Erfreuliche gerichtliche Klarstellung: GU-Zuschlag gehört zu anrechenbaren Kosten

Im konkreten Fall war ein Planungsbüro mit Generalplanerleistungen für den Neubau einer Schule und weiterer Einrichtungen beauftragt. Für die Honorierung war die Abrechnung nach HOAI vereinbart. Weil die Vergabestrategie für die Bauleistungen eine GU-Vergabe vorsah, wies das Planungsbüro in der Kostenberechnung als Teil der Kostengruppen (KG) 300 bis 500 einen GU-Zuschlag aus. Dieser erhöhte also die anrechenbaren Kosten.

Der Auftraggeber sah das anders. Der GU-Zuschlag dürfe nicht bereits in der Kostenberechnung erfasst werden. Er gehörte – technisch korrekt – in den Kostenanschlag oder die Kostenfeststellung. Außerdem gehöre der Zuschlag nicht zu den KG 300 bis 500 und wirkte sich aufs Honorar damit nicht aus. Es ging vor Gericht.

Das LG Krefeld hat sich auf die Seite der planenden Berufe gestellt. Leitsatz Eins der Entscheidung spricht für sich (LG Krefeld, Urteil vom 13.02.2025, Az. 5 O 124/23, Abruf-Nr. 247120): „In der Kostenberechnung sind unter den Kostengruppen 300 bis 500 nach der DIN 276-1:2008-12 die unternehmerischen Kosten zu erfassen, die die nach der Planung vorgesehenen Bauleistungen mit sich bringen werden. Hierzu gehören auch die Kosten, die bei einem Generalunternehmereinsatz anfallen („GU-Zuschlag“). Demgegenüber gehört der GU-Zuschlag nicht zu den Kosten der Kostengruppe 700.“

Die Krefelder Richter begründen ihre Entscheidung u. a. damit, dass mit der Kostenberechnung in Lph 3 nach DIN 276 dem Auftraggeber aufgezeigt werden soll, mit welchen Baukosten und mit welchen Nebenkosten er zu rechnen hat. Auf dieser Grundlage kann der Auftraggeber seine Dispositionen treffen. Denn die Kostenberechnung ist die Grundlage für die Finanzierungsüberlegungen des Bauherrn.

Dies impliziert, dass es hier darum geht, in den KG 300 bis 500 die Kosten zu erfassen, die die Bauleistungen mit sich bringen werden. Daraus leiten die Richter ab, dass dann auch anzugeben ist, mit welchen Kostenanteilen bei den KG 300 und 400 (ggf. 500) zu rechnen ist, falls sich der Auftraggeber für eine GU-Vergabe entscheiden sollte.

Der GU-Zuschlag betrug hier 13,75 Prozent auf die Baukosten. Dessen Berücksichtigung bei den anrechenbaren Kosten hatte also erhebliche Auswirkungen aufs Honorar. In der Praxis fallen nicht selten sogar höhere GU-Zuschläge an. Von daher hat die Entscheidung hohe Bedeutung.

Da sich die betragsmäßige Höhe des GU-Zuschlags konkret erst im Zuge der Lph 7 anhand der Angebotspreise ergibt, die anrechenbaren Kosten jedoch in der Lph 3 ermittelt werden und darüber hinaus die Gliederung des GU-Zuschlags auch nicht ohne weiteres mit der Gliederung der anrechenbaren Kosten harmoniert, gilt es späteren Streit im Hinblick auf die Anrechenbarkeit zu vermeiden.

Die nachstehenden neun Fallkonstellationen zeigen daher exemplarisch Lösungen zu unterschiedlichen Situationen des Tagesgeschäfts auf. Ziel ist immer, die anrechenbaren Kosten möglichst transparent zu steuern und Streitpotenzial zu minimieren.

Nach HOAI werden die anrechenbaren Kosten auf der Grundlage der Kostenberechnung in der Lph 3 ermittelt. Das bedeutet, dass sich Planer und Auftraggeber schon bis zur Erstellung der Entwurfsplanung verständigen sollten, ob die Bauausführung mittels GU oder Einzelvergaben vorgesehen ist.

Das hätte den Vorteil, dass im Zuge der Kostenberechnung insoweit bereits Klarheit besteht und die GU-Zuschläge schon bei der Kostenberechnung transparent in die Kosten der Kostengruppen 300 und 400 eingestellt werden. Umfasst der GU-Auftrag auch die Außenanlagen, ist der Zuschlag auch in der Kostengruppe 500 zu berücksichtigen.

