Eigentümerversammlungen richtig durchführen (Teil 2)

Im Gesetz finden sich keine Regelungen zum Versammlungsort. Es steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer frei, dazu Vereinbarungen zu treffen, entweder in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss. Ohne eine solche Regelung steht es im Ermessen des Einberufenden, meist des Verwalters, einen Ort auszuwählen. Dieser muss so beschaffen sein, dass es allen Eigentümern möglich ist, ihn aufzusuchen, und eine ordnungsmäßige Durchführung der Versammlung gewährleistet ist. Bei Ungeeignetheit des Ortes können die auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse wegen eines formellen Mangels angefochten werden (LG Dortmund 23.11.18, 17 S 83/18).

Wann der Versammlungsort ungeeignet ist, hängt vom Einzelfall ab. Das zeigt sich z. B. bei der Frage, ob ein zwingender Ortsbezug zur Wohnanlage bestehen muss. Bejaht wird das, wenn die Eigentümer dies billigerweise erwarten dürfen (OLG Köln 6.1.06, 16 Wx 188/05). Das soll der Fall sein, wenn es um eine Wohnanlage geht, in der das Sondereigentum überwiegend von seinen Eigentümern bewohnt wird. Ansonsten kann auch ein anderer Ort genutzt werden (Hügel/Elzer, WEG, § 24 Rn. 21; a. A. MüKo/Hogenschurz, BGB, § 24 WEG Rn. 31). Nach der Rechtsprechung gibt es keinen Zwang, dass eine Eigentümerversammlung stets am Ort der Wohnanlage stattfinden muss (OLG Frankfurt a. M., 20.6.84, 20 W 602/83; Bärmann/Merle, WEG, § 24 Rn. 64).

Orte können z. B. der Kellerflur oder die Wohnung eines Eigentümers oder des Verwalters sein (Bärmann/Merle, a. a. O., Rn. 65). Auch eine Gaststätte ist geeignet, soweit die Versammlung nicht im offenen Gastraum stattfindet, in dem sich Gäste aufhalten (OLG Frankfurt a. M. 7.4.95, 20 W 16/95). Die Zumutbarkeit des Versammlungsortes hat Gerichte immer wieder beschäftigt. So hielt das AG Hamburg-St. Georg es für unzumutbar, einer Einladung in die Wohnung eines verfeindeten Eigentümers zu folgen (27.5.22, 980 b C 27/21 WEG). Für eine Terrasse, die zwar im Gemeinschaftseigentum liegt, jedoch von einem Eigentümer faktisch allein genutzt wird, kann nach dem LG Frankfurt a. M. nichts anderes gelten. Bei zerstrittenen Gemeinschaften sei zu berücksichtigen: Das Erscheinen am Versammlungsort müsse objektiv betrachtet unter Berücksichtigung der Interessen den Eigentümern zumutbar und für diese akzeptabel sein, was einen neutralen Ort erfordere (LG Frankfurt a. M. 2.2.23, 2-13 S 80/22).

Auch der Zeitpunkt der Versammlung (Tag und Uhrzeit) ist nicht gesetzlich geregelt und obliegt daher, soweit keine Vereinbarung der Eigentümer vorliegt, dem Einberufenden. Der Zeitpunkt muss so gewählt werden, dass die Teilnahmemöglichkeit nicht durch eine „unzeitige“ Terminbestimmung verkürzt oder vereitelt wird. Vor allem in kleineren Anlagen ist der Verwalter im Rahmen pflichtgemäßer Ermessensausübung verpflichtet, zu versuchen, jedem Eigentümer in zumutbarer Weise eine Versammlungsteilnahme zu ermöglichen (LG München I 19.7.04, 1 T 3954/04). Bei großen Gemeinschaften ist es jedoch nicht erforderlich, auf die individuellen Belange sämtlicher Eigentümer Rücksicht zu nehmen. Das würde das Abhalten der Eigentümerversammlung wesentlich erschweren, wenn nicht unmöglich machen (LG München I 18.5.22, 1 S 8843/21 WEG).

