Mit neuem Urteil richtig umgehen: So setzen Sie Fahrtkosten zum VuV-Objekt richtig ab

Fahren Sie zu einem Ihrer Vermietungsobjekte, z. B. zu einem vermieteten Ein- oder Mehrfamilienhaus oder einer vermieteten Ferienwohnung, stehen die Fahrtkosten im Zusammenhang mit Ihren steuerpflichtigen Vermietungseinkünften (§ 2 Abs. 1 Nr. 6 i. V. m. § 21 EStG). Infolge dieses ursächlichen Zusammenhangs lassen sich die Fahrtkosten als Werbungskosten absetzen. Und zwar unerheblich davon, aus welchem beruflichen Anlass Sie zu dem Objekt gefahren sind.

Denn über § 9 Abs. 3 EStG gelten die für Arbeitnehmer geschaffenen Vorschriften zum Abzug der Fahrtkosten, also § 9 Abs. 1 Nr. 4 bis 5 sowie Abs. 2 EStG, entsprechend. Fraglich ist allerdings, welcher Abzug konkret gilt:

Wichtig | § 9 Abs. 3 EStG bewirkt damit hinsichtlich des Werbungskosten-abzugs von Fahrtkosten eine Gleichstellung von Arbeitnehmern und Nicht-Arbeitnehmern. Zudem kann sich auch ein beschränkter Abzug über die doppelte Haushaltsführung ergeben, wenn der Vermieter am Ort der Vermietungsobjekte einen Zweithaushalt zur Verwaltung der Objekte unterhalten sollte (§ 9 Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 Nr. 5 EStG).

Handelt es sich bei dem Vermietungsobjekt um Ihre erste Tätigkeitsstätte, gewährt das Finanzamt für alle Fahrten dorthin einen pauschalierten Abzug über die Entfernungspauschale (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 EStG). Zu berücksichtigen sind für jeden Tag, an dem Sie das Objekt aufgesucht haben, pauschal 0,30 Euro für jeden vollen Kilometer der einfachen Entfernung zwischen Ihrer Wohnung und dem Vermietungsobjekt.

Maßgebend ist dabei die kürzeste Straßenverbindung. Eine längere Straßenverbindung kann nur dann zugrunde gelegt werden, wenn sie offensichtlich verkehrsgünstiger ist und regelmäßig von Ihnen genutzt wird. Diese Pauschale erhöht sich in den Jahren 2022 bis 2026 ab dem 21. Kilometer auf 0,38 Euro. Zudem lassen sich über die Entfernungspauschale jährlich höchstens 4.500 Euro absetzen. Ein höherer Abzug ist nur zulässig, wenn Sie für die Fahrten einen eigenen oder zur Nutzung überlassenen Pkw verwenden.

Liegen hingegen Reisekosten vor – das ist der Fall, wenn Sie nicht zu Ihrer ersten Tätigkeitsstätte fahren – richtet sich der Abzug der Fahrtkosten nach § 9 Abs. 1 Nr. 4a EStG. Das bedeutet für Sie einen immensen Vorteil. Denn nun können Sie die tatsächlich entstandenen Fahrtkosten absetzen – und zwar sowohl für den Hin- als auch für den Rückweg.

Nutzen Sie für die Fahrt zum Vermietungsobjekt ein Ihnen gehörendes Fahrzeug, klassischerweise Ihren privaten Pkw, beläuft sich der Werbungs- kostenabzug auf die tatsächlichen Fahrzeugkosten für jeden gefahrenen Kilometer. Diesen Kilometersatz ermitteln Sie, indem Sie die jährlich anfallenden Fahrzeuggesamtkosten durch die Jahresfahrleistung teilen. Das ist kompliziert, daher geht es auch einfacher: § 9 Abs. 1 Nr. 4a S. 2 EStG gestattet, bei Nutzung eines eigenen Kfz eine Pauschale von 0,30 Euro je Kilometer anzusetzen.

