Keine Entwurfsplanung ohne Objektbeschreibung

Die Objektbeschreibung als Grundleistung in der Lph 3 gilt als wichtiger Bestandteil der Entwurfsplanung, weil darin qualitative Aspekte der Planung festgehalten werden, die zeichnerisch nicht dargestellt werden können. Die Objektbeschreibung stellt eine zentrale Grundlage für die Kostenberechnung im Sinne des § 2 Abs. 11 HOAI dar. Auch die DIN 276 nimmt auf diese qualitativen Planungsfestlegungen als relevante Erläuterungen Bezug und nennt sie, neben den Entwurfszeichnungen und der zugehörigen Mengenberechnung, als Grundlage für die Erstellung der Kostenberechnung.

Die Objektbeschreibung ist darüber hinaus – neben den Entwurfsplänen und -berechnungen – eine zentrale Grundlage für die Entscheidung von Auftraggebenden über die Fortführung der Planung hinsichtlich der Entscheidung über die Erstellung der Genehmigungs- und der Ausführungsplanung.

Eine Darstellungsvorschrift, also wie eine Objektbeschreibung bzw. die „relevante Erläuterung“ formal auszusehen hat, geht weder aus der HOAI noch aus der DIN 276 hervor. Eindeutig ist aber, dass es sich um eine „Beschreibung der Einzelheiten in der Systematik der Kostengliederung“ (vgl. Ziff. 3.4.3 der DIN 276/2008-12) handelt, die die qualitativen Planungsinhalte für das Bauvorhaben beschreiben muss, die „aus den Zeichnungen und Berechnungsunterlagen nicht zu ersehen“ (vgl. Ziff. 3.4.3 der DIN 276/2008-12) sind.

Es sollen die Materialien der Bauteile bzw. der Teilleistungen beschrieben werden, mindestens jedoch deren kostenentscheidenden Qualitätsstandards.

Eine Ausarbeitungstiefe der Objektbeschreibung hat nach herrschenden Kommentarmeinungen mindestens nach der zweiten Gliederungsebene der DIN 276 zu erfolgen (z. B. Kostengruppen [KG] 310, 320, etc.). Da die Objektbeschreibung eine Grundlage für eine Kostenberechnung ist, und diese – wenn nicht anders vereinbart – in der dritten Gliederungsebene geschuldet ist, wird für den Regelfall eine Informationstiefe bis zur dritten Gliederungsebene als erforderlich erachtet (z. B. KG 311, 312, (…) 321, 322, etc.).

Weder die HOAI noch die DIN geben ein „Muster“ vor oder verweisen auf eine Vorlage, wie eine Objektbeschreibung bzw. die relevanten Erläuterungen aussehen sollen. Die DIN 276 versteht diese eigenständige HOAI-Grundleistung als Teil der Kostenplanung bzw. als eine Grundlage für die Erstellung der Kostenberechnung. Sie muss somit alle Informationen enthalten, die entwurfs- und kostenrelevant sind.

In der Beschreibung hat eine Zuordnung zur Lage des Bauteils bzw. des Bauelements zu erfolgen, da es z. B. unterschiedliche Qualitäten und Ausführungsarten von Außenwänden an ein und demselben Gebäude geben kann (wie z. B. STB-Wand mit Perimeterdämmung für Kellerwände, Mauerwerkswand mit WDVS oder hinterlüftete Fassade mit Holzverkleidung). Auch unterschiedliche Anforderungen, die aus dem baulichen Brandschutz resultieren, können für Bauteile unterschiedliche Qualitäten erforderlich machen. Aus den Beschreibungen muss somit klar hervorgehen, welche Qualitätsbeschreibung welchem Gebäudeteil bzw. Bauteil zuzuordnen ist.

Dabei kommt es auf den Inhalt und auf den Empfängerhorizont an. Aber aus Autorensicht empfiehlt sich für eine Objektbeschreibung eine textliche Beschreibung, insbesondere, wenn eine Zuordnung zu Gebäude- oder Bauteilen erfolgen muss. Honorarrechtlich genügt auch eine Spalte in der Kostenberechnung mit den entsprechenden qualitativen Angaben und der Zuordnung zum jeweiligen Bauteil (ggf. mit Beschreibung). Entscheidend ist, dass qualitative Festlegungen erfolgen, diese zugeordnet werden, für den Auftraggeber verständlich sind und überprüft werden können und, dass sie als Grundlage für die Kostenberechnung herangezogen werden können (und umgekehrt auch die Kosten der Kostenberechnung nachvollziehbar machen).

Im weiteren Planungsverlauf können sich Auftraggebende und Planer während der Ausführungsplanung, Ausschreibung und Bauausführung auf die in der Objektbeschreibung festgelegten Qualitäten zur freigegebenen Kostenberechnung beziehen.

Orientieren Sie sich bei Ihrer Objektbeschreibung an folgenden Maßgaben:

Wie schon erwähnt, hat die Gliederung der Objektbeschreibung analog zur Kostenberechnung zu erfolgen. Bei einer Gliederung nach KG der DIN 276 beginnt die Auflistung im Regelfall mit den qualitativen Angaben zum Herrichten und Erschließen bzw. der KG 210 Herrichten – untergliedert in der dritten Ebene mit den Sicherungsmaßnahmen (KG 211), den Abbruchmaßnahmen (KG 212) etc.

Bei einer gewerkeweisen Gliederung kann z. B. das Standardleistungsbuch (STLB) als Orientierung dienen. Auch hierbei ist auf eine exakte Zuordnung zu achten. Der BKI-Kostenplaner (Software) und die entsprechenden BKI-Baukosten-Publikationen können bezüglich der Kostenkennwerte hilfreich sein; insbesondere bezüglich der Einstufung der Qualität und der Unterscheidung zwischen einem niedrigen, mittleren oder hohen Standard.

Allgemeine und besondere Angaben sollten, analog zur Kostenberechnung, vorweg gestellt werden: Dazu zählen u. a.

Weil die Objektbeschreibung eine relevante Erläuterung zur Kostenberechnung darstellt, muss aus einer vollständigen Objektbeschreibung auch hervorgehen, ob und inwieweit die Planung und die Kostenberechnung auch die Kosten für Provisorien, Winterbau etc. enthalten. Darüber hinaus sind auch weitere kostenrelevante Angaben in der Objektbeschreibung wichtig; z. B., ob der Bestand bei einem Umbau schon vollständig untersucht und planungsmäßig berücksichtigt wurde.

Wichtig | Deshalb ist eine Objektbeschreibung auch diejenige Planungsunterlage, in der Planende dokumentieren, welche Bauteile, Bauweisen oder Qualitäten u. U. noch nicht in der Planung und deshalb auch (noch) nicht in der Kostenberechnung enthalten sind.

Mit der Integration von Leistungen anderer an der Planung Beteiligter sind die Ergebnisse aus deren Entwurfsplanungen nicht nur in die zeichnerische Entwurfsplanung und in die Kostenberechnung, sondern auch in die Objektbeschreibung zu integrieren.

Dies bedeutet, dass die Entwurfsergebnisse aus der Tragwerksplanung, den Fachplanungen der Technischen Gebäudeausrüstung sowie auch die Entwurfsplanungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter (z. B. aus Boden- und /oder Schallschutzgutachten) hinsichtlich der sich daraus ergebenden qualitativen Angaben für die Ausführung (Qualitätsstandards) in die Objektbeschreibung aufzunehmen sind.