sollten graphische Schnittstellenabgrenzungen (Grundrisse und Schemata) angefertigt werden. Fehlen diese, entsteht leicht die Gefahr von „ausufernden Leistungen“ ohne entsprechende Honorarkomponenten.

Durch ein derartiges proaktives Vorgehen wird vermieden, dass in der Ausschreibungs- und Angebotsphase ohne Kenntnis des tatsächlichen Planungsgegenstands mit „stumpfen“ Leistungs- und Honorarparametern hantiert wird. Die Vorphase kann über ein klare Leistungsbilddefinition sowohl pauschal als auch über Stundenaufwand vergütet werden. Nur so ist es möglich, eine Entscheidungsgrundlage für die Sanierung zu schaffen und den Rahmen der erforderlichen Leistungen abzustecken. Dies kann zudem auch dem Bauherrn einen Kostenvorteil verschaffen und mögliche Risiken früh erkennbar machen. Im Übrigen macht das Festlegen eines Kostenbudgets auch erst nach der Bestandsaufnahme (inkl. eines ersten Sanierungskonzepts) Sinn. Dies mag zwar für manchen Bauherrn unbefriedigend sein, bewahrt ihn aber vor unangenehmen Überraschungen.

Im weiteren Projektverlauf ist eine intensive Beratung in Kombination mit auf die Projekterfordernisse angepassten Besonderen Leistungen nötig. Durch die abnehmende Bedeutung der Grundleistungshonorare wird die Diskussion um Honorarzone, mitzuverarbeitende Bausubstanz und Umbauzuschlag zunehmend akademisch. Die entscheidende Frage ist hingegen, welche Leistung das Projekt spezifisch erfordert und welches Honorar dem gegenübersteht, um diese wirtschaftlich erbringen zu können. Die unternehmerische Kalkulation von Beratungs- und Planungsleistungen wird sich in Zukunft – insbesondere im Bestand – kaum mehr vermeiden lassen.