Immobilien-Familienstiftung: Rechtliche, steuerrechtliche, wirtschaftliche und familiäre Aspekte

Eine Familienstiftung ist eine Stiftung, die den finanziellen Interessen der Familie dient; sie ist somit nicht gemeinnützig. Eine Immobilien-Familienstiftung liegt vor, wenn das Stiftungsvermögen ausschließlich oder wesentlich aus Immobilenvermögen besteht, wie z. B. (vermietete) Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Ob eine Immobilien-Familienstiftung sinnvoll ist, hängt von der steuerrechtlichen Gesamtbetrachtung ab, aber auch von der Bedeutung der weiteren Stiftungszwecke und des langfristigen steuerlichen Szenarios.

Bei der steuerrechtlichen Gesamtbetrachtung der Immobilien-Familienstiftung liegt der steuerliche Fokus zunächst bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Denn der Stifter stattet die Stiftung mit Immobilenvermögen aus.

Die Bereicherung der Stiftung unterliegt – soweit diese nicht steuerfrei ist – der Erbschaft- oder Schenkungsteuer (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Das auf die Stiftung übertragene Vermögen (§ 12 ErbStG) ist nach den allgemeinen Regelungen des Bewertungsgesetzes zu bewerten. Grundbesitz ist mit dem gesondert festgestellten Grundbesitzwert anzusetzen (§ 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG).

Beim Übergang von Vermögen auf eine Familienstiftung ist für die Bestimmung der anwendbaren Steuerklasse und des Freibetrags auf den „entferntest Berechtigten“ zum Schenker abzustellen, so der BFH (Urteil vom 28.02.2024, Az. II R 25/21, Abruf-Nr. 241787). Der „entferntest Berechtigte“ ist derjenige, der nach der Stiftungssatzung potenziell Vermögensvorteile aus der Stiftung erhalten kann. Unerheblich ist, ob die Person zum Zeitpunkt des Stiftungsgeschäfts schon geboren ist, jemals geboren wird und tatsächlich finanzielle Vorteile aus der Stiftung erlangen wird.

Die Wahl der Destinatäre hat also erheblichen Einfluss darauf, welche Steuerklasse gilt und welcher Freibetrag zu gewähren ist.

Wichtig | Für spätere Schenkungen/Zustiftungen gilt das für die Stiftungserrichtung geltende Steuerklassenprivileg und die Begünstigung bei den Freibeträgen nicht. Das gilt auch, wenn die Zustiftung durch den Stifter erfolgt, der die Stiftung errichtet hat. Für Zustiftungen gilt die Steuerklasse III, und es ist lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro abzuziehen (R E 15.2 Abs. 3 ErbStR und BFH, Urteil vom 09.12.2009, Az. II R 22/08, Abruf-Nr. 100864).

Zuletzt: Alle 30 Jahre greift die sog. Erbersatzsteuer. Das gesamte Vermögen einer Familienstiftung unterliegt der Besteuerung (§ 1 Abs.1  Nr. 4 ErbStG).

Maßgebend für die Erbersatzsteuer ist die Steuerklasse I, da die Erbersatzsteuer einen Vermögensübergang auf die nächste Generation – bestehend aus zwei Kindern – fingiert. Es spielt keine Rolle, ob der Stifter tatsächlich mehr oder weniger Kinder hat. Deshalb wird gemäß § 15 Abs. 2 S. 3 ErbStG auch der doppelte Freibetrag im Sinne des § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG für Kinder – aktuell 800.000 Euro – von dem der Erbersatzsteuer unterliegenden Vermögen der Stiftung abgezogen. Zudem ist nicht der reguläre Erbschaftsteuersatz, sondern der Erbschaftsteuersatz für die Steuerklasse I maßgebend, der für die Hälfte des steuerpflichtigen Vermögens gelten würde (fiktive Teilung des Vermögens auf zwei Kinder). Schuldner der Erbersatzsteuer ist die Familienstiftung (§ 20 Abs. 1 ErbStG).

Wichtig | Alles in allem können die Rahmenbedingungen bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer von Fall zu Fall zunächst gegen eine Familienstiftung sprechen. Denn bei der gewöhnlichen Nachfolge durch Schenkungen und Erbschaften an Angehörige etwa kann alle zehn Jahre jeder Elternteil auf jedes Kind steuerfrei 400.000 Euro übertragen. Ob die Familienstiftung das bessere Nachfolgeinstrument ist, hängt von der Bedeutung der weiteren Stiftungszwecke und des langfristigen steuerlichen Szenarios ab. Dieses wiederum ist vorrangig von der laufenden Versteuerung der Mieteinkünfte sowie von Veräußerungsgewinnen abhängig.

Bei einer Immobilien-Familienstiftung werden die laufenden Mieteinkünfte nur mit 15,825 Prozent besteuert (15 Prozent Körperschaftsteuer und 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag). Eine Steuerlast in dieser Höhe ermöglicht es, schnell Verbindlichkeiten zu tilgen und zügig Eigenkapital für weitere Immobilienprojekte aufzubauen. Das ist aber nicht der einzige Vorteil.

Die Immobilien-Familienstiftung ist aufgrund ihrer Rechtsform nicht gewerblich tätig (anders die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH). Die Mieteinnahmen unterliegen somit auch dann nicht der Gewerbesteuer, wenn die Voraussetzungen der erweiterten Grundbesitzkürzung gemäß § 9 GewStG nicht vorliegen. Die Immobilien-GmbH muss hingegen die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung erfüllen, damit der Gewinn um die Erträge aus der Vermietung gekürzt wird und es zum Entfall der Gewerbesteuerbelastung kommt.

Wichtig | Die erweiterte Grundbesitzkürzung setzt tätigkeitsbezogen, grundbesitzbezogen und zeitraumbezogen die (fast) ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes voraus.

Die Immobilien-Familienstiftung profitiert auch von der Grunderwerbsteuerfreiheit. Denn gelangen Grundstücke durch Schenkung oder Erbschaft in das Stiftungsvermögen, sind diese Vorgänge nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Die Grunderwerbsteuerfreiheit gilt ausdrücklich auch für den Übergang von Immobilien aufgrund eines Stiftungsgeschäfts unter Lebenden (§ 7 Abs. 1 Nr. 8 ErbStG).

Noch ein Vorteil bei der Immobilien-Familienstiftung: Immobilien können nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Es gilt also die einkommensteuerliche Privilegierung für private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG (sog. Spekulationssteuer).

Wichtig | Die Immobilien-Familienstiftung hat damit also einen steuerlichen Vorteil gegenüber der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH.

Ausschüttungen der Immobilien-Familienstiftungen an die begünstigten Familienmitglieder (Destinatäre) unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag darauf, insgesamt sind das also 26,375 Prozent.

Der Vorteil: Die Gesamtsteuerbelastung bei einer Vermietung von Immobilien durch eine Familienstiftung ist niedriger als der Spitzensteuersatz von 42 Prozent und gegebenenfalls Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent darauf, der bei vielen Vermietern im Privatvermögen greift.

Die Immobilien-Familienstiftung ist als Instrument des Vermögensschutzes unter verschiedenen Konstellationen interessant.