Immobilie mit Renovierungsbedarf: So vermeiden Sie anschaffungsnahe Herstellungskosten

Hier gewährt das Finanzamt lediglich einen Abzug über die Gebäudeabschreibung. Das bedeutet zwar, dass Sie die Aufwendungen weiterhin von der Steuer absetzen können. Allerdings linear verteilt über regelmäßig 50 Jahre. Der Nachteil ist gravierend: Ihnen gehen nicht nur immense Zinsvorteile verloren (Sie gewähren dem Finanzamt gewissermaßen ein zinsloses Darlehen über 50 Jahre), sondern auch die Inflation bewirkt, dass die späteren Steuerentlastungen erheblich an Kaufkraft verlieren.

Prüft das Finanzamt, ob anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, so vergleicht es die von Ihnen aufgewendeten originären Anschaffungskosten für das Objekt (ohne Grund und Boden) mit den Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die Sie in den ersten drei Jahren nach Erwerb des Objekts getätigt haben. Belaufen sich diese Aufwendungen auf mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören insbesondere Aufwendungen für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung sowie sog. Schönheitsreparaturen (z. B. Tapezieren, Streichen der Wände), die vom Grundsatz her als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären.

In die 15-Prozent-Grenze werden nur die Nettoaufwendungen einbezogen. Das gilt auch dann, wenn Sie nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Zudem spielt es keine Rolle, ob Sie mit den Aufwendungen gerechnet haben oder nicht. Auch unvermutete Aufwendungen für die Beseitigung versteckter Mängel (z. B. Schimmel hinter der Tapete) sind in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen (BFH, Urteil vom 13.03.2018, Az. IX R 41/17, Abruf-Nr. 202271).

Nicht zu den Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören hingegen Aufwendungen für Erweiterungen i. S. v. § 255 Abs. 2 S. 1 HGB (z. B. Anbau ans Gebäude) sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (z. B. Wartung der Heizung). Auch Abfindungen an Mieter, damit diese vorzeitig ausziehen und der Gebäudekomplex so einfacher renoviert und saniert werden kann, sind nicht in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen (BFH, Urteil vom 20.09.2022, Az. IX R 29/21, Abruf-Nr. 233183). Bis zu der BFH-Entscheidung waren Finanzämter noch davon ausgegangen, dass die Abfindungen sehr wohl zu berücksichtigen sind.

Nach dem Wortlaut stellt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG hinsichtlich der 15-Prozent-Grenze auf das Gebäude ab.

Wichtig | Steht das Gebäude aber in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen, ist hinsichtlich der 15-Prozent-Grenze auf jeden einzelnen Gebäudeteil abzustellen (BMF, Schreiben vom 20.10.2017, Az. IV C 1 – S 2171-c/09/10004 :006, Abruf-Nr. 197806). Dabei kann ein Gebäude maximal in vier verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen:

Dieser Sonderregelung sollten Sie sich bewusst sein, weil dadurch die 15-Prozent-Grenze teilweise unbeabsichtigt viel schneller überschritten werden kann.

In der Praxis geraten Steuerzahler regelmäßig dann in den Anwendungsbereich der anschaffungsnahen Herstellungskosten, weil der maßgebende Dreijahreszeitraum falsch berechnet wurde. Typischerweise wird nämlich davon ausgegangen, dass dieser Zeitraum ab dem geschlossenen Kaufvertrag über den Erwerb der Immobilie zu laufen beginnt.

Das ist aber ein Trugschluss, der schon vielen Steuerzahlern teuer zu stehen gekommen ist. Denn der dreijährige Zeitraum beginnt tatsächlich erst dann zu laufen, wenn das wirtschaftliche Eigentum (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO) auf Sie übergegangen ist. Maßgebend ist also der Zeitpunkt, zu welchem Besitz, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen.

Haben Sie den dreijährigen Zeitraum ermittelt und stellen Sie im Laufe der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen fest, dass Sie der 15-Prozent-Grenze immer näher kommen, empfiehlt es sich (zumindest aus steuerlichen Gründen), vermeidbare Maßnahmen auf spätere Zeiten zu verschieben oder die Maßnahmen pausieren zu lassen. Denn für Maßnahmen außerhalb des dreijährigen Zeitraums gilt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht.