Die Gretchenfrage für den Abzug der Fahrtkosten lautet also: Handelt es sich bei dem Vermietungsobjekt um eine erste Tätigkeitsstätte?

Der Begriff der ersten Tätigkeitsstätte wird in § 9 Abs. 4 EStG definiert. Zwar handelt es sich um eine für Arbeitnehmer geschaffene Vorschrift, die nicht in § 9 Abs. 3 EStG gesondert aufgeführt wird. Sie gilt aber auch für Vermieter.

Das liegt daran, dass § 9 Abs. 3 EStG das Ziel hat, eine Gleichbehandlung zwischen Arbeitnehmern und Nicht-Arbeitnehmern herzustellen (BFH, Urteil vom 01.12.2015, Az. IX R 18/15, Abruf-Nr. 185338). Weil § 9 Abs. 4 EStG infolge der Regelung der ersten Tätigkeitsstätte unmittelbare Bedeutung für die über § 9 Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 Nr. 4 EStG für Nicht-Arbeitnehmer geregelte Entfernungspauschale hat, muss die Norm entsprechend für Nicht-Arbeitnehmer und folglich auch für Vermieter angewandt werden (so auch FG Münster, Urteil vom 15.05.2025, Az. 12 K 1916/21 F, Abruf-Nr. 248957 sowie FG Köln, Urteil vom 19.02.2020, Az. 1 K 1209/18, Abruf-Nr. 217227).

Erste Tätigkeitsstätte ist bei Vermietern also die ortsfeste Einrichtung, von der aus die objektbezogenen Tätigkeiten dauerhaft ausgeübt werden. Damit sind als erste Tätigkeitsstätte maximal drei Orte denkbar: Ihre private Wohnung, Ihr extern zur Verwaltung der Objekte angemietetes bzw. gekauftes Büro oder Ihre Vermietungsobjekte selbst.

Wichtig | Sie müssen gesondert für jedes Vermietungsobjekt prüfen, ob es eine erste Tätigkeitsstätte darstellt – oder eben nicht. Bei Vermietung mehrerer Objekte können sich für Sie folglich auch mehrere (aber auch keine!) ersten Tätigkeitsstätten ergeben.

Bereits vor Einführung der ersten Tätigkeitsstätte hat der BFH entschieden, dass der Arbeitsstätte bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine hinreichend zentrale Bedeutung im Rahmen der mit dem Objekt erzielten Einkünfte zukommen muss (BFH, Urteil vom 01.12.2015, Az. IX R 18/15, Abruf-Nr. 185338). Alleine der Umstand, dass Sie ein Objekt im zeitlichen Abstand immer wieder aufsuchen, reicht deshalb für die Annahme einer ersten Tätigkeitsstätte am Ort des Objekts nicht aus. Vielmehr ist eine gewisse Nachhaltigkeit und Dauerhaftigkeit der Tätigkeit erforderlich (BFH, Urteil vom 09.06.2011, Az. VI R 58/09, Abruf-Nr. 112905). Entsprechend kommt auch die Finanzverwaltung zum Ergebnis, dass die Tätigkeit zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Wesentlichen in der Verwaltung des Grundbesitzes – also prägend aus Verwaltungshandlungen – besteht. Diese Verwaltungshandlungen werden typischerweise nicht am Ort des Vermietungsobjekts durchgeführt, sondern in der privaten Wohnung, wenn Sie nur wenige Vermietungsobjekte betreuen. Bei dieser handelt es sich daher um die erste Tätigkeitsstätte, sodass gelegentliche Fahrten zum Vermietungsobjekt über den lukrativen Reisekostenabzug zu berücksichtigen sind (vgl. R 21.2 Abs. 4 EStR).

Wie ist es mit dem Arbeitszimmer-Abzug?

Die Aufwendungen für ein möglicherweise vorhandenes häusliches Arbeitszimmer sind regelmäßig nicht abzugsfähig, weil es nicht den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bildet (§ 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG). Abzugsfähig ist aber die in § 4 Abs. 5 Nr. 6c EStG verankerte Home-Office-Pauschale (SSP 3/2025, Seite 15 ff.).

