Baubeginn vor dem 01.10.2023: Kommt man per Gestaltung doch noch an die degressive AfA?

Haben Sie die Immobilie selbst hergestellt, ist das Gesetz eindeutig: Die degressive Abschreibung gibt es nur, wenn Sie mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen haben (§ 7 Abs. 5a S. 1 EStG).

Klar, durch den Verkauf verlieren Sie das Eigentum an der Immobilie – und können selbst keine Abschreibungen mehr vornehmen. Dafür darf der Erwerber (z. B. Ihr Ehegatte) die degressive Abschreibung geltend machen.

Der Vorteil der degressiven Abschreibung gegenüber der regulären linearen Abschreibung liegt „lediglich“ in der Verschiebung von Werbungskosten „nach vorne“. Abschreiben lässt sich die Immobilie schließlich nur einmal. Es gibt mit der degressiven Abschreibung also nicht mehr an Abschreibungen, sondern nur höhere Abschreibungen in den ersten Jahren (und folglich geringere in späteren Jahren). Anstelle der linearen Abschreibung von jährlich drei Prozent (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a) EStG) wird halt degressiv mit jährlich fünf Prozent vom Restwert abgeschrieben (§ 7 Abs. 5a EStG). Es kann auch später zur linearen Abschreibung gewechselt werden. Effektiv wird aber ebenso über 33 1/3 Jahre abgeschrieben.

Wollen Sie die Immobilie jedoch zeitnah veräußern, z. B. nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei nach zehn Jahren, hat die degressive Abschreibung einen entscheidenden Vorteil. Wie Beispiel 2 zeigt, können Sie dann von der Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre je 100.000 Euro Anschaffungskosten im Vergleich zur linearen Abschreibung 10.127 Euro zusätzlich steuerwirksam abschreiben. Das bietet schnell einen effektiven Steuervorteil je 100.000 Euro Anschaffungskosten von 4.000 Euro und mehr.

Die Steuergestaltung hat eine Kehrseite in Form von Risiken, die Sie beachten und Kosten, die Sie tragen müssen. Deshalb sollten Sie nicht vorschnell handeln, „nur“ um in den Genuss der degressiven AfA zu kommen. Denn: Auch zwischen Angehörigen müssen Sie einen wie unter fremden Dritten üblichen Kaufvertrag schließen. Andernfalls erkennt das Finanzamt diesen nicht an. Das bedeutet auch, dass der Erwerber finanziell in der Lage sein muss, den Kaufpreis zu zahlen.

Zudem fallen infolge der notariellen Beurkundung Notarkosten und aufgrund der Änderung der Eigentumsverhältnisse Grundbuchkosten an. Außerdem unterliegt der Vorgang der Grunderwerbsteuer; hier gibt es aber regelmäßig eine Steuerbefreiung (bei Ehegatten nach § 3 Nr. 4 GrEStG).

Das größte Risiko lauert allerdings in § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. Waren Sie als Veräußerer nämlich nicht mindestens zehn Jahre Eigentümer des Grundstücks, unterliegt der durch den Verkauf realisierte Gewinn (Verkaufserlös abzüglich Anschaffungs-/Herstellungskosten) der Einkommensteuer. Zwar dürften die aufgewendeten Herstellungskosten regelmäßig in etwa dem aktuellen Marktwert des Neubaus entsprechen, sodass der Gewinn nicht exorbitant hoch ausfällt; er dürfte sich regelmäßig lediglich auf die zwischenzeitliche Wertsteigerung des Grundstücks belaufen. Haben Sie jedoch auch Eigenleistungen investiert (z. B. Bauaufsicht oder einzelne erforderliche Arbeiten übernommen), schlägt sich diese Eigenleistung auch in dem Verkehrswert der Immobilie nieder. Steuerlich geltend machen können Sie Ihre Eigenleistung – abgesehen von für Ihre Eigenleistung aufgewendeten Materialkosten – aber nicht. Und somit steigt der Veräußerungsgewinn.

Wichtig | Übertragen Sie die Immobilie unentgeltlich, vermeiden Sie zwar die Besteuerung des Veräußerungsgewinns, haben allerdings in Sachen degressive AfA trotzdem nichts gewonnen. Bei der unentgeltlichen Übertragung gilt nämlich § 11d EStDV und der besagt, dass der Rechtsnachfolger, also der neue Eigentümer, die begonnene Abschreibung fortzuführen hat. Somit ist für ihn weiterhin der Beginn der Herstellung und nicht der Zeitpunkt der Anschaffung maßgebend.

Natürlich liegt aus diesem Grund der Gedanke nahe, den Kaufpreis einfach in Höhe der vom Eigentümer aufgewendeten Anschaffungs- und Herstellungskosten zu bemessen. Denn so könnte – augenscheinlich – die Besteuerung des Gewinns vermieden und die degressive Abschreibung gerettet werden. Doch auch hier hat das Finanzamt ein Ass im Ärmel. Weist es nämlich einen höheren Wert der Immobilie als den vereinbarten Kaufpreis nach, liegt eine teilentgeltliche Veräußerung vor – und die bedeutet, dass das Finanzamt den Vorgang aufsplittet:

Im Ergebnis werden für den Erwerber nun zwei AfA-Reihen geführt.