Einkünfteerzielungsabsicht: Wichtige Kriterien bei Ferienwohnungen

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen aber nur, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d. h. um mind. 25 %) unterschreitet (vgl. BFH 31.1.17, IX R 23/16).

Beachten Sie | Das Vermieten einer Ferienwohnung ist nämlich mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Nur dann entspricht die Tätigkeit dem Typus des „Dauervermieters“ und rechtfertigt die typisierende Annahme, dass die Vermietung trotz (über längerer Zeiträume) anfallender Werbungskostenüberschüsse in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt.

Aktuell hat sich das FG Rheinland-Pfalz ausführlich mit der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen beschäftigt und dabei insbesondere die folgenden Aspekte betrachtet:

Die individuellen Vermietungszeiten sind mit denen zu vergleichen, die hinsichtlich des gesamten Ferienorts im Durchschnitt erzielt werden. Dabei ist „Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet der Gemeinde. Er kann – je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarktes – das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder auch nur Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen. Die bei der Auslastungsprüfung heranzuziehenden durchschnittlichen Vermietungszeiten des jeweiligen „Ortes“ müssen – soweit als möglich – repräsentativ sein.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste nicht mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit vergleichbar. Das heißt: Es fehlt in Ermangelung einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit die Basis, aufgrund derer das Gesetz die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden (zu den Anforderungen vgl. BFH 6.11.01, IX R 97/00). Die Feststellungslast für die Typisierung obliegt dem Steuerpflichtigen (BFH 31.1.17, IX R 23/16).

Die Unterschreitensgrenze von 25 % bildet keinen starren Wert. Nur aus Vereinfachungsgründen und um den unvermeidlichen Unsicherheiten Rechnung zu tragen, hat der BFH die Grenze bei mindestens 25 % angesetzt.

Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten ab. Zukünftig eintretende Faktoren sind in die Beurteilung nur einzubeziehen, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar sind. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums können wichtige Anhaltspunkte liefern. Der Prognosezeitraum ist typisierend mit 30 Jahren zugrunde zu legen.

Auch wenn für die Vergleichsberechnung primär auf die Vermietungstage der Ferienwohnung abzustellen ist, ist es unschädlich, auf die statistischen Zahlen zur Bettenauslastung zurückzugreifen. Die Bettenauslastung einer Ferienwohnung kann die Auslastung allenfalls – zulasten des Steuerpflichtigen – unterschreiten, nicht aber – zugunsten des Steuerpflichtigen – übersteigen. Als Vermietungstage werden nämlich pauschal alle Tage erfasst, in denen die Ferienwohnung vermietet wird. Ob dabei die zulässige Gästezahl erreicht wird, ist ohne Bedeutung. Hingegen gibt die Bettenauslastung personenbezogen Auskunft über die Belegung der Ferienwohnung.

Beachten Sie | Die mit der Umrechnung von Bettenauslastung in Vermietungstage verbundenen – im Einzelfall auch erheblichen – Ungenauigkeiten sind dabei in Kauf zu nehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vergleich der tatsächlichen Vermietungstage Ungenauigkeiten mit sich bringt.