Bauen im Bestand (Teil 1: Planungsanforderungen)

Die wohl bekannteste Besondere Leistung bei Umbaumaßnahmen ist die Bestandsaufnahme. Auch wenn es noch nicht überall in der Branche angekommen ist: Die Bestandsaufnahme ist eine unverzichtbare Leistung. Das wichtigste Urteil hierzu bezieht sich zwar auf die Planungsleistung von Architekten (OLG Brandenburg, Urteil vom 13.03.2008, Az. 12 U 180/07, Abruf-Nr. 201816; PBP 7/2008, Seite 4), der amtliche Leitsatz ist jedoch auf die TA übertragbar.

Kurzum, kein Umbau ohne Bestandsaufnahme. Problematisch wird das allerdings bei Aufträgen der öffentlichen Hand, da diese die Lph 1 nur selten beauftragt, trotz der daraus resultierenden Haftungsprobleme (Ausgabe 2/2022, Seite 12 → Abruf-Nr. 47936653). Die dem Planer stattdessen bereitgestellte, selbsterbrachte „Grundlagenermittlung“ ist in vielen Fällen unvollständig und fehlerhaft. Die notwendige Leistung der Bestandsaufnahme wird schlichtweg „eingespart“ - mit verheerenden Folgen.

In vielen Vertragsmustern, die den Planern vorgelegt werden, werden die Besonderen Leistungen der Lph 1 einfach nur aus der HOAI (Anlage 15.1) abgeschrieben. Dort heißt es lapidar:

Meist ist diese Leistung auch noch „pauschal“ zu bepreisen und viele Fachplaner bieten das für ein paar tausend Euro an. Der Bauherr freut sich zwar zunächst über das geringe Honorar, allerdings nur so lange bis es zur Leistungserbringung kommt – denn bei einem solchen Vorgehen sind Streitigkeiten vorprogrammiert.

Im Folgenden werden die klassischen Fehler beider Vertragsparteien in Bezug auf die Bestandsaufnahme analysiert und alternative Vorgehensweisen vorgeschlagen:

Während der Bauherr erwartet, dass der Fachplaner mit einem Team aus Spezialisten durch die Katakomben der Technikzentralen kriecht, interpretiert der Fachplaner die Leistung als lockeren Spaziergang seines Werkstudenten durch das Gebäude, bei dem ab und zu ein Foto geschossen wird – mehr war bei dem Honorar schließlich auch nicht drin.

Ein klassisches Dilemma bei fehlender Leistungsdefinition. Die HOAI hilft hier nicht weiter. Sie schweigt sich zur inhaltlichen Tiefe der Leistung aus. Ein Problem, dessen Auswirkungen sich durch das gesamte Projekt ziehen kann. Umso wichtiger also, dass die Vertragsparteien den Begriff der „Bestandsaufnahme“ inhaltlich präzisieren. Folgende Fragen helfen bei der Leistungsdefinition:

Diese Fragen verdeutlichen, dass der notwendige Leistungskorridor erheblich sein kann. Natürlich ist das von Projekt zu Projekt unterschiedlich. Der Umbau einer Notstromversorgung für ein Krankenhaus wird anders zu begleiten sein als die Sanierung einer Toilette in einem Kindergarten. In jedem Fall sollten aber immer beide Seiten über eine eindeutige Beschreibung des Leistungsumfangs verfügen oder, falls das nicht der Fall ist, diese gemeinsam entwickelt werden. Nur so kann ein angemessenes Honorar-Leistungs-Verhältnis entstehen und von Ihnen als Planer kalkuliert werden.

Wer kennt sie nicht, die 40 Jahre alten Tuschepläne, die schon leicht vergilbt die angebliche Trassenführung zeigen. Auch wenn diese Pläne manchmal wahre Kunstwerke darstellen, so sind sie für den Umbau kaum zu gebrauchen. Denn die fortwährenden Umbaumaßnahmen der letzten Jahre sind in den seltensten Fällen in die Pläne eingearbeitet und die dargestellten „Anlagen(-teile“) haben nichts mit der Realität zu tun. Was also tun?