Aufgrund der HOAI-Systematik mit den eigenständigen Leistungsbildern ist es wichtig, den GU-Zuschlag in die Kostengruppen 300, 400 sowie 500 zu gliedern. Damit wird späterer Zuordnungsstreit bei den anrechenbaren Kosten aus dem GU-Zuschlag vermieden. Es lässt sich auch vereinbaren, dass der jeweilige Ansatz zum GU-Zuschlag aus der Kostenberechnung zum Entwurf durch das spätere Ausschreibungsergebnis ersetzt wird.

Die o. e. Vorgehensweise ist besonders wichtig, wenn der Planungsvertrag als Stufenvertrag vereinbart ist und spätere Lph (z. B. Lph 6 und 7) noch nicht Vertragsbestandteil sind. Dann sollte in der ersten Vertragsstufe immer die Ausschreibungsorganisation (GU- oder Einzelvergabe) geklärt werden. So vermeiden Sie das Risiko, dass Sie in den anrechenbaren Kosten der ersten Vertragsstufe keine GU-Zuschlagskosten berücksichtigen können. Besonders wichtig wird es, wenn Sie nur mit den Lph 1 bis 4, 1 bis 5 oder nur Lph 5 beauftragt sind.

Sind Sie nur bis zur Lph 2 beauftragt, und ist somit die Kostenschätzung die Basis für die anrechenbaren Kosten, sollten Sie auch hier frühzeitig mit dem Auftraggeber klären, welche Vergabeform er später durchführen möchte. Je nach Ergebnis kann die Kostenschätzung entsprechend ausfallen (mit oder ohne Berücksichtigung des GU-Zuschlags).

Ist nur eine einzelne Lph Vertragsgegenstand (es gibt eine Reihe von spezialisierten Büros, die nur die Lph 5 vereinbaren), muss die vom Dritten erstellte Kostenberechnung geprüft und möglichst im Vertrag eine objektbezogene Vereinbarung zu den anrechenbaren Kosten getroffen werden. Das gleiche gilt bei isolierter Beauftragung der Lph 8.

Wie bei allen anderen Kostengruppen kann der GU-Zuschlag zum Zeitpunkt der Lph 3 lediglich vorkalkulatorisch eingeschätzt werden. An die „Treffgenauigkeit“ zum späteren Ausschreibungsergebnis dürfen keine zu hohen Ansprüche gestellt werden. Denn der GU-Zuschlag wird allenfalls als Prozentwert vom Angebotspreis einzuschätzen und im Angebot anzugeben sein.

Im Fall vor dem LG Krefeld hatte der Planer einen GU-Zuschlag von 20 Prozent auf die anrechenbaren Kosten angesetzt. Letztendlich belief er sich auf 13,75 Prozent. Im Gerichtsverfahren wurden die 13,75 Prozent von den Parteien als unstreitig gestellt. Es bietet sich an, eine entsprechende Regelung zwischen Planer und Auftraggeber zu treffen, dass der GU-Zuschlage erst vorkalkulatorisch eingeschätzt und dann mit dem Ist-Wert abgeglichen wird.

Das dürfte kein besonders großes Problem sein, weil bei GU-Ausschreibungen oft entsprechende Gliederungen möglich sind.

Im Krefelder Fall war eine Grundschule, eine Sporthalle, eine Kita und ein Familienzentrum gebaut worden. Es handelt sich hier um einzelne Objekte nach HOAI. Bei der GU-Ausschreibung macht es also Sinn, auch die Ausschreibungsunterlagen nach Objekten zu gliedern. Damit besteht nicht nur bei der GU-Ausschreibung eine entsprechende Transparenz, sondern auch eine Vereinfachung bei Abfrage und Plausibilität des GU-Zuschlags.

In den letzten Jahren kommt es immer häufiger vor, dass ein GU auch Planungsleistungen übernimmt. Nicht selten wird dabei zunächst ein Generalplaner tätig. Dann geht es um noch größere Honorardifferenzen.

Wird der Generalplaner mit den Lph 1 bis 4 beauftragt und der GU mit der weiteren Planungsvertiefung (Lph 5) sowie seiner eigenen Arbeitsvorbereitung, wozu auch die Werkstatt- und Montagepläne gehören, sollte der GU-Zuschlag in der Ausschreibung so definiert werden, dass er sich ausschließlich auf die Baukosten bezieht. Das lässt sich im Zuge der Erstellung der Ausschreibungsunterlagen kurz und knapp, aber eindeutig regeln.

Im Krefelder Fall war bereits im Generalplanervertrag geregelt, dass eine GU-Vergabe stattfinden soll. Es ging also nur um die Frage der grundsätzlichen Anrechenbarkeit der Kosten aus dem GU-Zuschlag. Damit zeigt sich die erhebliche Bedeutung, dass die oben beschriebene rechtzeitige Abstimmung über die vorgesehene Vergabeform sehr wichtig ist.