Praxisfälle: Das bedeuten die Neuregelungen für das Mietrecht

Mit dem Heizungsgesetz wird der gewollte Umstieg auf die Verwertung erneuerbarer Energien (EE) zur Generierung von Heizwärme und warmem Wasser vollzogen. Im Neubaubereich und außerhalb von Lückenschlussbebauungen (§ 71 Abs. 1, Abs. 10 GEG) werden Heizungen, die einen Mindestanteil von 65 Prozent EE verarbeiten können, sofort Pflicht.

Bei Bestandsimmobilien und bei Lückenschlussbebauungen (neben der Schließung von Baulücken auch Aufstockungen) greift ein Stufenplan (§§ 71 Abs. 2 bis Abs. 9 GEG), begleitet von einem Katalog an technischen und temporären Überleitungsfristen (§§ 71i bis 71m GEG) sowie der Möglichkeit einer Befreiung vom Tauschzwang auf Antrag (§ 102 GEG). Die innerhalb des Gesetzgebungsverfahrens zunächst ebenso verfolgte kompromisslose Einführung der Pflicht zur Verwertung von mindestens 65 Prozent EE bei Bestandsimmobilien wurde nicht umgesetzt.

Der bisher vorgegebenen Struktur folgend gelten die Vorschriften zur Ankündigung und Duldung der Modernisierungsmaßnahmen sowohl für die Wohnungs- als auch für die Gewerbemiete, mangels Verweisungen in § 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 BGB die Vorschriften der Mieterhöhung aber nur für die Wohnungsmiete. Mangels gesetzlicher Erhöhungstatbestände ist für die Gewerbemiete auf eine vertragliche Vereinbarung als Grundlage einer Mieterhöhung nach Modernisierung abzustellen (Geldmacher in Fritz/Geldmacher/Leo, Gewerberaummietrecht, § 3 Rn. 465, S. 220; Krüger in Guhling/Günther, Kommentar zur Gewerberaummiete, § 555c BGB Rn. 17; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 559 BGB Rn. 19).

Als Folgethemen wurden geregelt:

Die ebenfalls vorgenommene Anpassung des vereinfachten Verfahrens für den Heizungstausch dürfte bei den aufgerufenen Investitionsvolumen kaum je praktisch werden. Denn bekanntlich kann dieses Verfahren nur für verauslagte Baukosten bis zu 10.000 EUR genutzt werden (§ 559 c Abs. 1 S. 1 BGB).

Art. 3 und Art. 4 der Novelle beinhalten eine Änderung der Verordnung zur Heizkostenabrechnung und der Betriebskostenverordnung. Dort werden unter anderem die Kosten des Betriebsstroms zur Wärmeerzeugung (Wärmepumpe) ausdrücklich mit in den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten integriert.

Soweit die Voraussetzungen beider Vorschriften eingreifen, kann der Vermieter wählen, ob er eine Duldung der anstehenden Baumaßnahmen nach § 555b Nr. 1 BGB oder nach Nr. 1a BGB verlangt.

Die Vorschrift greift beim Einbau einer neuen effizienteren Heizung, nicht aber, wenn die Maßnahmen nur auf Einsparen fossiler Energieträger oder auf den Klimaschutz abstellen. Dies wäre anzunehmen, wenn die eingebaute Heizung nicht effizienter ist, aber (teilweise) statt mit fossiler mit erneuerbarer Energie arbeitet. Diese Maßnahmen würden dann § 555b Nr. 2 BGB ohne eine Möglichkeit zur Mieterhöhung unterfallen (vgl. § 559 Abs. 1 S. 1 BGB).

Zunächst fallen unter die neue Vorschrift nur Fälle reduzierten Umfangs auf die reine Brenntechnik inklusive Heizkessel („Heizungsanlage, definiert in § 3 Nr. 14 a GEG) beim Einbau oder bei der Aufstellung. Dies eröffnet Fragen nach der Behandlung weiterer Maßnahmen, z. B. dem Austausch der Heizkörper gegen eine Fußbodenheizung. Erwägenswert wäre die Annahme einer Gebrauchswerterhöhung i. S. v. § 554b Nr. 4 BGB). Im Einzelnen erfasst § 555b Nr. 1a BGB folgende Fälle:

Die Vorschrift setzt Umstände voraus, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die zur Durchführung der Baumaßnahme veranlassen. Davon kann im Fall eines freiwilligen Heizungstauschs vor der gesetzlich entstehenden Pflicht keine Rede sein. Bei entstandener Tauschpflicht wird für die Anwendbarkeit von Nr. 6 diskutiert, ob das gesetzliche Gebot bei Vertragsschluss bereits vorher sichtbar werden durfte (dafür: Hörndler, Indexierung in der Geschäftsraum- und der Wohnraummiete, Vortrag beim Deutschen Mietgerichtstag 2023, S. 7 bis 8) oder unvorhersehbar gewesen sein muss (dafür: Staudinger/Emmerich, BGB 2021, § 555b Rn. 36).