In einem ersten Schritt sollten Sie den Bauherrn über diesen Sachverhalt schriftlich informieren. Sind die Pläne nicht zu verwenden und passen sie nicht zu den Bestandsbegehung, muss hier u. U. eine andere Vorgehensweise gewählt werden. Dabei sind zwei Arten von Sanierungsprojekten zu unterscheiden.

Bei der ersten Sanierungsart werden die umzubauenden Bereiche komplett bis zum Rohbau entkernt. Dies hat den Vorteil, dass vor Baubeginn festgestellt werden kann, ob Durchbrüche und Schächte die richtige Lage und Größe haben – eine immens wichtige Information für die Qualität der nachfolgenden Ausführungsplanung.

Die zweite Sanierungsart ist der Umbau einer Bestands-TA. Dabei wird in eine funktionsfähige Anlagentechnik eingegriffen, diese verändert und ergänzt. Da dabei nicht auf den Rohbau zurückgebaut wird, entstehen noch mehr Unsicherheiten bezüglich der Leitungsführung sowie den Wechselwirkungen mit anderen Gewerken. Da in diesem Fall auch digitale Scans nicht weiterhelfen – denn diese erfassen lediglich die erste Technikschicht - muss noch expliziter auf mögliche Risiken hingewiesen werden. Von besonderer Bedeutung sind dabei die hydraulischen Aufschlüsse.

Bei der Bearbeitung dieser Besonderen Leistung wird der zweite Halbsatz – das „Nachrechnen“ – oft vergessen oder gar gänzlich ignoriert. Eine vermeintliche Kleinigkeit, die sich jedoch zu einem ausgewachsenen Problem entwickeln kann. Denn genau betrachtet sollte der Begriff „Nachrechnen“ beim TA-Planer alle Warnlampen aufblinken lassen. Denn um etwas „nachrechnen“ zu können, müssen Grundlagen und Informationen vorhanden sein.

Somit können wesentliche Berechnungen, wie die von Kanal-, Rohr- oder Sprinklernetzen bzw. Unterverteilern auch nicht „nachgerechnet“ werden. Diese Ergebnisse sind jedoch wesentlich, um Umbauten und Erweiterungen technisch mangelfrei zu realisieren. Auch hier gilt die Devise: „Erläutern“. Klären Sie Ihren Bauherrn umfassend über die Situation und die daraus resultierenden Risiken auf. Denn spätestens, wenn die ausführende Firma die Druckverlustberechnung (nicht Schätzung) abfragt oder prüft, werden bei Unsicherheiten Probleme entstehen und die Baufirma wird das Risiko in der Regel nicht tragen wollen. Beachten Sie, dass hier der Bauherr gefordert ist, das Bestandsrisiko zu tragen und nicht Sie.

Wichtig | Erklären Sie je Gewerk die Unmöglichkeit der Leistung „Nachrechnen“. Dies kann zwar zur Folge haben, dass Teile Ihres Honorars gekürzt werden, da Ihnen nur das Honorar der tatsächlich erbrachten Leistung zusteht. Das ist jedoch allemal besser, als durch einen Planungsmangel einen Schaden zu verursachen. Oft bleibt allerdings gar nichts anderes übrig als tatsächlich zu „Messen“, was ebenfalls eine Besondere Leistung darstellt. Eventuell lässt sich – auch in Abstimmung mit dem Auftraggeber – mit einem Schätzwert weiterarbeiten. Dabei sei allerdings nochmals klargestellt, dass die beauftragte Leistung „Nachrechnen“ und nicht „Nachschätzen“ heißt.

Betrachtet man unter diesen Voraussetzungen den möglichen Leistungsumfang der „Bestandsaufnahme“, wird schnell klar, dass man dafür Zeit benötigt, und dass die Leistung über die „übliche“ Pauschale von ein paar tausend Euro kaum zu erbringen ist. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Bestandsaufnahme in allen Anlagengruppen durchgeführt werden muss.

Bei der Bestandsaufnahme und der darauffolgenden Analyse der Ergebnisse werden frühzeitig Themenfelder erkannt, die nicht nur einen erheblichen Einfluss auf die Kosten haben, sondern manchmal auch die gesamte Sanierung in Frage stellen können.

