Objektüberwachung versus Fachbauleitung: Was ist Aufgabe des TA-Planers (und was nicht)?

In der Praxis zeigt sich, dass die Erwartungen der Projektbeteiligten – vom Auftraggeber bis zu den ausführenden Firmen – an die Objektüberwachung im Vergleich zu deren tatsächlichem Leistungsbild oft überzogen sind. Angesichts der Vielzahl an zu klärenden Fragestellungen, insbesondere zu Beginn der baulichen Umsetzung, geraten Objektüberwacher oftmals gezwungenermaßen in die Rolle des Vermittlers, der versucht Lücken zu schließen und Unklarheiten zu beseitigen. Dies gehört jedoch nicht zu den im Leistungsbild enthaltenen Aufgaben. Die Objektüberwachung nach HOAI ist eine zentrale Grundleistung der Lph 8 und umfasst laut HOAI § 55 u. a. folgende Aufgaben:

Dabei wird schnell ersichtlich, dass die Umsetzung dieser Leistungen Berührungspunkte mit unterschiedlichsten Themen aufweist, wie z. B. mit technischen Regelwerken sowie planerischen und vertraglichen Inhalten. Darüber hinaus erhöht das Zusammenwirken mit verschiedenen Projektbeteiligten – wie Behörden, Auftraggeber, Architekt sowie weiteren beteiligten Planern, Objektüberwachern und ausführenden Unternehmen – die Komplexität zusätzlich. Neben der Überwachung der Bauausführung umfasst die Lph 8 nach HOAI auch die harmlos klingende Teilleistung b):

Der Begriff der Koordination in Zusammenhang mit Planungs- und Überwachungsleistungen ist mit unterschiedlichen Erwartungshaltungen belegt. In der Praxis stellt er oft den Streitpunkt Nr. 1 dar, insbesondere wenn es um Schnittstellen, Haftung und vermeintliche Gesamtverantwortung geht.

Am treffendsten lässt sich der Begriff „Koordination“ als „Abstimmung von Teilaktivitäten in Hinblick auf ein übergeordnetes Ziel“ (vgl. Gabler Wirtschaftslexikon) erklären. Das „Mitwirken“ bei der Koordination wiederum kann man als Teilmenge daraus verstehen. Es umfasst also weder die alleinige noch die vollständige Verantwortung für die Abstimmung von Aktivitäten rund um den Projektablauf. Es handelt sich vielmehr um eine unterstützende Tätigkeit zur Sicherstellung des Informationsflusses und zur Klärung technischer Schnittstellen. Auch bedeutet „Mitwirken“ keinesfalls, dass der Planer oder die Objektüberwachung automatisch eine übergeordnete Steuerungsfunktion für das gesamte Projekt innehaben (vgl. Locher/Köble/Fink, HOAI, § 55 Rz. 386 und Rz. 387).

Ergänzend sei aus baubetrieblicher Sicht angemerkt, dass es sich bei den Teilleistungen a) und b) der Lph 8 um sog. (bau-)zeitabhängige Leistungen handelt. Bei richtiger Vertragsgestaltung können Sie – bei nicht eigenverschuldeter Verlängerung der Bau- und Ausführungszeiten – hierfür ggf. Zusatzhonorar generieren (vgl. PBP 5/2019, Seite 6 → Abruf-Nr. 45884254).

Aufgrund der erwähnten Vielzahl an Schnittstellen und Beteiligten ist es wichtig, den Sinn der Objektüberwachungsaufgabe zu verinnerlichen und insbesondere vor dem Hintergrund einer „gesamtschuldnerischen Haftung“ die richtigen Schlüsse zu ziehen.

