Schönheitsreparatur unterlassen: ohne Frist kein Schadenersatz

Im Wohnraummietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen muss. Weiter hieß es: „Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand“. Der alternative Passus zu einer Ausgleichszahlung für die Vornahme von fälligen Schönheitsreparaturen war gestrichen. Nach § 1 Nr. 3 des Vertrags hatten die Mieter die Wohnung am 2.2.17 besichtigt. Die Unterschriften unter den Mietvertrag erfolgten am 4.2.17. Am 12.3.17 kündigten die Vermieter an, folgende Arbeiten in der Wohnung durchzuführen: Wände in drei Zimmern nebst Küche und Flur mit Glattputz versehen, Renovierung der beiden kleinen Zimmer sowie des ersten Zimmers rechts, Verlegung neuer Fußleisten, Lasierung der Holzdecke im Wohnzimmer, Einbau einer Tür sowie Ersatz der Platten über den Heizungskästen. Hierfür baten sie um einen Kostenzuschuss und eine Vereinbarung zum Abwohnen der aufzuwendenden Kosten. Die Vermieter verlangten für die ersten eineinhalb Monate der Vertragsdauer keine Miete; zu einer weiteren Vereinbarung kam es nicht.

Die Mieter kündigten den Mietvertrag zum 31.8.23. Am selben Tag vereinbarten die Parteien unter Setzung eines „Verweis-Sternchens“ auf einem separaten Blatt Folgendes: „Die Wohnung wurde nicht renoviert. Bis zum 7.9.23 sollen folgende Arbeiten erfolgen: Dübellöcher, Reinigung (besenrein), Putzausbesserung und an den betreffenden Stellen malern/säubern“. Die ursprüngliche Formulierung „soll die Wohnung in einen passablen Zustand gesetzt werden“ strichen die Parteien. In der Folgezeit beauftragten die Vermieter eine Firma mit der Renovierung der Wohnung und beanspruchten Kostenersatz (2.023 EUR).

Das LG: Es besteht kein Schadenersatzanspruch der Vermieter aus § 280 Abs. 3, § 281 Abs. 1 BGB. Denn gemäß § 281 Abs. 1 BGB könne der Vermieter nur Schadenersatz in Geld verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt habe oder einer der in § 281 Abs. 2 BGB normierten Ausnahmetatbestände vorliege. Dazu müsse er dem Mieter die Dekorationsmängel, wie eingangs beschrieben, erläutern. Es fehle durch die pauschal getroffene Abrede im Protokoll vom 31.8.23 und die dort durchgestrichene Mängelliste an einer detaillierten Auflistung von konkreten Renovierungsarbeiten mit entsprechender Fristsetzung.

Beachten Sie | Der Vermieteranwalt sollte auch, wenn ein Vergleich über das Durchführen von Schönheitsreparaturen (nur) in bestimmten Bereichen geschlossen wurde, den sichersten Weg gehen, und eine Leistungs- bzw. Nacherfüllungsfrist setzen. Bei deren ungenutzten Verstreichen wird der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung erklären.