Mietwohnungsneubau: Gesetzgeber verbessert Abschreibungsmöglichkeiten für Bauherren

Bauherren, die im Mietwohnungsneubau investieren, können die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben und so die steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte reduzieren. Eine höhere Abschreibung senkt deshalb sofort die individuelle Steuerlast der Bauherren. Für die Abschreibung des Gebäudes können Bauherren/Investoren ab sofort zwischen folgenden Methoden wählen:

Zudem besteht bei der degressiven Abschreibung die Möglichkeit, nach einigen Jahren zur linearen Abschreibung zu wechseln. Doch was bedeuten die AfA-Möglichkeiten im Detail und welche Voraussetzungen sind zu erfüllen?

Bei einem Investment in Wohngebäude richtet sich die Abschreibung bisher grundsätzlich nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG. Das gilt unabhängig davon, ob sich die Immobilie im Privat- oder Betriebsvermögen befindet. Nach dieser Vorschrift ist nur eine lineare Abschreibung zulässig, wobei sich der Prozentsatz für die Abschreibung nach dem Jahr der Fertigstellung richtet. Bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 beträgt die Abschreibung drei Prozent pro Jahr der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Um für einen „Investitionsbooster“ zu sorgen, wurde mit § 7b EStG die Möglichkeit eingeführt, neben der linearen Abschreibung auch Sonderabschreibungen geltend zu machen. Diese Möglichkeit ist mit dem Wachstumschancengesetz noch einmal verbessert worden. Konkret sieht § 7b EStG vor, dass für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der EU belegen sind, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen von bis zu jährlich fünf Prozent in Anspruch genommen werden können.

Eine Wohnung gilt für Zwecke des § 7b EStG als „neu“, wenn sie der Bauherr entweder hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft hat. Die Wohnung dient Wohnzwecken, wenn sie im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung an Dritte dient. Nicht begünstigt sind Wohnungen, in denen Personen nur vorübergehend beherbergt werden (z. B. Ferienwohnung). Begünstigt sind Wohnungen, die die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen.

Voraussetzung für die Sonderabschreibung war bislang, dass der Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.01.2027 gestellt oder in diesen Zeiträumen die Bauanzeige getätigt wurde. Neu ist, dass die zeitliche Obergrenze von „vor dem 01.01.2027“ auf „vor dem 01.10.2029“ verschoben wurde. Damit kann die Sonderabschreibung deutlich länger in Anspruch genommen werden.

Einziger Haken: In der Zeit von nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 muss das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen; das muss durch das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) nachgewiesen werden.

Neben diesen Tatbeständen müssen die Wohnungen noch weitere Kriterien erfüllen, um die Sonderabschreibung nutzen zu können. Denn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten durften für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellten Bauantrags hergestellt werden, bislang 4.800 Euro je m2 Wohnfläche nicht übersteigen. Dieser Grenzwert von 4.800 Euro ist mit dem WCG auf 5.200 Euro angehoben worden. Da die Anhebung der Grenze rückwirkend vorgenommen wurde, können nun sogar Wohnungen in den Genuss der Sonderabschreibungen gelangen, die bislang nicht begünstigt waren.

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind jedoch nicht in jedem Fall die insgesamt für das Gebäude bzw. die Wohnung aufgewendeten Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Denn auch hier erfolgt eine Deckelung. Diese lag bisher bei maximal 2.500 Euro je m2 Wohnfläche und ist mit dem WCG rückwirkend für alle nach dem 31.12.2022 begonnenen Bauvorhaben auf 4.000 Euro angehoben worden.

Mit dem neuen § 7 Abs. 5a EStG ist durch das WCG eine degressive Gebäudeabschreibung für den Mietwohnungsneubau eingeführt worden. Bei der degressiven Abschreibung beläuft sich die Abschreibung im ersten Jahr auf fünf Prozent der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 5a S. 4 EStG). Ab dem zweiten Jahr beträgt die Abschreibung fünf Prozent des noch nicht abgeschriebenen Restwerts des Gebäudes.

Zudem muss mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen oder die Anschaffung aufgrund eines nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam abgeschlossenen Vertrags erfolgt sein.

Bauherren, die sich für die neue degressive Abschreibung entscheiden, können parallel die – im Abschnitt 2 aufgezeigte und in § 7b EStG verankerte – Sonderabschreibung von in den ersten vier Jahren jeweils bis zu fünf Prozent nutzen. Das stellt eine Ergänzung des § 7b Abs. 1 S. 1 EStG im WCG klar. Dadurch ist es möglich, die Immobilie binnen der ersten vier Jahre um über 37 Prozent abzuschreiben!