Keine Lösung ist es hingegen, lediglich die Zahlung auf Zeiten außerhalb des Dreijahreszeitraums zu verschieben. Denn für die 15-Prozent-Grenze kommt es nicht auf die geleisteten Zahlungen, sondern auf die durchgeführten Maßnahmen an. Selbst wenn eine Maßnahme teilweise in- und teilweise außerhalb des Dreijahreszeitraums erbracht wurde, ist diese insoweit in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen, wie die Leistungen innerhalb des Zeitraums erbracht wurden. Finanzbeamte gehen deshalb häufig dazu über, neben den als Werbungskosten geltend gemachten Aufwendungen der ersten drei Jahre auch die Aufwendungen des vierten Jahres genau zu prüfen. Geben die Rechnungen Anlass dazu, dass die Leistungen bereits ganz oder teilweise innerhalb des dreijährigen Zeitraums erbracht wurden, dann folgen regelmäßig weitere Rückfragen.

Wichtig | Haben Sie für das Jahr des Immobilienerwerbs bzw. die folgenden Jahre bereits bestandskräftige Steuerbescheide erhalten, so kann das Finanzamt diese gemäß § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO ändern, wenn die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.

Da der Dreijahreszeitraum nicht ab dem Datum der notariellen Verträge, sondern erst ab dem Datum des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten beginnt, werden nur solche Aufwendungen in die 15-Prozent-Grenze einbezogen, die ab diesem Tag angefallen sind. Umgekehrt bedeutet das, dass sämtliche vor diesem Tag durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vom Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verschont bleiben und auch nicht in die 15-Prozent-Grenze einbezogen werden. Das sieht auch der BFH so (BFH, Beschluss vom 28.04.2020, Az. IX B 121/19, Abruf-Nr. 216741).

Das Gestaltungspotenzial aus diesem wegweisenden BFH-Urteil ist beträchtlich. Wird etwa der Erwerb eines stark sanierungsbedürftigen VuV-Objekts beabsichtigt, musste bislang mit den Instandsetzung- und Modernisierungen gewartet werden, bis der Dreijahreszeitraum verstrichen war. Das kostete Zeit und aufgrund fehlender Mieteinnahmen auch Geld. Nun können Sie jedoch dazu übergehen, das Objekt heute in einem notariellen Vertrag zu erwerben, den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten aber erst z. B. in einem halben Jahr zu vereinbaren. Die Folge: Alle Instandsetzung- und Modernisierungen, die Sie innerhalb der ersten sechs Monate durchführen, sind sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Zudem spielen die dafür angefallenen Aufwendungen bei der 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG keine Rolle mehr. Sie haben also das volle Potenzial noch für Maßnahmen übrig, die nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erforderlich werden.

Wichtig | Bei der Vorverlagerung von Aufwendungen sollten Sie dokumentieren, wann die jeweiligen Maßnahmen durchgeführt wurden (z. B. Abnahmeprotokolle, Teilrechnungen etc.). Der Zahlungszeitpunkt ist unerheblich.

Haben Sie nach alledem erreicht, dass die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung sofort abzugsfähig sind, wird dieses Ergebnis den einen oder anderen Vermieter auch nicht zufrieden stellen. Sollten die hohen Aufwendungen nämlich dazu führen, dass sich ein Gesamtbetrag der Einkünfte von nahezu null Euro ergibt, würde der steuerliche Grundfreibetrag (§ 32a EStG – im Jahr 2023 pro Person 10.908 Euro) nutzlos verpuffen. Gleichermaßen könnte auch eine Verteilung der Aufwendungen günstiger als ein sofortiger Abzug sein, um starke Schwankungen in der Progression des Einkommensteuertarifs auszugleichen.

Auch hier können Sie gestaltend eingreifen. Dient das Vermietungsobjekt überwiegend Wohnzwecken und befindet es sich in Ihrem Privatvermögen, können Sie mit einem einfachen Antrag die Aufwendungen freiwillig auf einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren gleichmäßig verteilen (§ 82b EStDV).

Mit Schreiben vom 31.07.2023 hat das BMF dem Finanzausschuss des Bundestags empfohlen, die ertragsteuerliche Behandlung der energetischen Sanierung von Bestandswohngebäuden zu überarbeiten (Abruf-Nr. 236814). Denkbar wäre es z. B., energetische Sanierungen aus dem Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG herauszunehmen, die Grenze von bisher 15 Prozent anzuheben oder die Abschreibung energetischer Sanierungsaufwendungen zu erhöhen. Noch liegt kein Gesetzesentwurf vor. Er wird aber mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit kommen. SSP bleibt für Sie am Ball.