Gewerblicher Grundstückshandel: Verkauf vieler Wohneinheiten ausnahmsweise unschädlich?

Es gilt bekanntlich die Regel, dass der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilen zu – steuerpflichtigen – gewerblichen Einkünften führt, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren an- und wieder verkauft werden. Doch keine Regel oder Ausnahme: Im Einzelfall kommt es weder auf die „Drei-Objekt-Grenze“ noch auf den „Fünf-Jahres-Zeitraum“ an.

So hat der BFH seinerzeit entschieden, dass umfangreiche Bau- und Erweiterungsmaßnahmen, die der Immobilienbesitzer selbst an einer langjährig privat vermieteten Immobilie vornimmt, dazu führen können, dass das Grundstück einem gewerblichen Betriebsvermögen zuzuordnen ist und seine Veräußerung steuerpflichtig ist (BFH 15.1.20, X R 18, 19/18).

Auch kann ein Verkauf außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums schädlich sein und zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen. Dies gilt insbesondere bei Verkäufen durch einen branchenkundigen Steuerpflichtigen (zum Beispiel einen Grundstücksmakler). So nimmt der BFH einen gewerblichen Grundstückshandel an, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach der Errichtung weniger als vier, danach aber in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Objekte veräußert werden (vgl. BFH 5.9.90, X R 107-108/89). Ferner können nach dem BFH-Urteil vom 15.6.04 (VIII R 7/02) eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren und den gewerblichen Grundstückshandel auslösen.

Der Fünf-Jahres-Zeitraum bildet also keine absolute Grenze. Objekte, die nach mehr als fünf Jahren seit Errichtung veräußert werden, können nicht generell außer Betracht bleiben. Der BFH stellt in solchen Fällen darauf ab, ob schon frühzeitig eine Veräußerungsabsicht bestanden hat. Die Folge eines über fünf Jahre hinausgehenden Zeitraums zwischen Errichtung und Veräußerung sei lediglich die, dass sich „die von dem zeitlichen Zusammenhang ausgehende Indizwirkung hinsichtlich des Vorliegens einer bedingten Veräußerungsabsicht verringert und gegebenenfalls durch andere Anhaltspunkte ergänzt werden muss“ (BFH 5.9.90, X R 107-108/89).

Die Klägerin war eine GmbH. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Geschäftsführer im Jahr 2012 überraschend in mittlerem Alter. Die Klägerin veräußerte daraufhin im Streitjahr 2013 dreizehn Immobilien. Das Finanzamt ging deshalb davon aus, die Klägerin habe von Beginn an einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben und daher schon im Streitjahr 2011 keinen Anspruch auf die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung gehabt. Das FG gab der Klage statt und stellte insbesondere darauf ab, dass aus der hohen Anzahl von Veräußerungen allein noch keine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt abzuleiten sei. Der BFH wies die Revision des FA als unbegründet zurück.

Zunächst ist festzuhalten, dass die Drei-Objekt-Grenze innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums nicht überschritten und während der ersten fünf Jahre nach dem jeweiligen Erwerb kein einziges Objekt veräußert wurde. Vielmehr veräußerte die Gesellschaft erst im sechsten Jahr dreizehn Objekte. Eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich führt zwar oft, aber eben nicht zwingend, zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Vielmehr war hier der überraschende Todesfall als besonderer Umstand des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Soweit der BFH in einem früheren Urteil (vom 15.6.04, VIII R 7/02) entschieden hat, dass eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren könne, ist dies nicht gleichbedeutend damit, dass in solchen Fällen stets von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist.

Das aktuelle BFH-Urteil ist zwar zu begrüßen, dennoch ist bei der Veräußerung von Immobilien stets Vorsicht angebracht. So hat der BFH beispielsweise die Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, deren umfangreiche Sanierung bzw. Modernisierung sowie zeitnahe Veräußerung als gewerblich eingestuft (z. B. BFH 10.8.83, I R 120/80; BFH 28.10.93, IV R 66-67/91). Zudem hat der BFH unabhängig davon entschieden, dass selbst ein zeitlich bereits weit zurückliegender Grundstückserwerb die Zuordnung zu einem gewerblichen Grundstückshandel nicht ausschließt, wenn ein hierauf befindliches Gebäude abgerissen und durch eine in Veräußerungsabsicht erfolgte Neubebauung ersetzt wird (z. B. BFH 22.3.90, IV R 23/88). Ebenso wenig kann generell davon ausgegangen werden, dass Grundstücke, die länger als zehn Jahre im Eigentum gehalten werden, keine Objekte eines gewerblichen Grundstückshandels mehr sind. Betroffen sind insbesondere die Fälle der Baulanderschließung (z. B. BFH 17.2.93, X R 108/90).

Beachten Sie | Und auch Grundstücksverkäufe über eine Personengesellschaft, an der ein Steuerbürger beteiligt ist, sind zu berücksichtigen. Eine Personengesellschaft entfaltet keine „Abschirmwirkung“ (BFH 3.7.95, GrS 1/93, BStBl II 1995, 617). Im Zweifel ist zu empfehlen, beim zuständigen Finanzamt vor dem Verkauf einen Antrag auf Erteilung einer verbindlichen Auskunft zu stellen, um auf „Nummer sicher“ zu gehen.