Praxisfall: Liegen Erhaltungsaufwendungen oder anschaffungsnahe Herstellungskosten vor?

Mit der Vermietung an den Angehörigen erzielen Sie einkommensteuerpflichtige Einkünfte i. S. v. § 2 Abs. 1 Nr. 6 i. V. m. § 21 EStG. Die sind in der privaten Einkommensteuererklärung zu deklarieren.

Da Sie beide nicht miteinander verheiratet sind, werden Sie auch nicht zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Deswegen muss für Ihre Vermietungseinkünfte nach § 179 Abs. 1 und 2 i. V. m. § 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a AO eine gesonderte und einheitliche Feststellung erfolgen. Dazu müssen Sie eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung beim örtlich zuständigen Finanzamt (§ 18 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a AO – das Finanzamt, in dessen Bezirk die Verwaltung des Vermietungsobjekts ausgeübt wird) abgeben. Dieses Finanzamt wird sodann die gemeinsam erzielten Einkünfte aus der Vermietung gesondert und einheitlich für jeden Beteiligten feststellen und einen Feststellungsbescheid erlassen. Dieser Feststellungsbescheid ist nach § 182 Abs. 1 AO für die Einkommensteuerbescheide der Beteiligten bindend.

Wurden bereits Einkommensteuerbescheide erteilt, sind diese nach § 175 Abs. 1 Nr. 1 AO zu ändern. Die Festsetzungsverjährung ist insoweit gehemmt (§ 171 Abs. 10 AO).

Wichtig | Ein Fall von geringer Bedeutung i. S. v. § 180 Abs. 3 Nr. 2 AO, bei welchem eine gesonderte und einheitliche Feststellung unterbleiben könnte, liegt in Ihrem Fall nicht vor. Dafür wäre erforderlich, dass Sie zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden würden (AEAO zu § 180, Tz. 4).

Ihre Sanierungsaufwendungen in Höhe von 22.500 Euro entfallen vollständig auf die vermietete Wohnung. Deshalb können Sie sie grundsätzlich in voller Höhe und sofort im Zahlungsjahr als Werbungskosten geltend machen (§ 11 Abs. 2 S. 1 EStG). Aber Vorsicht: Führen Sie innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Objekts derart umfangreiche Sanierungen durch, dass die Nettoaufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Dann gewährt Ihnen das Finanzamt lediglich die Geltendmachung der Aufwendungen über die Gebäude-AfA , also linear über 50 Jahre.

Bleibt die Frage: Wie berechnet sich die 15-Prozent-Grenze? Da Sie das Gebäude sowohl zu eigenen als auch zu fremden Wohnzwecken nutzen, ist für die Ermittlung der 15-Prozent-Grenze auf jeden einzelnen Gebäudeteil abzustellen (BMF, Schreiben vom 20.10.2017, Az. IV C 1 – S 2171-c/09/10004 :006, Abruf-Nr. 197806):

Da Ihre getätigten Aufwendungen 22.500 Euro brutto betragen, in die 15-Prozent-Grenze jedoch nur die Netto-Sanierungsaufwendungen von 18.907 Euro (22.500 Euro / 119 x 100) einbezogen werden, überschreiten Sie die 15-Prozent-Grenze nicht. Somit liegen (bisher) keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor. Die Folge: Sie können die Sanierungsaufwendungen in Höhe von 22.500 Euro (brutto) sofort im Zahlungsjahr als Werbungskosten abziehen.

Der Drei-Jahres-Zeitraum beginnt ab Übergang von Nutzen und Lasten zu laufen. Er endet in Ihrem Fall also erst im Jahr 2024. Tätigen Sie bis zum Ende dieses Zeitraums noch weitere Sanierungsaufwendungen, und überschreiten dann die Grenze von netto 20.676 Euro, werden auch die im Jahr 2022 getätigten Aufwendungen von 22.500 Euro rückwirkend in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert. Bisher erteilte Steuerbescheide wären dann nach § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO zu ändern.