Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG und die Besonderheiten bei Beteiligten einer WEG

Alleineigentümer einer Immobilie haben es einfach: Beauftragen sie z. B. einen Handwerker, können sie die Rechnung bzw. den darin enthaltenen Lohnanteil in ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Als Nachweis gegenüber dem Finanzamt dient die Rechnung. Bei Wohnungseigentum geht das leider nicht so einfach. Besteht nämlich ein Beschäftigungsverhältnis zu einer WEG (z. B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) oder ist die WEG Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung bzw. Handwerkerleistung, steht der auf den Wohnungseigentümer entfallende Anteil nicht ohne weiteres fest.

Die so aufgegliederte Jahresabrechnung dient dann als Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Hat die WEG zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben einen Verwalter bestellt und ergeben sich die Angaben nicht aus der Jahresabrechnung, kann der Nachweis der Aufwendungen über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers gegenüber dem Finanzamt durch eine Bescheinigung des Verwalters geführt werden (Muster: Siehe Anlage 2 zum BMF-Schreiben vom 09.11.2016, Az. IV C 8 – S 2296-b/07/10003 :008, Abruf-Nr. 190166). Das Datum über die Beschlussfassung der Jahresabrechnung kann formlos auf der Bescheinigung vermerkt werden.

Auch der Zeitpunkt der steuerlichen Berücksichtigung der Aufwendungen im Sinne des § 35a EStG sorgt bei WEG für Probleme. Denn grundsätzlich ist die Steuerermäßigung für das Jahr zu beantragen, in dem die Aufwendungen unbar bezahlt worden sind. Als Mitglied einer WEG zahlen Sie jedoch nicht direkt an den Handwerker bzw. Dienstleister. Vielmehr entrichten Sie an die WEG bzw. den Hausverwalter ein Hausgeld. Je nach Eigentümergemeinschaft werden auch Sonderumlagen und Zuführungen zu der Instandhaltungsrücklage von Ihnen gefordert.

Das Besondere: Während Sie bereits jetzt wirtschaftlich belastet sind, kommt es auf Ebene der WEG nicht sofort zur Ausführung einer von § 35a EStG begünstigten Leistung. Insbesondere Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage werden oft jahrelang vom Hausverwalter verwaltet, bis aus dem angesammelten Betrag tatsächlich eine (oft teure) Sanierung der Immobilie erfolgt. Im Zeitpunkt Ihrer Zahlung kann also noch nicht abgesehen werden, ob und wenn ja wann überhaupt von § 35a EStG begünstigte Maßnahmen ausgeführt werden. Daran ändern auch Kostenvoranschläge nichts, da die spätere Rechnung doch anders ausfallen kann.

Daher gilt für die zeitliche Zuordnung Ihrer Zahlungen an die Hausverwaltung Folgendes:

In vielen Abrechnungen von Hausverwaltungen befindet sich die Position „Straßen- und Gehwegreinigung“. Ob Sie solche Aufwendungen als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen können, hängt davon ab, um welche Art Straßenreinigung es sich konkret handelt.

Denn um die Steuerermäßigung zu erhalten, muss die erbrachte Leistung eine hinreichende Nähe zu Ihrer Haushaltsführung aufweisen bzw. mit dieser in Zusammenhang stehen. Dazu gehören auch hauswirtschaftliche Verrichtungen, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts oder entsprechend Beschäftigter erledigt werden und die in regelmäßigen Abständen anfallen (BFH, Urteil vom 13.07.2011, Az. VI R 61/10, Abruf-Nr. 114211). Dabei kann nach dem räumlich-funktionalen Haushaltsbegriff auch die Inanspruchnahme von Dienstleistungen außerhalb der Grundstücksgrenze begünstigt sein. Es muss sich allerdings zwingend um Tätigkeiten handeln, die üblicherweise von Familienangehörigen erbracht und in unmittelbaren räumlichen Zusammenhang zum Haushalt durchgeführt werden sowie dem Haushalt dienen (BFH, Urteil vom 21.02.2018, Az. VI R 18/16, Abruf-Nr. 201752).

Die von der Gemeinde oder Stadt durchgeführte Reinigung der Straße erfüllt diese Anforderungen nicht, sodass sich keine Steuerermäßigung ergibt. Es handelt sich um keine Tätigkeit, die typischerweise durch Mitglieder des Haushalts erledigt wird. Vielmehr obliegt die Reinigung regelmäßig der jeweiligen Gemeinde als öffentliche Aufgabe. Selbst wenn die Reinigungspflicht in Einzelfällen auf die Anlieger abgewälzt wird, ändert dies nichts am Ergebnis. Auch dann liegt keine Tätigkeit vor, die „gewöhnlich“ durch die Mitglieder des Haushalts erbracht wird. Außerdem endet der räumlich-funktionale Zusammenhang zum Haushalt an der Bordsteinkante zwischen Gehweg und Straße, sodass auch deswegen eine Steuerermäßigung ausgeschlossen ist (BFH, Urteil vom 13.05.2020, Az. VI R 4/18, Abruf-Nr. 219023).

Anders sieht es aus, wenn Sie zur Reinigung oder Schneeräumung von Gehwegen verpflichtet sind bzw. hierfür innerhalb der Abrechnung der Hausverwaltung Kosten zu tragen haben. Weil derartige Dienstleistungen in Zusammenhang mit der Haushaltsführung stehen, sind sie von § 35a EStG begünstigt (BFH, Urteil vom 20.03.2014, Az. VI R 55/12, Abruf-Nr. 141766).

Es kommt nicht selten vor, dass WEG auch ingenieurtechnische Leistungen in Auftrag geben. Das können Bauwerksuntersuchungen sein, die Planung der Instandsetzung einer Tiefgarage oder auch die Bauoberleitung für eine Tiefgarage bzw. die Inspektion derselben. Auch hier stellt sich die Frage, ob Sie für die Lohnkosten die Steuerermäßigung nach § 35a EStG beantragen können. Dies mag anhand der Formulierung im Anwendungsschreiben zu § 35a EStG zunächst so aussehen (BMF, Schreiben vom 09.11.2016, Rz. 20). Denn hier findet sich folgende Formulierung:

Hintergrund dieser Formulierung war ein BFH-Urteil vom 06.11.2014 (Az. VI R 1/13, Abruf-Nr. 174486). Dort hatte der BFH entschieden, dass die Dichtheitsprüfung einer Abwasserleitung, die von einem Handwerksbetrieb durchgeführt wurde, in den Anwendungsbereich des § 35a EStG fällt. Die Besonderheit in dem Urteilsfall war also, dass die Überprüfungsleistung von einem Handwerksbetrieb ausgeführt wurde.

Wichtig | Ingenieure sind jedoch keine Handwerker, sodass deren Leistungen nicht unter § 35a EStG fallen. Das hat der BFH jüngst explizit für die Leistung und Rechnung eines Statikers klargestellt, obwohl auf dessen Berechnungen basierend eine Instandhaltungsmaßnahme eingeleitet wurde. Begründung des BFH: Ein Statiker ist nicht handwerklich tätig, sondern erbringt Leistungen im Bereich der Planung und rechnerischen Überprüfung von Bauwerken sowie der Beurteilung der baulichen Gesamtsituation. Auch der Zusammenhang mit der später zu erbringenden Handwerkerleistung eines anderen Betriebs reicht nicht aus, die Leistung als Handwerkerleistung einzustufen (BFH, Urteil vom 04.11.2021, Az. VI R 29/19, Abruf-Nr. 227809).