Zunächst ist klarzustellen, dass die Überwachungsaufgabe nicht bedeutet, dass Sie als Objektüberwacher selbst koordinieren oder Ausführungsdetails entwickeln müssen. Ihre Aufgabe ist die Kontrolle – nicht das „Machen“ (vgl. Locher/Köble/Fink, HOAI, § 55 Rz. 379). In der Praxis finden sich üblicherweise folgende Fallkonstellationen:

In zweiten Fall gestaltet sich die strikte Abgrenzung zwischen Leistungen der Überwachung/Kontrolle und der Fachplanung oftmals schwierig. Die Objektüberwachung schließt im Eigeninteresse die u. U. auf der Baustelle erkannten Planungslücken. Dies geschieht rein formell jedoch nicht als Teilaufgabe der Objektüberwachung, sondern eher im Sinne einer Nacherfüllung der Planungsaufgabe aus vorangegangenen Lph.

Herauszustellen ist, dass in vielen Projekten die Inhalte von Planungsunterlagen, Verträgen und Bauausführungen nicht schlüssig zusammenpassen. Häufige Fehlerquellen sind u. a.

Die Folge daraus ist ein nicht klar definiertes Werkvertragssoll für die betroffenen ausführenden Firmen. Dies führt regelmäßig zu Rückfragen sowie Bedenken- und Behinderungsanzeigen, die in vielen Fällen bereits zu Beginn der Bauphase die Kosten- und Terminziele des Projekts gefährden können.

In der Realität erwarten viele Auftraggeber oder auch ausführende Unternehmen, dass die Objektüberwachung quasi automatisch für die Schnittstellenklärung zwischen den Gewerken, die Abstimmung des Bauablaufs oder gar für die Gesamtkoordination auf der Baustelle verantwortlich ist. Doch genau das fällt nicht unter die Teilleistung b). Diese umfasst vielmehr die „Mitwirkung“ und nicht die Leitung oder Verantwortung. Im übertragenen Sinne lässt sich das mit einem Prüfer vergleichen, der während einer Fahrprüfung auf dem Rücksitz Platz genommen hat und die Richtigkeit der Aktionen des Fahrers bewertet und dokumentiert.

Hinzu kommt, dass die Teilleistung 5e) der Lph 5 (= Fortschreiben der Ausführungsplanung auf den Stand der Ausschreibungsergebnisse und der dann vorliegenden Ausführungsplanung des Objektplaners, Übergeben der fortgeschriebenen Ausführungsplanung an die ausführenden Unternehmen), die während der Arbeitsvorbereitung innerhalb der Lph 8 zu erbringen ist, oft keine Berücksichtigung im Ausführungsterminplan findet. Daher wird sie regelmäßig „ausführungsbegleitend“ nachgeholt (PBP, Ausgabe 5/2021, Seite 18 → Abruf-Nr. 47357185).

Dies führt in den meisten Fällen dazu, dass die Ausführungsplanung nicht „en bloc“ vom Planer an die ausführenden Firmen übergeben wird, sondern stückweise und fragmentiert. Dies wiederum lässt das Damoklesschwert der Bedenkenanmeldung aufgrund einer unzureichenden Ausführungsplanung bis zum Ausführungsende über den Projektbeteiligten schweben, da durch das oben skizzierte Vorgehen der ausführende Unternehmer erst nach Übergabe aller Unterlagen der Ausführungsplanung in die Lage versetzt wird, die kompletten Zusammenhänge der Planung zu verstehen.

Das sinnvolle Vier-Augen-Prinzip aus „Prüfung der Ausführungsplanung und Erarbeitung der M+W-Planung“ durch den ausführenden Unternehmer wird dadurch in erheblichem Maß unterlaufen, was die Qualität des entstehenden Werkes beeinträchtigt. Dies führt zu einem erhöhten Abstimmungsbedarf und einer weiteren Ausweitung der Aufgaben für die Objektüberwachung, da Planungslücken bei bereits fortgeschrittenem Ausführungsstand geklärt werden müssen. Ggf. erforderliche Anpassungen sind zu diesem Zeitpunkt möglicherweise nicht mehr möglich oder nur noch mit teuren Umbauten zu realisieren.