Diese Rechtsauffassung bestätigt sich auch in entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 4 EStG zur Bestimmung der ersten Tätigkeitsstätte. Grundsätzlich hat zwar der Arbeitgeber die Möglichkeit, einem Arbeitnehmer eine erste Tätigkeitsstätte zuzuweisen. Dieses Dispositionsrecht lässt sich jedoch nicht auf Vermieter übertragen. Andernfalls würden Vermieter immer die private Wohnung als erste Tätigkeitsstätte wählen und könnten stets Reisekosten absetzen. Das würde das Ziel der Gleichbehandlung unterlaufen (FG Köln, Urteil vom 19.02.2020, Az. 1 K 1209/18, Abruf-Nr. 217227; FG Münster, Urteil vom 15.05.2025, Az. 12 K 1916/21 F, Abruf-Nr. 248957).

Denn in diesen drei Varianten werden Sie schwerpunktmäßig am Ort des Objekts tätig – ähnlich einem beim Arbeitgeber tätig werdenden Arbeitnehmer.

Die ersten beiden Varianten dürften in der Praxis nur äußerst selten vorkommen. Denn kaum ein Vermieter wird ein Objekt täglich oder zumindest zweimal die Woche aufsuchen. Ein derart häufiges Aufsuchen ist regelmäßig nur bei sehr großen Mehrfamilienhäusern und bei Objekten mit mehreren Ferienwohnungen mit laufend wechselnden Gästen denkbar. Die dritte Variante ist dagegen durchaus praxisrelevant. Denn sollte sich bei Addition sämtlicher für das Vermietungsobjekt aufgewandter Zeiten ergeben, dass der überwiegende Teil am Ort des Vermietungsobjekts erbracht wird, begründet sich dort zwingend eine erste Tätigkeitsstätte.

Dieser Umstand war auch dem Vermieter vor dem FG Köln (Urteil vom 19.02.2020, Az. 1 K 1209/18, Abruf-Nr. 217227) zum Verhängnis geworden. Denn nach Berechnungen des Gerichts war er zu rund 85 Prozent am Ort des Vermietungsobjekts und nur zu etwa 15 Prozent in der privaten Wohnung für das Objekt tätig geworden. Die Folge: Die Fahrten zum Objekt ließ das Gericht nur über die Entfernungspauschale zum Abzug zu.

Nach den bisherigen Ausführungen können die meisten Vermieter aufatmen. Denn eine erste Tätigkeitsstätte am Ort des Vermietungsobjekts dürfte sich regelmäßig nicht ergeben; die Fahrtkosten sind im Rahmen der lukrativen Reisekosten abzugsfähig. Doch Vorsicht: Das Finanzamt kann den Abzug noch immer anteilig versagen, wenn die Fahrt durch private Gründe mitveranlasst ist. Denn das Nettoprinzip erfordert, nur den beruflich veranlassten Teil zum Abzug zuzulassen.

Konkret bedeutet das: Verbinden Sie die Fahrten zum Vermietungsobjekt mit privaten Angelegenheiten in nicht nur untergeordnetem Umfang, können Sie die Fahrtkosten nur anteilig absetzen. Die Gesamtkosten sind also aufzuteilen. Einer Aufteilung steht dabei § 12 Nr. 1 S. 2 EStG nicht entgegen (BFH, Beschluss vom 21.09.2009, Az. GrS 1/06, Abruf-Nr. 100184).

