Die neue KfW-Förderung: So beraten wir verunsicherte private Bauinteressenten

In der neuen „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“, die an die Stelle der KfW-Finanzierung tritt, gibt es nur noch eine förderfähige Hausvariante – das Effizienzhaus 40 mit dem Zusatz „NH“ (= KfW 40 NH). Die Effizienzhaus-Standards (40 Plus, 40 und 55) gibt es nicht mehr.

Wer bisher den Tilgungszuschuss haben wollte, konnte wählen – direkter Zuschuss zu einer eigenen Bankfinanzierung oder in Kombination mit dem KfW-Darlehen. Das hat sich ab dem 21.04.2022 geändert. Jetzt können Bauherren den Zuschuss nur mit einem Immobiliendarlehen der KfW über die Hausbank erhalten. Der Tilgungszuschuss beträgt bei voller Nutzung der max. Kreditsumme von 150.000 Euro genau 12,5 Prozent (18.750 Euro). Er wird wie bisher für jede erstellte Wohnung gezahlt.

Insgesamt haben die stetigen Verbesserungen der KfW – trotz gestiegener Baukosten – für anhaltend positive Rahmenbedingungen beim Zinshaus-Neubau gesorgt. Bis Ende 2021 ging es ab 0,76 Prozent p. a. los! Das ist aber auch Geschichte. Die KfW ist seit Anfang des Jahres näher am Marktzins und passt die Konditionen gefühlt ständig an. Früher waren die Konditionen über viele Quartale konstant – Jetzt kommt die Phase der Unplanbarkeit.

Früher rechnete sich die Förderung für fast alle Bauherren sehr gut. Und da kamen dann zur Wirtschaftlichkeit automatisch die positiven Effekte der Ökologie und der niedrigen Betriebskosten für den Mieter. Alle waren motiviert, zeitgemäß zu bauen. Heute muss wieder ganz genau auf die Wirtschaftlichkeit geachtet werden.

Unsere Kostenanalyse zeigt, dass für kleine Gebäude die Mehrkosten so hoch sind, dass der Tilgungszuschuss weit überschritten wird. Hier rechnet sich die Maßnahme nur, wenn die Energiekosten extrem steigen und eine ganz lange Nutzungsdauer angenommen wird. Aus reinen wirtschaftlichen Überlegungen würden wir für kleine Gebäude daher den gesetzlichen Standard empfehlen. Auch dieser hat eine gute energetische Qualität.

Ab ca. zehn Wohnungen verbessert sich die Relation Tilgungszuschuss zu Mehrkosten. Werden hier noch die Betriebskosteneffekte berücksichtigt, ist aus unserer Sicht eine Empfehlung für den Standard KfW 40 NH zu geben. Der Mehraufwand und damit höhere Baukosten für die Erreichung des höheren Energiestandards sind dann notwendig. Wir stellen unseren Interessenten dazu ein Baukosten-Tool kostenlos zur Verfügung, in dem eine Vorgabe integriert ist, die dem Energiestandard KfW 40 entspricht. Die Preise basieren auf einen Baupreisniveau einer Großstadt wie etwa Hamburg.

Die folgende Grafik stellt die Mehrkosten für unterschiedliche Projektgrößen zusammen. Für Gebäude mit wenig Wohnungen, z. B. ein Einfamilienhaus, rechnet sich die Förderung nicht mehr. Ab einer Wohnungsanzahl von etwa zehn Wohnungen wird die Kostenneutralität etwa erreicht.

Durch die höhere Förderung des KfW 40 Standards werden im Segment der Mehrfamilienhäuser die Mehrkosten in der Regel wieder aufgehoben. Der Investor erhält genau die Förderung mehr, die er für das bessere Haus bezahlt. Und der Mieter freut sich über die gesunkenen Nebenkosten. Einzig die Wartungskosten durch Filterwechsel und durch die späteren Reparaturen sollten in der Kalkulation nicht ganz vernachlässigt werden.

Die Bundesregierung fördert jetzt offiziell nur noch „nachhaltiges Bauen“. Hierfür wurde ein spezielles Zertifizierungssystem geschaffen. Das bedeutet gestiegene Anforderungen an das Gebäude. Ein KfW Haus ohne Lüftungsanlage inkl. Wärmerückgewinnung ist damit so gut wie ausgeschlossen. Dazu kommen auch weitere Auflagen, wie baubiologisch einwandfreie Materialien (blauer Engel o. ä. müssen das dann auch bestätigen).

Die neue NH-Zertifizierung ist mit der Kopplung an die KfW-Finanzierung zur Pflicht geworden. Sie bestätigt die „nachhaltige Bauweise“ und muss durch den Antragsteller zusätzlich zur Energiebilanz nachgewiesen werden. Es sind also ein Energieberater und ein Nachhaltigkeitszertifizierer notwendig, um die Fördermittel rekrutieren zu können.

Die Checkliste zeigt, wie der richtige Ablauf ist, um die neue KfW-Förderung zu erhalten. Es bedarf des abgestimmten Zusammenspiels mehrerer Akteure:

PBP hat das Online-Marketing-Konzept für Mehrfamilienhaus-Projekte („Zinshaus-Projekt“) von Stefan Scholz schon einmal vorgestellt. Konkret geht es darum, wie Architektur- oder Ingenieurbüros mit der Zielgruppe „private Bauherren“ Grundstücksbesitzer, die oft noch gar kein aktives Bauinteresse haben, darauf aufmerksam machen, dass sich das Grundstück als „Zinshaus-Projekt“ eignet. Den Weg dahin ebnet passgenaues Content-Marketing („Storytelling“) über die eigene Website. Stefan Scholz hat das perfektioniert. Er macht Grundstücksbesitzer auf sich aufmerksam, bindet sie durch seriöse und werthaltige Informationen an sich, generiert aus anonymen Followern (Stichwort E-Mail-Adresse) persönliche Kontakte und gewinnt so Jahr für Jahr neue Auftraggeber und zufriedene Bauherren.

Den Weg dahin möchte er anderen Kollegen zeigen. Eine Arbeitsgruppe hat sich schon gebildet und ist auch an der Aufnahme neuer Kollegen interessiert. PBP vermittelt in Person von Chefredakteur Günter Göbel (goebel@iww.de) gerne den Kontakt zu Stefan Scholz. Mehr zum Zinshaus-Projekt erfahren Sie auch in einem 90-minütigen Video: https://www.mmst-architekten.de/online-marketing-architekten/.