Kostenverteilung im WEG: Erste Entscheidungen des BGH aus 2024 mit Ausblick auf 2025 (Teil 3)

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und Sondereigentümer von nicht ausgebauten Flächen im Dachgeschoss. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass der jeweilige Sondereigentümer bis zum Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen kein Hausgeld und keinen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage zu zahlen hat. In der Versammlung vom 23.6.21 beschlossen die Wohnungseigentümer in Abweichung zu dieser Vereinbarung, ab dem Wirtschaftsplan 2021 näher bezeichnete Kosten auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Dieser Beschluss ist bestandskräftig. Die Kläger wurden am 19.1.22 Eigentümer der Sondereigentumseinheit, die weiterhin nicht angeschlossen war. In der Versammlung vom 5.7.22 wurden die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2022 beschlossen. Im Wirtschaftsplan wurde der am 23.6.21 beschlossene Verteilungsschlüssel angewandt. Die Eigentümer beschlossen, eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen zu erheben. Gegen die Beschlüsse vom 5.7.22 wandten sich die Kläger erfolglos mit ihrer Anfechtungsklage. Auf die Berufung der Kläger hat das LG die Beschlüsse für ungültig erklärt. Dagegen wandte sich die Beklagte.

Der BGH kommt in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass eine durch gültigen Beschluss geänderte Kostenverteilung in den nachfolgenden Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden muss (15.11.24, V ZR 239/23, Abruf-Nr. 245969). In seiner Begründung wendet er die aufgestellten Grundsätze aus seinen vorangegangenen Urteilen konsequent an.

Zunächst bestätigt er, dass § 16 Abs. 2 S. 2 WEG auch dann die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer begründet, wenn ein Eigentümer durch die abweichende Kostenverteilung erstmals mit Kosten belastet wird (BGH 22.3.24, V ZR 81/23). Weiter führt er aus, dass Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG – vorbehaltlich einer Nichtigkeit etwa nach den §§ 134, 138 BGB – einer materiellen Kontrolle nur im Rahmen der Anfechtungsklage unterliegen. Ziel der gesetzlichen Öffnungsklausel ist, so der BGH, in weitaus größerem Maße als früher die mehrheitliche Änderung der vereinbarten Kostenverteilung und damit auch die Abschaffung von Kostenprivilegien zu ermöglichen. Die vom Gesetzgeber bewusst weit gefasste Beschlusskompetenz entspricht dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit (BGH, a. a. O.). Das gilt auch für die Änderung von Kostenregelungen, die vor der WEG-Reform 2020 vereinbart worden sind. Der BGH bestätigt weiter, dass die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG im vorliegenden Fall nicht in der Teilungserklärung abbedungen worden ist. An dem Recht das Dach auszubauen, ändert sich nichts, auch wenn die ausbauberechtigten Sondereigentümer an den Kosten der Eigentümer beteiligt werden. Nach Ansicht des BGH widersprechen die angefochtenen Beschlüsse auch nicht deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Kostenbeteiligung den Klägern nicht zumutbar sei und die Beklagte treuwidrig handele. Einwände dieser Art können, so der BGH, nur im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens gegen den die Kostenverteilung ändernden Beschluss geltend gemacht werden. Der BGH hat offengelassen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf (erneute) Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestehen kann. Ein derartiger Anspruch könnte in einem Beschlussanfechtungsverfahren nicht einredeweise geltend gemacht werden (BGH 19.7.24, V ZR 139/23).

Der BGH zeigt in seiner Entscheidung deutlich, dass die vom Gesetzgeber gewünschte erweiterte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bei der Kostenverteilung auch vor alten Vereinbarungen nicht Halt macht. Einer nachträglichen Anfechtung von bestandskräftigen Beschlüssen erteilt der BGH eine klare Absage.