Wichtig | Eine Aufteilung unterbleibt hingegen (Fahrtkosten sind in voller Höhe nicht abzugsfähig), wenn berufliche und private Gründe so ineinandergreifen, dass mangels objektivierbarer Kriterien keine Trennung möglich ist. Genau dieser Umstand wurde Steuerzahlern in einem aktuellen Fall vor dem FG Münster zum Verhängnis. Einerseits gelang es ihnen nicht, die beruflich veranlassten Gründe für sämtliche der geltend gemachten Fahrten zu plausibilisieren. Denn an einigen der Tage, an denen Fahrten zwecks Reparaturen etc. vorgenommen wurden, waren die Ferienwohnungen vermietet und die Mieter haben keine Entschädigung erhalten. Diese Fahrten ließ das Gericht nicht zum Werbungskostenabzug zu. Bei vielen anderen Fahrten ergab sich aus den Ausführungen der Vermieter zudem, dass die Fahrten mit privaten Aufenthalten am Ort des Vermietungsobjekts verbunden wurden. Für diese Fahrten gewährte das FG nur einen anteiligen Werbungskostenabzug. Es stellte dabei die beruflich veranlassten Tage ins Verhältnis zur Gesamtaufenthaltsdauer, wobei es den An- und Abreisetag unberücksichtigt ließ (FG Münster, Urteil vom 15.05.2025, Az. 12 K 1916/21 F, Abruf-Nr. 248957).

Nicht selten kommt es vor, dass eine Immobilie an Angehörige vermietet wird. Das können z. B. die eigenen Kinder oder die Eltern sein.

Machen Sie für diese Vermietungsobjekte Fahrtkosten geltend, dürfte das Finanzamt auf Basis der Rechtsprechung des FG Köln (Beschluss vom 17.08.2020, Az. 7 K 3124/19, Abruf-Nr. 221994) grundsätzlich den Abzug in voller Höhe versagen. Denn die Fahrt zu dem Objekt ist untrennbar mit privaten Motiven – dem Besuch von und der Kommunikation mit den Angehörigen – verknüpft. Dieses Abzugsverbot soll nach Auffassung des FG sogar dann gelten, wenn Sie sich bei den Fahrten ausschließlich um Vermietungsbelange gekümmert haben. Denn auch dieser Umstand ändert nichts daran, dass Sie zugleich Ihre Angehörigen besucht und gesehen haben.

Möchten Sie in entsprechenden Fällen dennoch Fahrtkosten absetzen, ist eine gute Beweisvorsorge unerlässlich. Denn die Rechtsprechung des FG gilt nur, wenn Ihre Angehörigen auch anwesend waren.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Waren Ihre Angehörigen bei der Fahrt nicht anwesend, z. B. weil es sich um eine Fahrt zur Eigentümerversammlung handelt oder weil Sie Garten- bzw. Reparaturarbeiten während einer (beruflichen) Abwesenheit Ihres Angehörigen durchgeführt haben, dann lassen sich auch Fahrtkosten zu einem Objekt absetzen, das an Angehörige vermietet ist.

Einmal mehr zeigt sich, dass eine gute Beweisvorsorge zum Abzug der entstandenen Fahrtkosten unerlässlich ist. Das gilt nicht nur für die Anzahl der Fahrten, sondern auch für den mit der Vermietung zusammenhängenden Hintergrund der Fahrten und der möglichst fehlenden privaten Mitveranlassung.

Zudem zeigt der Beitrag auch, dass „übereifrige“ Vermieter mit vielen Fahrten zum Objekt schnell Gefahr laufen, dass das Finanzamt die Fahrten zwar anerkennt, allerdings nur die ungünstige Entfernungspauschale gewährt.

Besser fahren Vermieter daher, wenn sie die Fahrten auf ein normales Maß an Gelegenheitsfahrten beschränken. Denn dann lassen sich Reisekosten absetzen. Dieser Umstand hat im Übrigen nicht nur Auswirkungen auf die abzugsfähigen Fahrtkosten selbst, sondern auch auf den bei einer mindestens achtstündigen Abwesenheit abzugsfähigen Verpflegungsmehraufwand. Dieser lässt sich nämlich nur dann geltend machen, wenn es sich bei dem Vermietungsobjekt nicht um eine erste Tätigkeitsstätte handelt (§ 9 Abs. 3 i. V. m. Abs. 4a EStG).