Der „untergetauchte“ Vermieter

Antwort: In der anwaltlichen Praxis stellen Mieterwechsel innerhalb studentischer Wohngemeinschaften (WG) nach wie vor einen erheblichen Streitpunkt dar, vor allem wenn der Vermieter nicht erreichbar ist und Nachmieterklauseln im Mietvertrag eher abstrahierend denn praktisch tauglich formuliert sind. Hier hat S. zwar nichts „falsch“ gemacht. Dennoch ist in dieser Konstellation größte Vorsicht geboten. Denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH 27.4.22, VIII ZR 304/21) entsteht durch eine solche Nachmieterklausel kein „Selbstvollzug“ des Mieterwechsels. Vielmehr kann nur der Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag den ausscheidenden Mitmieter aus seiner rechtlichen Verpflichtung entlassen; dafür ist aber stets die aktive und ausdrückliche Zustimmung des Vermieters erforderlich. Die bloße Benennung eines Nachmieters und auch das Vertrauen darauf, dass keine Bedenken bestehen, reichen zur Vertragsänderung nicht aus. Solche Klauseln begründen einzig und allein einen Anspruch auf Zustimmung seitens des Vermieters. Erfolgen muss diese aber tatsächlich, sei es ausdrücklich oder – in engen Ausnahmefällen – konkludent. Der Vermieter kann die Zwei-Personen-Konstellation aufrechterhalten, solange er keine Mitteilung erhält oder auf Mitteilungen nicht reagiert; der neue Bewohner wird allein durch die faktische Nutzung kein Vertragspartner.

Die Rechtslage ist dabei trotz studentischer WG-typischer Fluktuation eindeutig: Grundsätzlich besteht kein Anspruch darauf, als einzelner Mieter aus einem gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag „einseitig“ auszuscheiden und durch einen neuen Bewohner ersetzt zu werden. Anders wäre dies nur, wenn nachweisbar schon bei Vertragsschluss beiderseitig (!) davon ausgegangen wurde, dass die Zusammensetzung häufiger wechseln soll – also auf eine „auf Wechsel angelegte studentische Wohngemeinschaft“ abgestellt wurde und dies für den Vermieter offenkundig war. Nur dann kann im Wege interessengerechter Vertragsauslegung oder wegen Treu und Glauben etwas anderes gelten, wie der BGH differenziert herausarbeitet (27.4.22, VIII ZR 304/21; Börstinghaus/Siegmund, BGB, § 535 Rn. 207, 208).

Hier ist eine solche Ausnahmekonstellation aber nicht belegt. Der Umstand, dass zwei Studierende eine Wohnung gemietet haben, führt keineswegs automatisch zu der Annahme, der Vermieter habe mit einer ständigen Fluktuation einverstanden sein müssen. Regelmäßig gilt daher: Der Vermieter muss der Änderung der Mietvertragsparteien zustimmen. Ohne dessen Einverständnis bleibt der ausgezogene Mitmieter gegenüber dem Vermieter weiter verpflichtet (BGH 27.4.22, VIII ZR 304/21; LG Berlin 17.10.23, 67 S 83/23; 18.8.21, 64 S 261/20). Das eigenmächtige Überlassen eines Zimmers an einen neuen Mitbewohner ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters stellt dabei eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung i. S. v. § 540 Abs. 1 BGB dar. Dies kann – nach entsprechender Abmahnung – eine fristlose Kündigung des für beide Seiten ansonsten ordentlich funktionierenden Mietverhältnisses rechtfertigen (BeckOK Mietrecht/Weber, BGB § 540 Rn. 13; Drasdo, NJW Spezial 24, 289; LG Berlin 9.1.24, 67 S 184/23). Der Vermieter ist rechtlich nicht verpflichtet, auf bloße Anzeige des Mieterwechsels zu reagieren. Aus passiver Hinnahme ist keine Zustimmung abzuleiten; daher ist „Schweigen“ grundsätzlich nicht als Zustimmung zu werten (BGH 27.4.22, VIII ZR 304/21).