Verwalter muss Bauarbeiten wie Bauherr überwachen: BGH-Urteil kann Tür in WEG öffnen

Im konkreten Fall beschloss eine WEG, das Dach zu erneuern und beauftragte das ein Dachdeckerunternehmen. Der Auftrag hatte ein Volumen von 116.000 Euro. Für noch zu beschaffendes Material stellte der Dachdecker Abschlagsrechnungen über 61.000 Euro, auf die der Verwalter insgesamt 70.000 Euro zahlte. Nach Beginn der Arbeiten zahlte der Verwalter ohne Vorlage von Rechnungen gestückelt weitere 34.500 Euro. Bei einem Baufortschritt von ca. 85 Prozent stellt der Dachdecker die Arbeiten ein. Die WEG verklagte den Verwalter auf Schadenersatz in Höhe der geleisteten Zahlung. Es ging bis zum BGH.

Während das LG Dortmund in der Vorinstanz eine Pflichtverletzung des Verwalters noch verneint hatte, entschied der BGH anders: Bei der Bewirkung von Zahlungen ist ein Verwalter verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (BGH, Urteil vom 26.01.2024, Az. V ZR 162/22, Abruf-Nr. 240041).

Das BGH hat sich vor allem mit § 27 Wohnungseigentumgesetz (WEG) befasst. Er legt diesen Paragrafen „Aufgaben und Befugnisse des Verwalters“ wie folgt aus:

Hat die WEG mit einem Unternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es nach Maßgabe von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist der Verwalter verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare Mängel muss er berücksichtigen.

Daraus folgt, dass ein Verwalter im Regelfall (auch) die Voraussetzungen des § 632a BGB, der weitgehend § 16 Abs. 1 VOB/B entspricht, beachten muss. Hierzu gehört u. a. das in § 632a Abs. 1 S. 5 BGB geregelte Erfordernis einer Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung der Arbeiten ermöglicht. Ohne sie ist ein Anspruch auf Abschlagszahlung nicht gegeben.

Ein Verwalter muss Abschlagsrechnungen außerdem daraufhin durchsehen, ob sie zum Auftrag und dem Leistungsstand passen. Eine Abschlagszahlung für Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, erfordert – abgesehen davon, dass die Stoffe oder Bauteile den vertraglichen Vorgaben entsprechen müssen - gemäß § 632a Abs. 1 S. 6 BGB, dass der WEG nach ihrer Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

Wichtig sind die BGH-Aussagen in Rz. 18 des Urteils: Selbst wenn sich herausstellen sollte, dass der Verwalter seinen Pflichten genügt hat, wäre relevant, ob sich ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügt, überhaupt auf eine allein auf mangelnder Fachkunde beruhende fehlende Erkennbarkeit von Mängeln der Werkleistung berufen kann.

„Das kann dann zu verneinen sein, wenn es ein Verwalter bei einer mit erheblichem Kostenrisiko verbundenen umfangreichen baulichen Maßnahme unterlassen hat, die Wohnungseigentümer auf seine fehlende Fachkompetenz hinzuweisen und eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute vorzubereiten.“ Es wird nämlich im Wege des Anscheinsbeweises vermutet, dass die WEG einen solchen Beschluss gefasst hätte.

Nichtsdestotrotz ist PBP der Ansicht, dass sich bei WEG interessante Auftragschancen auftun. Die BGH-Entscheidung könnte ein Türöffner sein. Als Architekt oder Ingenieur sind Sie fachlich in der Lage, selbst professionelle Verwalter bei den in Rede stehenden Aufgaben zu unterstützen. Das Rechtsdienstleistungsgesetzt steht dem dann nicht im Weg, wenn Sie sich auf die fachlich-technische Beratung (auch in VOB-und BGB-Dingen) beschränken.