Die Versammlung kann an jedem Werktag sowie an Sonn- und Feiertagen stattfinden. Unter Berücksichtigung der sich aus Art. 4 und 140 GG i. V. m. Art. 139 WRV ergebenden Wertungen ist den Wohnungseigentümern Gelegenheit zu geben, ihrem Recht auf Religionsausübung nachzugehen. So kann dem Wunsch einzelner Eigentümer, den Sonntagvormittag bis 11 Uhr von Versammlungen freizuhalten, entsprochen werden. Als unzumutbar wird eine Versammlung an Karfreitag oder dem „heiligen Abend“ angesehen (Bärmann/Merle, a. a. O., Rn. 68). In der Ferienzeit entspricht eine Versammlung regelmäßig nur ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mit ausreichendem Vorlauf angekündigt worden ist. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verwaltung anders sichergestellt hat, dass die Mitglieder an einer kurzfristig innerhalb einer typischen Reisezeit angesetzten Versammlung teilnehmen können, oder wenn es sich um eine Angelegenheit von besonderer Dringlichkeit handelt (LG Karlsruhe 7.10.14, 11 S 8/14).

Durch das WEMoG wurde die Frist zur Einberufung verlängert.

Die Einberufung muss inhaltlich Datum, Ort, Zeit und die Tagesordnung sowie die Person des Einberufenden enthalten. Ohne Tagesordnung sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar. Grundsätzlich müssen Beschlussanträge nicht schon vor der Eigentümerversammlung vorliegen, die Rechtsprechung hat aber Ausnahmen entwickelt. So sollen bestimmte Informationen bei besonders komplexen Vorlagen schon vor der Eigentümerversammlung vorliegen, z. B. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (LG Frankfurt a. M. 1.11.18, 2-13 S 112/17), Neubestellung eines Verwalters (BGH 24.1.20, V ZR 110/19), Entscheidung über Beschlüsse, mit denen die Versammlung über die Vermietung von Gemeinschaftseigentum entscheidet (AG Ludwigsburg 22.4.21, 21 C 2168/20).

Ist nichts anderes vereinbart, hat nach § 24 Abs. 5 WEG n. F. der Verwalter den Vorsitz. Er kann die Leitung einem Mitarbeiter übertragen. Die Eigentümer können zudem entweder in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss einen anderen, der nicht zwingend Eigentümer sein muss, mit der Leitung betrauen (Bärmann/Merle, a. a. O., Rn. 73). Ist der Verwalter eine juristische Person oder eine Personengesellschaft, kann der Vorsitz vom vertretungsberechtigten Organ oder Prokuristen oder einem rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter übernommen werden (MüKo/Hogenschurz, a. a. O., Rn. 45). Die Eigentümer können sich in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss eine Geschäftsordnung geben, in der die formellen Regeln für die Durchführung, z. B. Redezeit oder Abstimmungsverfahren, bestimmt werden (Bärmann/Merle, a. a. O., Rn. 127). Haben sie keine Regelungen getroffen, bestimmt der Vorsitzende, wie die Versammlung zu leiten ist (MüKo/Hogenschurz, a. a. O., Rn. 49).

Jeder Eigentümer hat das Recht zur Teilnahme an der Versammlung. Über § 8 Abs. 3 WEG n. F. gilt das auch für den Ersterwerber, der vom teilenden Eigentümer erwirbt. Der Zweiterwerber, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat das Recht zur Teilnahme, wenn er zur Ausübung des Teilnahmerechts vom Veräußerer ermächtigt wurde. Ihm steht das Recht zu, bei der Versammlung anwesend zu sein, wenn er bereits einen Antrag auf Eintragung des Erwerbs beim Grundbuchamt gestellt hat (Bärmann/Merle, a. a. O., Rn. 91, 92). Bei juristischen Personen ist das vertretungsberechtigte Organ zur Teilnahme befugt. Können Gemeinschaften, z. B. Bruchteilsgemeinschaften, eheliche Güter- oder Erbengemeinschaften das Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausüben, steht es jedem Miteigentümer zu, soweit nicht die Mitberechtigten einen gemeinschaftlichen Vertreter im Innenverhältnis zur Ausübung des Teilnahmerechts ermächtigt haben. Keine Teilnahmerechte haben Grundpfandgläubiger, Nießbraucher, Wohnberechtigte (Bärmann/Merle, a. a. O., Rn. 87, 93).