Der erstgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Auf eine absolute Unvorhersehbarkeit kann nicht abgestellt werden. Ohnehin kommt es zunächst auf eine Voraussehbarkeit bei Vertragsschluss an und nicht irgendwann im laufenden Mietverhältnis. Diese Annahme muss auch „sicher“ oder zumindest „hoch wahrscheinlich“ sein, wovon man in politischen Prozessen gerade im vorparlamentarischen Bereich im Grunde nie ausgehen kann. Das zeigt bei der Novelle des GEG schon ein Vergleich zu der ersten Fassung eines Referentenentwurfs (Stand 7.3.23, im Verhältnis zum Koalitionsbeschluss vom 31.3.23 und vor allem zur Endfassung des Gesetzes vom 16.10.23). Dem Vermieter hier alle Nuancen denkbarer politischer Weiterentwicklungen aufzubürden, erscheint als viel zu weitgehend. Hiermit korrespondiert, dass bisher Modernisierungen, die aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) erforderlich wurden, ebenso als „nicht zu vertretende Maßnahmen“ beurteilt und anerkannt wurden (BVerwG GE 13, 1468; LG Halle ZMR 03, 35; Kinne, ZMR 03, 396). Daher kann eine Modernisierungsmaßnahme mit der Möglichkeit einer nachfolgenden Mieterhöhung hier grundsätzlich angenommen werden.

Auch wenn der Mieter nach einem oder mehreren Modernisierungstatbeständen die Baumaßnahmen dulden muss, mindert sich die Miete grundsätzlich nach § 536 BGB in Fällen des beeinträchtigten Gebrauchs der Mieträume. Ausnahmsweise ist nach § 536 Abs. 1a BGB die Mietminderung für drei Monate bei energetischen Baumaßnahmen nach Nr. 1 ausgeschlossen, nicht aber beim Heizungstausch nach Nr. 1a. Denn § 555b Nr. 1 ABGB wurde ebenfalls nicht in § 536 Abs. 1a BGB aufgenommen.

Die Vorschrift gilt für Heizungsanlagen (§ 3 Nr. 14 a GEG – im Wesentlichen nur Brenner und Kessel) sowie für heizungstechnische Anlagen. Darunter versteht man „… das gesamte System aus Erzeugung, Speicherung, Verteilung und Übergabe der Wärme“ (BT-Drucksache 20/7619, 97). Die neu eingeführte Kappungsgrenze (0,50 EUR/m² monatlich) geht dann in den bekannten Werten (2,00 EUR/m² bzw. 3,00 EUR/m² monatlich) auf.

Die Vorschrift gilt nur für Heizungsanlagen, nicht für heiztechnische Anlagen. Sie steht in unmittelbarem Bezug zu § 555b Nr. 1a BGB, abstellend nur auf den Heizungsumtausch. Sie ist also nicht anwendbar für begleitende Baumaßnahmen, zum Beispiel zur vorbereitenden energetischen Gesamtertüchtigung des Hauses, und auch nicht für Einbauten zur Verteilung und zur Speicherung der erzeugten Wärme.

Statt der hier vorgestellten einseitigen Wege zur Erreichung einer Duldung modernisierender Baumaßnahmen an der Heizung mit nachfolgender Mieterhöhung ist immer zu empfehlen, vorab eine zweiseitige Modernisierungsvereinbarung mit dem Mieter anzustreben (§ 555f BGB). Sie verleiht mehr Rechtssicherheit und ist weniger „störanfällig“. Denn jede Verzögerung durch eine bestrittene Duldungspflicht oder vereitelte Duldung von Baumaßnahmen kostet sofort Geld und gefährdet die Bauabwicklung nach Planung insgesamt.

Erst dann, wenn eine solche Vereinbarung nicht gelingt, sollte der einseitige Weg durch schriftliche Ankündigung der Baumaßnahmen und durch Mieterhöhung nach deren Beendigung beschritten werden.

Es handelt sich um eine Modernisierung als freiwilliger Heizungstausch, wahlweise abzuwickeln auf der Basis von § 555b Nr. 1a BGB (Modernisierung durch Heizungstausch), Nr. 1 und Nr. 2 (energetische Modernisierung), Nr. 4 (nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache) oder nach Nr. 5 (dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse). Fällige und fiktive Instandsetzungskosten sind jeweils abzuziehen.

Das LG Bonn (28.1.21, 6 S 78/20) behandelt diesen Fall als Instandsetzungsmaßnahme, wenn die Heizung bereits 30 Jahre in Betrieb ist. Dies überzeugt aufgrund der gesetzlich klaren Einordnung als Modernisierung nicht. Gleichwohl ist in diesem Fall eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Denn die erhebliche Lebensdauer der Heizung über ihre „gesetzliche Lebenserwartung hinaus“ ist im Rahmen des Abzugs fiktiver Instandsetzungskosten zu berücksichtigen. Bei § 559 BGB ist zu schätzen, sodass eine Berechnungsgrundlage von nur noch „0“ verbleibt. Im Rahmen von § 559e BGB kommt es dagegen zu einem Pauschalabzug von nur 15 Prozent, unabhängig von der Lebensdauer der ersetzten Heizung.

Es handelt sich nicht um eine Modernisierung, sondern um eine Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB). Eine Mieterhöhung ist nicht möglich. Vielmehr steht dem Mieter ein Instandsetzungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu.

Da es hier zu einem Neueinbau kommt, liegt insgesamt eine Modernisierung vor, nicht bloß nur eine Erhaltungsmaßnahme. Maßgebliche Vorschriften sind §§ 555b Nr. 1 oder Nr. 1a, 559, 559e BGB. Wird der Neueinbau gleichzeitig auch „gesetzlich verordnet“, kommt zusätzlich ein Vorgehen nach § 555b Nr. 6 BGB in Betracht.