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HeizungsgesetzUmstellung auf Zentralheizung: Rechtssichere Kostenbeschlüsse

Abo-Inhalt06.01.20251387 Min. LesedauerVon Dr. Hans Reinold Horst, RA und Syndikus-RA, Hannover/Solingen

| In unserer aktuellen Sonderausgabe zum Thema „Heizungsgesetz: Praktische Bezüge der Neuregelungen zum WEG-Recht“ haben wir dargestellt, wie sich das neue Recht konkret auf Eigentümergemeinschaften auswirkt (iww.de/s10597). Hieran schließt der folgende Beitrag an. |

1. Rechtsgrundlage

Grundlage ist die Regelung zur Kostenverteilung in § 71n Abs. 7 GEG i. V. m. § 16 WEG. Die Kostenverteilung erfolgt grundsätzlich nach § 16 WEG. Denn der Gesetzgeber stuft den Heizungsumbau nach dem GEG als Erhaltungsmaßnahme ein. § 71n Abs. 7 GEG gilt nur für den Einbau einer Zentralheizung bei bisher bestehenden Einzelversorgungen.

2. Grundlinien

Der Inhalt von § 71n Abs. 7 GEG ist sehr komplex. Hier die Grundlinien:

  • Im GEG nicht geregelt ist zunächst der Fall, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der bisherigen Einzelversorgung bleibt. Hier trägt jeder Wohnungseigentümer etwaige Umstellungskosten selbst.
  • Das Gebäude wird bisher ausschließlich dezentral versorgt; die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entscheidet sich für eine vollständige Zentralisierung. Die Wohnungseigentümer tragen die Kosten der Umstellung vorbehaltlich abweichender Regelungen im Einzelfall z. B. in der Teilungserklärung nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 71 Abs. 7 S. 1 GEG) als Kosten der Gesamtmaßnahme einschließlich eingerechneter Kosten für den etwa notwendig werdenden Austausch einzelner Heizkörper beim Einbau einer Wärmepumpe, soweit sie bisher im Sondereigentum standen (§ 71n Abs. 7 S. 2 GEG).
  • Das Gebäude wird bisher ausschließlich dezentral versorgt, ein Teil der Wohnungen soll zusätzlich zentral versorgt werden. Die Kosten der Zentralisierung tragen die davon betroffenen Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, soweit sie aus Änderungen am Gemeinschaftseigentum folgen. Kosten für notwendige Maßnahmen im Sondereigentum trägt der jeweilige Eigentümer selbst (§ 71n Abs. 7 S. 1 GEG). Dies gilt auch, wenn ein Gebäude bisher teilweise dezentral versorgt wird und weitere Wohnungen an die zentrale Versorgung angeschlossen werden.
  • Gibt es bereits eine zentrale Heizungsanlage oder ein zum Anschluss einzelner Sondereigentumseinheiten notwendiges Verteilernetz, werden die neu angeschlossenen Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft ausgleichspflichtig (§ 71n Abs. 7 S. 3 und 4 GEG, 16 Abs. 2 S. 2 WEG). Dabei geht es nur um die Herstellungskosten, die in der Vergangenheit angefallen sind, abzüglich zwischenzeitlicher Verschlechterungen (wohl altersbedingte Verschleißmängel, Reparaturanfälligkeit), nicht um einen Ausgleich bisheriger Betriebskosten.

Beachten Sie | Im Übrigen unterscheidet § 71n Abs. 7 S. 1 GEG zwischen einer Teilzentralisierung, einer Mehrzentralisierung und einem Festhalten an der bisherigen Einzelversorgung.

Wegen der hohen Komplexität der vorgegebenen Fallgestaltungen, die sich auch nach eingehendem Studium der Gesetzgebungsmaterialien nicht vollständig auffächern lässt, ist dringend zu empfehlen, in den Kostenbeschluss die gesehene Fallkonstellation im Einzelfall als Beschlussgrundlage mit aufzunehmen.

Musterformulierung / Kostenbeschlüsse

Grundlage für die nachfolgend beschlossene Verteilung der angefallenen Kosten ist, dass das bisher dezentral mit Heizleistung und Warmwasser versorgte Gebäude vollständig auf Zentralversorgung umgerüstet wird:

  • 1. Die Kosten der Durchführung dieses Beschlusses werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.
  • 2. Soweit die vorstehend beschriebenen Baumaßnahmen zum Eingriff in den räumlichen Bereich eines Sondereigentums zwingen, ist der vorherige Zustand nach Abschluss der Baumaßnahmen gleichartig wieder auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer herzustellen. Dies gilt insbesondere für Böden und Bodenbeläge sowie für die Tapezierung, Anstriche oder sonstige Gestaltungen von Wänden.
  • Soweit Eigentümer die Wiederherstellung in eigener Regie wünschen, werden sie aufgefordert, spätestens binnen drei Monaten nach Abschluss der gemeinschaftlichen Sanierungsarbeiten ihre Ersatzansprüche in Textform unter Beifügung von Rechnungen zu beziffern und bei der Verwaltung einzureichen. Über die Entschädigungszahlungen wird auf einer der drei folgenden Eigentümerversammlungen entschieden.
  • 3. Diese Kostenregelung stellt mit dem übrigen Beschluss eine untrennbare Einheit dar; das eine hängt vom anderen ab.
Weiterführende Hinweise
  • Horst, Heizungsgesetz: Das bedeuten die Neuregelungen für das Mietrecht, MK 24, 72
  • Horst, Heizungsgesetz: Diese Formalien müssen Sie bei Ankündigung der Modernisierung und bei der Mieterhöhung beachten, MK 24, 92
  • Horst, Heizungsgesetz: Ansprüche des klima- und kostenbewussten Mieters, MK 24, 114
  • Horst, Heizungsgesetz: Rechtssichere WEG-Beschlüsse – „Rettungsanker“ Geschäftsanweisungs- und Anwendungsbeschluss, MK 24, 155
  • Horst, Heizungsgesetz: Rechtssichere WEG-Beschlüsse – Sanierungsbeschluss, MK 24, 175
  • Horst – Sonderausgabe Heizungsgesetz: Praktische Bezüge der Neuregelungen zum WEG-Recht, Abruf-Nr. 49892849

AUSGABE: MK 1/2025, S. 15 · ID: 50261756

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