Vorab ist klarzustellen, dass der Brandschutz als solcher nicht in das Leistungsbild des TA-Planers fällt. Insbesondere im Bestand besteht die erste Beratungspflicht darin, den Bauherrn über diesen Sachverhalt aufzuklären und ihn aufzufordern, einen Sonderfachmann einzuschalten (vgl. hierzu AHO Heft Nr. 17/Leistungen für Brandschutz). Normalerweise obliegt es dem Architekten, den Bauherrn hierauf hinzuweisen:

Es kommt jedoch oft vor, dass bei technischen Umbauten gar kein Architekt beauftragt ist. In einem solchen Fall haben dann Sie als TA-Planer den Bauherren auf die Notwendigkeit der Beauftragung eines Brandschutzfachplaners bzw. eines Architekten hinzuweisen.

Wichtig | Übernehmen Sie keine Leistungen außerhalb Ihres Berufsbilds. Denn mit großer Wahrscheinlichkeit sind Sie für Planungsleistungen im Bereich des Brandschutzes nicht versichert. Klären Sie diesen Sachverhalt detailliert mit Ihrer Versicherung, denn gerade beim Brandschutz können hohe Haftungsrisiken entstehen.

Was hingegen eine klassische Leistung des TA-Planers darstellt, ist die Planung der Schott- und Brandschutzklappen. Deren Technik und Einbauvorschriften haben sich in den letzten 20 Jahren stark verändert. Schwierig wird das, wenn bei Umbauten an den Bestand angeschlossen werden soll. Denn oft fehlen Zulassungen oder die baulichen Voraussetzungen sind nicht mehr gegeben. In solchen Fällen muss unbedingt ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Oftmals bleibt dann nur die Möglichkeit, die Anschlussstellen komplett neu aufzubauen. Beachten Sie, dass Sie Ihren Bauherrn auch diesbezüglich frühzeitig (schriftlich) aufzuklären haben.

Seit der Einführung der VDI 6022 - Raumlufttechnik, Raumluftqualität (2018), die sich mit den Hygieneanforderungen an raumlufttechnische Anlagen und Geräte beschäftigt, hat sich diesbezüglich viel verändert. Eine vollständige Umsetzung der VDI 6022 ist nicht nur aufwendig, sondern auch gestalterisch für Bauherren und Architekten herausfordernd. Dies liegt vor allem an den Anforderungen an die Revisionssicherheit der Lüftungstechnik, die zu einem Flickenteppich von Revisionsklappen im Deckenbild führt.

Im Bestand ergeben sich aber noch weitere Herausforderungen. Wer nämlich schon einmal einen Blick in ein 20 Jahre altes Lüftungskanalnetz gewagt hat, versteht warum die VDI 6022 überhaupt entstanden ist. Von den Abluftnetzen ganz zu schweigen. Da in der Lüftungstechnik eine „Problemhydraulik“ eben nicht wie bei Rohrnetzen mittels eines Wärmetauschers getrennt werden kann, sollten Sie sich mit Ihrem Bauherrn intensiv über die Problematik der „Transfer-Verkeimung“ austauschen.

Denn was nützt ein neues Kanalnetz, wenn nach Umschluss an den Bestand nach wenigen Tagen der Schmutz des ungepflegten Altbestands eingetragen wird. Außerdem ist zu prüfen, ob aus dem Umbau auch umfängliche Maßnahmen für das Bestandsnetz resultieren. Und last but not least ist das Hygienethema selbstverständlich auch bei der Trinkwasserinstallation zu betrachten.

Dieser Punkt betrifft vor allem die Heiz- und Kaltwassernetze. Beachten Sie, dass viele Pumpenhersteller nur noch die Gewährleistung für ihr Produkt übernehmen, wenn das Medium bestimmten Qualitätsanforderungen genügt (vgl. VDI 2035 – Vermeidung von Schäden in Heizungsanlagen). Wird also an eine Bestandsanlage angeschlossen, dann ist es wichtig, das Medium zu überprüfen. In der Regel werden die Anforderungen an die Wasserqualität nicht erfüllt. Die Bestandsanlage muss dann gespült und das Wasser getauscht werden. Oft sind auch Bauteile wie Schmutzfänger zu wechseln. Je nach Anlagengröße und Zugänglichkeit verursacht das erhebliche Kosten, die vielen Bauherren nicht bewusst sind.