Genauso wie während der klassischen Planungsphasen kommt dem Architekten auch während der Objektüberwachung eine zentrale Rolle zu. Lange Zeit hielt sich – gestützt auf die Rechtsprechung des BGH – die Auffassung, der bauüberwachende Architekt habe „aber durch zahlreiche ihm obliegende Einzelleistungen dafür zu sorgen, dass das Bauwerk plangerecht und frei von Mängeln entsteht.“ (u. a. Urteil vom 26.11.1959, Az. VII ZR 120/58; PBP 1/2025, Seite 4 → Abruf-Nr. 50264550).

Die HOAI weist dem Architekten in Anlage 10 HOAI die „Koordination der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten“ zu, wobei damit u. a. auch die Überwachenden der TA-Anlagengruppen gemeint sind. Damit trägt der Architekt – analog zu den Lph 1-7 – die Hauptverantwortung im Bereich Koordination und Integration. Interessanterweise kommt jedoch auch dem Auftraggeber und zwar genau dann, wenn es zwischen den Beteiligten nicht rund läuft, eine besondere Bedeutung in der grundsätzlichen Koordination zu (vgl. PBP 1/2014, Seite 20 → Abruf-Nr. 42459530). Ergänzend ist im VOB-Umfeld (DIN 1961 I VOB/B) die zentrale Rolle des Auftraggebers im Umfeld der Bauausführung wie folgt geregelt:

Viele Auftraggeber benötigen zum Ausfüllen dieser Rolle einen Erfüllungsgehilfen. Die Praxis zeigt, dass diese in einer Vielzahl der Fälle von der Objektüberwachung – ohne entsprechende Vergütung – übernommen wird.

Bei Planungs- und Ausführungsmängeln ist die gesamtschuldnerische Haftung (§ 421 BGB) ein echtes Risiko – vor allem für Planer und Objektüberwacher. Denn der Bauherr darf sich aussuchen, wen er in Anspruch nimmt, selbst wenn dieser nicht (allein) verantwortlich ist. Doch viele Planer und auch Objektüberwacher unterschätzen die Tragweite der „gesamtschuldnerischen Haftung“.

In der Praxis bedeutet das: Auch ein Planer, der nur unzureichend kontrolliert oder dokumentiert hat, kann voll haftbar gemacht werden – selbst dann, wenn der eigentliche Fehler bei der Ausführung lag. Da der Architekt innerhalb der Objektüberwacher eine herausgehobene Stellung einnimmt, kann es ihn haftungsrechtlich ggf. noch härter als die fachplanenden Objektüberwacher treffen. Das OLG Hamm (Beschluss vom 16.03.2021, Az. 24 U 101/20, Abruf-Nr. 247579) hat dazu beispielsweise klargestellt: Ein Architekt muss die Leistungen von Fachplanern koordinieren – und bei Untätigkeit eingreifen. Tut er das nicht, haftet er für daraus resultierende Mängel. Die Entscheidung zeigt: Auch die „Überwachung der Überwacher“ gehört zur Pflicht – und kann zur Haftung führen.

Bevor auf Lösungen der genannten Problemstellungen eingegangen wird, soll zunächst der Unterschied zwischen der Objektüberwachung nach HOAI und dem Begriff der Bauleitung/Fachbauleitung erläutert werden.

Im üblichen Sprachgebrauch, aber auch in der Fachliteratur oder sogar in Gerichtsurteilen, werden die Begriffe „Objektüberwachung nach HOAI“ und „Fachbauleitung“ (die sich begrifflich nochmals unterteilen lässt) oft vermischt, verwechselt oder anderweitig missinterpretiert. So gibt es z. B. eine „Fachbauleitung nach Bauordnungsrecht“, deren Aufgaben und Pflichten in den entsprechenden Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt wird. Diese „Fachbauleiter“ werden – abhängig von den Regelungen der jeweiligen LBO – auf Anordnung der Behörde oder des Bauherrn tätig. Die wesentliche Aufgabe der Fachbauleitung nach Bauordnungsrecht ist das Sicherstellen der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Anforderungen (z. B. im Brandschutz).

