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HonorarsicherungBauhandwerkersicherungshypothek in § 650e BGB erfordert weder Wertsteigerung noch Baubeginn
Abo-Inhalt23.03.20254 Min. Lesedauer
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Hinweis an Redaktion
| Dem Planer steht ein Anspruch auf eine Sicherungshypothek nach § 650e BGB auch dann zu, wenn mit den Bauarbeiten noch nicht begonnen worden oder auch die Bauabsicht vollständig aufgegeben worden ist. Der Wortlaut des § 650e BGB gibt keinen Anknüpfungspunkt für die Auffassung, dass sich die Werkleistung des Planers schon im Bauwerk verkörpert haben muss oder zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt hat. Diese erfreuliche Auffassung vertritt das OLG Hamburg. |
Die Bauhandwerkersicherungshypothek in § 650e BGB
Der frühere § 648 BGB ist seit dem BGB 2018 § 650e
§ 650e BGB bietet Architekten und Ingenieuren die Möglichkeit, ihren Honoraranspruch im Grundbuch sichern zu lassen. Dem Wortlaut nach richtet sich § 650e BGB zwar nur an Bauunternehmer. Im Bauvertragsrechtsreformgesetz (BauVertrRRG) hat der Gesetzgeber aber einen eigenständigen Untertitel für Architekten und Ingenieure geschaffen und über die Verweisungsnorm (§ 650q BGB) klargestellt, dass § 650e BGB auch für die planenden Berufe gilt.
Auch die planenden Berufe können § 650e BGB beanspruchen
Neue Rechtsprechung nutzen ...
Der Anspruch eines Architekten auf Einräumung einer Sicherungshypothek für seinen Honoraranspruch (§§ 650e, 650q Abs. 1 BGB) setzt dabei nicht voraus, dass auf dem Baugrundstück mit Bauarbeiten begonnen worden ist oder die Umsetzung der Planung dort zu einer Wertsteigerung geführt hat. Diese erfreuliche Ansicht vertritt nach dem Kammergericht Berlin (Urteil vom 14.02.2023, Az. 21 W 28/22, Abruf-Nr. 234090) jetzt auch das OLG Hamburg (Beschluss vom 03.12.2024, Az. 10 W 24/24, Abruf-Nr. 246744).
Darum ist die Bauhandwerkersicherungshypothek ein gutes Druckmittel
Die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek – auch schon einer entsprechenden Vormerkung – gibt Ihnen ein wirksames Druckmittel gegen Ihren Auftraggeber an die Hand.
- Die Eintragung verhindert wirtschaftlich den geplanten Verkauf der im Bau befindlichen oder errichteten Häuser. Sie behindert Ihren Auftraggeber auch bei einer evtl. erforderlichen Nachfinanzierung.... und zu Ihrem Vorteil umsetzen
- Hypothek und Vormerkung sichern Ihnen die Rangstelle. Bei einer Zwangsversteigerung wird Ihre Forderung bei der Feststellung des geringsten Gebots und der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt.
- Sie können Ihre Rechte aus der Hypothek unabhängig vom Insolvenzverfahren geltend machen (und z. B. die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben).
Der Fall vor dem OLG Hamburg
Planungsleistungen sollen vermietbare Fläche des Gebäudes erhöhen
Im konkreten FalI war ein Architekt u. a. mit der Erwirkung einer Abrissgenehmigung für den Bestand und einer Baugenehmigung für einen Neubau beauftragt worden, der die vermietbare Fläche im Vergleich zum Istzustand um mehr als 40 Prozent erhöhen sollte. Die Genehmigungen wurden erteilt. Der Auftraggeber selbst wollte allerdings gar nicht bauen. Die Planung diente insbesondere der Vorbereitung des Verkaufs des Grundstücks.
Architekt beantragt Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 650e BGB ...
Der Architekt beantragte eine einstweilige Verfügung zur Eintragung einer Vormerkung einer Sicherungshypothek gemäß § 650e BGB. Das LG Hamburg lehnte den Anspruch mit der Begründung ab, dass es einer im/am Grundstück verkörperten Wertsteigerung bedürfe und diese regelmäßig den Baubeginn erfordere. Gegen die ablehnende Entscheidung legte der Architekt sofortige Beschwerde ein.
... und bekommt sie vom OLG Hamburg zuerkannt
Mit Erfolg! Das OLG Hamburg hat den Anspruch auf die Sicherungshypothek bejaht. Die Auffassung, dass sich die Planungsleistung bereits in Form einer Wertsteigerung im Bauwerk verkörpert haben müsse und dies regelmäßig den Baubeginn voraussetze, gelte in der Neufassung des § 650e BGB ab 2018 nicht mehr. Konsequenterweise hat das OLG Hamburg - und das ist erfreulich – auch seine frühere entgegenstehende und noch zur alten Rechtslage ergangene Rechtsprechung (Beschluss vom 18.03.2009, Az. 14 W 241/09) aufgegeben.
Unter Bezug auf die Gesetzesmaterialien hat das OLG festgestellt, dass der Gesetzgeber im neuen Baurecht hinsichtlich der Sicherungsansprüche nicht an eine Wertsteigerung, sondern ausschließlich an die geleistete Werkleistung anknüpft (§ 650e S. 2 BGB).
Positive Recht-
sprechung verfestigt sich |
- Beitrag „Bauhandwerkersicherungshypothek: KG Berlin hebt Sicherungsinstrument auf neues Niveau“, PBP 5/2023, Seite 16 → Abruf-Nr. 49235180
- Beitrag „Projekt gerät in Schieflage: Diese Exit-Strategien stehen dem Planer zur Verfügung“, PBP 3/2023, Seite 17 → Abruf-Nr. 49056366
- Beitrag „BGH: Die Bauhandwerkersicherung können Sie auch für Nachträge aktivieren“, iww.de/pbp → Abruf-Nr. 48850215
AUSGABE: PBP 4/2025, S. 16 · ID: 50331196
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