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehört eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1971 ordnet die Nutzung der Stellplätze ausschließlich bestimmten Wohneinheiten zu. Die Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Tiefgarage sind ausschließlich von diesen Wohneinheiten zu tragen. Die Klägerin hat keinen Stellplatz. Im April 2022 beschlossen die Wohnungseigentümer, das Dach der Garage sanieren zu lassen und die damit verbundenen Kosten auf sämtliche Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umzulegen. Dagegen wendete sich die Klägerin. Das AG gab ihr Recht und erklärte die Beschlüsse für ungültig. Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos. Mit der Revision verfolgte die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Der BGH hat der Revision stattgegeben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen (14.2.25, V ZR 236/23, Abruf-Nr. 246771). Er gab dem LG Folgendes mit auf den Weg: Der BGH verweist auf seine jüngste Rechtsprechung und betont, dass sich die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ergibt. Dabei darf bei der Änderung der Kostenverteilung jeder Maßstab gewählt werden, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH 22.3.24, V ZR 81/23). Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Bejaht hat der BGH dies für den Fall, dass Kosten von Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, die zuvor von allen Wohnungseigentümern zu tragen waren, durch Beschluss einzelnen Eigentümern auferlegt werden, soweit die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (BGH, a. a. O.).

Bei dem hier zu entschiedenen Sachverhalt geht es um die Frage der erstmaligen Belastung mit Kosten eines bislang befreiten Wohnungseigentümers, dessen Sondereigentum sich in einem anderen Gebäudeteil befindet, also genau um den umgekehrten Fall. Die Gemeinschaftsordnung gibt eine objektbezogene Kostentrennung vor. Nur die Eigentümer, deren Sondereigentum sich in dem jeweiligen Gebäudeteil befindet, haben die darauf entfallenden Kosten zu tragen. Der BGH kommt für diese Fallkonstellation zu dem Ergebnis, dass es der ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, wenn durch Beschluss auch die übrigen Eigentümer an den auf diesen Gebäudeteil entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen sind. Die Kostentrennung wird typischerweise vereinbart, weil sich der Gebrauch bzw. die Gebrauchsmöglichkeiten stark unterscheiden. Das ist insbesondere in Anlagen mit unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen oder Mehrhausanlagen der Fall. Hier kommt es zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung der zuvor kostenbefreiten Wohnungseigentümer.

Anders als bei den bereits zuvor entschiedenen Fallkonstellationen muss für den hier vorliegenden Beschluss ein sachlicher Grund vorliegen. Ein solcher könnte vorliegen, wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die von dem übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren. Ebenso kann ein sachlicher Grund gegeben sein, wenn sich das Problem auf die gesamte Anlage erstreckt, und aus diesem Grund eine Gesamtsanierung der Anlage unter Beteiligung aller Wohnungseigentümer beschlossen wird. Kein sachlicher Grund liegt darin, dass die Kosten Teile des Gemeinschaftseigentums in der Tiefgarage betreffen, die auch für das übrige Gemeinschaftseigentum – insbesondere aus Gründen der Statik – von Bedeutung sind. Eine solche Kostentrennung darf nicht allein deshalb aufgehoben werden, weil sie auch statisch relevante Gebäudeteile umfasst.

Bei einer objektbezogenen Kostentrennung widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein zuvor befreiter Eigentümer an Kosten für einen anderen Gebäudeteil, den er nicht nutzt, beteiligt wird. Hierin liegt eine ungerechtfertigte Benachteiligung. Eine Beteiligung an den Kosten ist nur möglich, wenn es einen sachlichen Grund gibt. Das ist eine Frage des Einzelfalls.

Die Klägerinnen sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören Gewerbeeinheiten der Klägerinnen und Wohnungseigentumseinheiten sowie insgesamt 25 Garagen/Stellplätze. In der Teilungserklärung von 1984 ist geregelt, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten jeweils nach Miteigentumsanteilen getragen werden. Für die Heizungskosten gilt eine Umlage nach dem Verhältnis der beheizten Flächen. Der Miteigentumsanteil ist bezogen auf die Grundfläche bei den Wohnungen etwa viermal größer als bei den Gewerbe-einheiten, ein Hundertstel Miteigentum entspricht also bei den Wohneinheiten etwa 25 m², bei den Gewerbeeinheiten etwa 100 m². Im September 2021 beschlossen die Eigentümer, dass ab dem 1.1.22 alle Kosten für die Häuser, die aktuell nach MEA verteilt würden, nach „beheizbarer Wohnfläche (ohne Balkone/Loggien)“ verteilt werden sollen. Die Kostenverteilung soll auch die Erhaltungsrücklage betreffen. Mit ihrer Anfechtungsklage wandten sich die Klägerinnen gegen die Beschlüsse. Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Klägerinnen gingen in Revision.