Im Gegensatz dazu steht die „Fachbauleitung“ oder „Bauleitung“ der ausführenden Firmen. Sie soll dafür sorgen, dass das vom Auftraggeber bestellte Bausoll vertragsgemäß umgesetzt wird. Der Begriff „Bauleitung“ ist jedoch in diesem Kontext nirgendwo geregelt oder geschützt. Die Aufgaben dieser Rolle sind jedoch zumindest im VOB-Umfeld in der DIN 1961 grob umrissen:

Wird diese Aufgabe seitens der ausführenden Firma nicht oder nur unzureichend ausgefüllt, wird die Objektüberwachung ungerechtfertigt in die Pflicht genommen, Tätigkeiten zu übernehmen, die nicht in ihrer Grundleistung liegen (z. B. Baustellenlogistik organisieren, Festlegen der Montagereihenfolge, Absprachen zwischen Gewerken moderieren). In der nachfolgenden Tabelle werden die Zuständigkeiten der Objektüberwachung, der Fachbauleitung im Sinne der Bauordnungen und der Bauleitung bzw. Fachbauleitung der ausführenden Firmen an Hand unterschiedlicher Aspekte vergleichend gegenübergestellt.

Damit sind die Unterschiede der Begrifflichkeiten rund um die Objektüberwachung und die Bauleitung bzw. Fachbauleitung erläutert, für die vorgenannten Problemstellungen jedoch erst in Teilen Lösungen formuliert.

Besonders für die Objektüberwachung ist es von großer Bedeutung, passende Werkzeuge im Umgang mit einer – von anderer Seite induzierten – Erweiterung ihrer Aufgaben parat zu haben.

Zunächst ist es wichtig, sich auf die eigentlichen Aufgaben der Objektüberwachung zu fokussieren. So ist das Überwachen eben gerade nicht die eigenverantwortliche Ausführung oder auch nur Ergänzung von ggf. fehlenden Planungsleistungen und das Schließen sonstiger Informationslücken, sondern eine reine Kontrolltätigkeit (vgl. Locher/Köble/Fink, HOAI, § 55, Rz. 377).

Als Leitstern dient hier die Umsetzung eines sog. Objektüberwachungskonzepts. In diesem werden u. a. Inhalte, qualitativ und terminlich definierte Prüfroutinen, eine Vollständigkeitsüberprüfung der vorliegenden Ausführungsplanung, aber auch die Schnittstellen zu anderen Beteiligten (z. B. zur Fachbauleitung) klar definiert und festgeschrieben. Durch die Dokumentation der regelmäßigen Abarbeitung von Prüfroutinen – mit besonderem Fokus auf schadensträchtige – Tätigkeiten in der Ausführung schaffen Sie Sicherheit und schützen sich ggf. auch vor haftungsrechtlicher Inanspruchnahme.

Ein wichtiger Meilenstein kann dabei die frühzeitige Kommunikation mit dem Auftraggeber zu Themen rund um Leistungsbild, Schnittstellen, aber auch zu möglichen Zuständigkeitslücken im Bereich der Fachbauleitung sein. Seien Sie transparent, wo die Grenzen Ihrer Leistung sind und wo es auf Seiten der ausführenden Firma, aber auch des Auftraggebers entsprechende Pendants braucht.

Die Nutzung und Offenlegung eines Objektüberwachungskonzepts, in dem u. a. Inhalte, qualitativ und terminlich definierte Prüfroutinen sowie weitere wichtige Punkte definiert und festgeschrieben sind, ist in jedem Fall sinnvoll und empfehlenswert.