Daher gilt auch hier die frühzeitige Aufklärung durch Sie als TA-Planer sowie die Empfehlung einer vorsorglichen Beprobung des Mediums im Bestandssystem. Für den Fall, dass Sie das als Planer begleiten, sollte Ihnen klar sein, dass auch das nicht zu den Grundleistungen zählt. Auch wenn in der HOAI hierfür keine exakt passende Besondere Leistung definiert ist, fällt diese Planungsleistung inhaltlich unter folgenden Punkt:

Die Gebäudeautomation (GA) ist ein wahrer Klassiker in der Bestandssanierung. Doch wie auch im Neubau, wird sie oft nur stiefmütterlich behandelt – mit unangenehmen Folgen. Bei großen Bestandsliegenschaften, bei denen nur Teilbereiche saniert werden, ist es meist sinnvoll, auf den bereits vorhandenen Hersteller aufzuschließen, um Komplikationen bei Signalübersetzung, Ersatzteillagerung und Wartungsverträgen zu vermeiden. Da in solchen Fällen auf eine „produktneutrale“ Ausschreibung verzichtet werden muss, sind die Rahmenbedingungen vor allem bei öffentlichen Bauherren bereits nach der Bestandsbegehung gemeinsam zu erörtern.

Doch auch bei der Erweiterung einer 20 Jahre alten Bestands-GA können Probleme auftreten. Denn nicht immer haben die Hersteller die alten Komponenten noch auf Lager. Im schlimmsten Fall muss schon bei einer kleinen Sanierung die gesamte Hard- und Software getauscht werden. Auch stellt sich oft die Frage, ob eine schon in die Jahre gekommene Bestands-GA überhaupt zukunftsfähig ist. Diese Frage hat sich im Zuge der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (vgl. § 71a GEG) noch erheblich verschärft.

Auch die Normung verändert sich ständig. Die geforderten Qualitäten steigen dabei von Novelle zu Novelle, was dazu führt, dass eine vollständige Umsetzung bestimmter Normen im Bestand schlichtweg nicht möglich ist. Beachten Sie, dass auch diesbezüglich frühzeitig „beraten“ werden muss (PBP 3/2017, Seite 14 → Abruf-Nr. 44535489). Im Zuge der zukünftigen Notwendigkeiten, die sich aus den verändernden Klimabedingungen ergeben, sind solche Anpassungen auch gleich im Zuge der Sanierungsmaßnahme zu diskutieren. Viele Bestandsgebäude werden mit den steigenden Außentemperaturen und stärkeren Regenereignissen zu kämpfen haben (Ausgabe 10/2023, Seite 10 → Abruf-Nr. 49693160).

Die Bausubstanz des Gebäudes wird bei der Planung der TA oft sträflich vernachlässigt. Beachten Sie, dass, obwohl die Beurteilung der Bausubstanz ebenfalls keine Leistung des TA-Planers ist, dieser Umstand dennoch einen erheblichen Einfluss auf Ihre Planung und auf die Kosten hat.

Falls Wände und Decken nicht oder nicht mehr die erforderliche Tragfähigkeit für Abhängungen, Trassen oder Bohrkonsolen aufweisen, muss dies von Ihnen bereits in der Entwurfsplanung berücksichtigt werden (Ausgabe 11/2021, Seite 13 → Abruf-Nr. 47635816). Sonderkonstruktionen und Spezialanker müssen mitgeplant und in den Kosten berücksichtigt werden. Dies ist vor allem bei sehr alten Gebäuden zu berücksichtigen. Bei Gebäuden, die um 1900 erstellt wurden, kann selbstverständlich nicht von den heute üblichen Festigkeiten ausgegangen werden.

Grundsätzlich obliegt es auch hier dem Objektplaner, die Beauftragung zur Beprobung der Festigkeiten von Wänden, Decken und Böden zu empfehlen (s. o., Teilleistung d)). Weigert sich der Bauherr aber, frühzeitig eine Beprobung durchführen zu lassen, sollten Sie als TA-Planer Bedenken anmelden. Da die Leistung der Beprobung innerhalb der Grundlagenermittlung zu erfolgen hat, ist diese bei Aufträgen der öffentlichen Hand von Ihnen zu prüfen bzw. die Ergebnisse der Beprobung abzufordern, falls die Lph 1 nicht beauftragt wurde.