Der BGH kommt in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass die Beschlüsse nicht zu beanstanden sind. Zunächst stellt er fest, dass sich die Beschlusskompetenz für die Abänderung des geltenden Verteilungsschlüssels aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ergibt (14.2.25, V ZR 128/23, Abruf-Nr. 247995). Danach haben die Eigentümer die Kompetenz, von einer Vereinbarung – und damit auch von einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenregelung – eine abweichende Verteilung zu beschließen. Der BGH führt weiter aus: Aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ergibt sich auch die Kompetenz, den Verteilungsschlüssel für die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage zu ändern. Zwar gehören Zahlungen, die auf eine Rücklage geleistet werden, nicht zu den Kosten der Gemeinschaft. Der Begriff der „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ ist aber dahin auszulegen, dass er auch Zahlungen auf Rücklagen umfasst.

Nach Ansicht des BGH handelt es sich bei der beschlossenen Änderung der Kostenverteilung nicht um eine generelle Änderung des Verteilungsschlüssels, sondern um eine abweichende Verteilung für bestimmte Arten von Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG. Wie der BGH bereits entschieden hat, wird den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Der Beschluss muss aber der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen (BGH 16.9.22, V ZR 69/21). Dazu führt der BGH aus: Beschließen die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH 22.3.24, V ZR 87/23). Bei Anwendung dieser Grundsätze kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass die Änderung des Verteilungsschlüssels keine ungerechtfertigte Benachteiligung der Teileigentümerinnen der Gewerbeeinheiten darstellt. Der Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der alte Verteilungsschlüssel führte zu einer Privilegierung der Teileigentümerinnen der Gewerbeeinheiten, weil die Gewerbeeinheiten gemessen an der Fläche nur mit etwa einem Viertel an den Kosten für Abgaben, Betriebskosten und Erhaltung beteiligt gewesen waren. Für eine solche Privilegierung bestand kein sachlicher Grund.

Soweit eine unbillige Privilegierung einzelner Eigentümer besteht, darf sie beseitigt werden. Der BGH stärkt damit erneut die Beschlusskompetenz. Die Änderung der Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss führt – i. S. d. Gesetzgebers – zu mehr Flexibilität in der Gestaltung von Gemeinschaften. Die Verteilung nach Wohnfläche oder Verbrauch kann wirtschaftlich sinnvoller sein als nach Miteigentumsanteilen, gerade bei gemischt genutzten Immobilien.

In dem Urteil des BGH aus Mai 2025 ging es um die Kostentragungspflicht eines Teilerbbauberechtigten für eine diesem öffentlich-rechtlich obliegende Prüfung der Standsicherheit von tragenden Teilen des Gemeinschaftseigentums an einem überbauten Fernbahnhof (BGH 23.5.25, V ZR 39/24). Die Klägerin wollte erreichen, dass die Gemeinschaft der Teilerbbauberechtigten für Prüfmaßnahmen zahlt, die sie ihrerseits in Erfüllung eigener öffentlich-rechtlichen Pflichten durchgeführt hatte. Die Prüfmaßnahmen sollten aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden, die zu diesem Zweck von den Teilerbbauberechtigten aufgefüllt werden sollte. Der BGH stellt im Ergebnis fest, dass das Gesetz eine solche Verfahrensweise nicht vorsieht. Die Standsicherheitspflichten betrafen allein die Klägerin. Die damit verbundenen Kosten konnten nicht auf die Gesamtheit abgewälzt werden. Anders als bei der öffentlich-rechtlichen Abgabelast, ging es hier nicht um eine gesamtschuldnerisch zu tragende Last der Teilerbbauberechtigten, sondern um eine Prüfungsanordnung, die allein die Klägerin betraf.

Der BGH hat in seinen bisherigen Grundsatzentscheidungen zu § 16 Abs. 2 S. 2 WEG einen Leitfaden für die Kostenverteilung entwickelt und den Eigentümern und Verwaltern somit eine Orientierungshilfe an die Hand gegeben: