Gute Nachrichten: Bauhandwerkersicherungshypothek kann durch AGB nicht erschwert werden

§ 650e BGB bietet Architekten und Ingenieuren die Möglichkeit, ihren Honoraranspruch im Grundbuch sichern zu lassen. Dem Wortlaut nach richtet sich § 650e BGB zwar nur an Bauunternehmer. Im Bauvertragsrechtsreformgesetz (BauVertrRRG) hat der Gesetzgeber aber einen eigenständigen Untertitel für Architekten und Ingenieure geschaffen und über die Verweisungsnorm (§ 650q BGB) klargestellt, dass § 650e BGB auch für die planenden Berufe gilt.

Der Anspruch eines Architekten auf Einräumung einer Sicherungshypothek für seinen Honoraranspruch (§§ 650e, 650q Abs. 1 BGB) setzt dabei nicht voraus, dass auf dem Baugrundstück mit Bauarbeiten begonnen worden ist oder die Umsetzung der Planung dort zu einer Wertsteigerung geführt hat. Diese erfreuliche Aussage hat das Kammergericht Berlin gemacht (KG Berlin, Urteil vom 14.02.2023, Az. 21 W 28/22, Abruf-Nr. 234090).

Die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek – auch schon einer entsprechenden Vormerkung – gibt Ihnen ein wirksames Druckmittel gegen Ihren Auftraggeber an die Hand.

Im konkreten Fall hatte der Auftraggeber einen Planer für Technische Gebäudeausrüstung mit Leistungen über letztlich insgesamt knapp 4,7 Mio. Euro beauftragt. Im vom Auftraggeber gestellten Vertrag hieß es u. a.: „Einen Anspruch aus § 650e BGB kann der Auftragnehmer nur geltend machen, wenn sich der Auftraggeber in Verzug befindet und die angemahnte Zahlung trotz Nachfristsetzung innerhalb von zwei Wochen nicht fristgemäß leistet. Die Geltendmachung des Anspruchs aus § 650e BGB setzt ferner voraus, dass der AN bei Nachfristsetzung oder danach dies mit einer Frist von drei Wochen angekündigt hat.“

Nachdem mehrere Rechnungen nicht bezahlt worden waren, verlangte der TA-Planer erst eine Sicherheit nach § 650f BGB (Bauhandwerkersicherung). Die brachte der Auftraggeber nicht bei. Ergo beantragte der Planer ohne erneute Fristsetzung im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs nach § 650e BGB i. H. v. ca. 340.000 Euro. Der Auftraggeber berief sich auf seine AGB-Klausel und wollte nicht leisten.

Das LG gab dem Planer Recht. Die Klausel im Vertrag war unwirksam. Sie war eine Allgemeinen Geschäftsbedingung (AGB) des Auftraggebers. Unwirksam war die AGB deshalb, weil sie den Planer als Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt hatte (§ 307 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Sie war mit den wesentlichen Grundgedanken des § 650e BGB nicht vereinbar.

Der Anspruch auf Vormerkung einer Sicherungshypothek soll den vorleistungspflichtigen Unternehmer schützen und gewährt ihm hierzu einen im Eilverfahren zügig durchsetzbaren Anspruch. Diesen Grundgedanken stehen die mit der Klausel aufgestellten Anforderungen, Verzug nach Fristsetzung und weitere Ankündigungsfrist, entgegen. Insbesondere könnte der Auftraggeber ansonsten versuchen, bis zum Abschluss eines zuvor angekündigten einstweiligen Verfügungsverfahren einen Eigentumswechsel herbeizuführen, was den Anspruch des Unternehmens vereiteln könnte (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2023, Az. 19 O 101/23, Abruf-Nr. 237171).