Der Eigentümer kann sich nicht nur bei Verhinderung, sondern generell vertreten lassen. Bisher war für die Vollmachtserteilung keine bestimmte Form vorgesehen. § 25 Abs. 3 WEG n. F. verlangt jetzt die Textform nach § 126b Abs. 1 BGB. Eine solche Vollmacht kann nicht mehr zurückgewiesen werden. Die Textform kann auch noch während der Versammlung, z. B. durch E-Mail, erfüllt werden (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 629 f.). Weitere Beispiele sind:

Die Versammlung ist nicht öffentlich. Das soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ihre Angelegenheiten in Ruhe und ohne Einflussnahme Dritter zu erörtern und zu regeln (BGH 29.1.93, V ZB 24/92). Beschließt die Versammlung, sachkundige Personen zuzuziehen, z. B. Anwälte, Architekten oder Buchprüfer, ist dies nur in sachlich begründeten Fällen zulässig (OLG Köln 6.8.07, 16 Wx 106/07).

Neben der jährlichen Versammlung ist eine solche einzuberufen, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Für die Textform nach § 126b Abs. 1 BGB bedarf es einer lesbaren Erklärung des Einberufungsverlangens. Anders als bei der Schriftform nach dem alten Recht kann das Verlangen auch im Weg der elektronischen Kommunikation erfolgen, vorausgesetzt, das Verlangen wird auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben. In Betracht kommen z. B. USB-Stick, Messenger Dienste, E-Mail (Bärmann/Merle, a. a. O., Rn. 15).

Beachten Sie | Bei der Berechnung der erforderlichen Zahl von Eigentümern kommt es auf deren Kopfzahl an. Steht eine Eigentumseinheit im Bruchteilseigentum mehrerer Personen, zählen die Bruchteilsberechtigten nur als ein Kopf. Das Minderheitenquorum berechnet sich auch dann nach Köpfen, wenn das Stimmrecht einem anderen Kriterium folgt – etwa Miteigentumsanteilen oder Anzahl der Einheiten. An Zweck und Gründe, die mitzuteilen sind, sind nur geringe Anforderungen zu stellen. Die Eigentümer müssen zum Ausdruck bringen, welche Angelegenheiten behandelt werden sollen und warum nicht bis zur nächsten ordentlichen Versammlung abgewartet werden kann.

In der Regel sollte die Versammlung binnen zwei Wochen einberufen werden und binnen Monatsfrist stattfinden (LG Koblenz 7.6.18, 2 S 16/18 WEG). Ist das Einberufungsverlangen rechtsmissbräuchlich, besteht keine Pflicht des Verwalters, dem nachzukommen. Zu einer überflüssigen außerordentlichen Versammlung muss der Verwalter nicht einladen. Insoweit steht der Verwaltung zumindest ein eingeschränktes Prüfungsrecht zu (LG Dortmund 3.7.14 1 S 101/13).

Durch die Niederschrift soll der Inhalt der Beschlüsse dokumentiert werden. Den nicht anwesenden Eigentümern dient das Protokoll als Information. Inhaltlich wird kein Ablaufprotokoll verlangt. Daher sind Wortbeiträge einzelner Teilnehmer ebenso wenig wie „Lappalien“ oder sonstige Vorkommnisse ohne Auswirkung auf das Beschlussergebnis aufzunehmen (LG Hamburg 31.8.12, 318 S 8/12). Wird ein Protokoll für falsch erachtet, ist ein Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Eigentümers durch die begehrte Änderung verbessert oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Nicht ausreichend sind unrichtige oder unvollständige Feststellungen im Protokoll (LG Stuttgart 22.7.15, 10 S 10/15). Die Klage auf Protokollberichtigung ist nach § 18 Abs. 2 WEG n. F. nur noch gegen die Gemeinschaft zu richten (MüKo/Hogenschurz, a. a. O., Rn. 81).

Der Gesetzgeber hat in § 24 Abs. 6 WEG n. F. die unverzügliche Erstellung der Niederschrift nach Beendigung der Versammlung eingefügt. So soll gewährleistet werden, dass vor allem Eigentümer, die bei der Versammlung nicht anwesend waren, die Möglichkeit haben, sich zeitnah über die gefassten Beschlüsse zu informieren (BT-Drucksache 19/18791, S. 72).