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MusterformulierungGestaltungsvorschlag: Abrechnung der kalten Betriebskosten
Abo-Inhalt30.06.20256152 Min. LesedauerVon RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf
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Hinweis an Redaktion
| Im Folgenden erhalten Sie einen Gestaltungsvorschlag für die kalten Betriebskosten. Er kann Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt werden, ist aber nach eigener Einschätzung an den Einzelfall anzupassen. |
1. Allgemeine Ausfüllhinweise
Mustertext exemplarisch und nicht abschließend für alle Anwendungsfälle
Der folgende Gestaltungsvorschlag weist aus Übersichtsgründen nur wenige Betriebskostenarten auf. In der Tagespraxis werden meist etliche zusätzliche Betriebskostenarten umgelegt. Dazu wären anstelle der Zeilen 2 bis 6 des Gestaltungsvorschlags die dem Katalog des § 2 BetrKV entsprechenden Betriebskostenpositionen mit den konkreten Kosten einzutragen. Hat das Haus z. B. keinen Aufzug, werden trotzdem Aufzugsbetriebskosten in die Abrechnung eingestellt, aber mit dem Betrag: „Zurzeit 0,00“.
Die in den Zeilen 1 bis 10 des Gestaltungsvorschlags eingesetzten EUR-Beträge (z. B. Zeile 5 Spalte 2) sind willkürlich gegriffen und nicht verbindlich.
2. Rechenschritte besser aufnehmen
Bei fehlender Mitteilung eines durchgeführten Vorwegabzugs ist die Abrechnung nicht (mehr) formell, sondern nur (noch) materiell fehlerhaft (BGH 20.1.16, VIII ZR 93/15, MK 16, 41).
Vorwegabzug ausweisen
Es empfiehlt sich indes, den tatsächlich erfolgten Vorwegabzug nach wie vor in der Abrechnung auszuweisen. Denn fragt der Mieter nach, sind ihm die Rechenschritte ohnehin offenzulegen. Daher können diese Rechenschritte auch von vornherein in die Abrechnung übernommen werden.
3. Empfehlungen für die Position „Stromverbrauch“
„Allgemeinstrom“ kennen BGB und BetrKV nicht
Es empfiehlt sich nicht, den Stromverbrauch, etwa für Treppenhauslicht, unter den Begriff „Allgemeinstrom“ zu ziehen, da es im BGB und in der BetrKV die Position „Allgemeinstrom“ nicht gibt (vgl. AG Hamburg 21.12.22, 49 C 149/22, ZMR 23, 645).
Will man z. B. Strom für einen Elektrorasenmäher der Hausbeleuchtung entnehmen, lässt sich separat ein konformitätsbestätigter und manipulationsgeschützter Zwischenzähler hinter dem Zähler für die Hausbeleuchtung privat einrichten. Dann gilt er nicht als zusätzlicher Stromanschluss und löst keine Grundgebühren aus (vgl. Lammel, HeizkV, 5. Aufl., § 7 Rn. 91). In diesem Sinne regt Zich (MietRB 21, 167) für die Umlage solcher Stromkosten einen entsprechenden Verweis im Mietvertrag an.
4. Gestaltungsvorschlag für eine Wohnraum-Betriebskostenabrechnung
Beispiel mit fünf Betriebskostenarten
Aus Platzgründen werden nur fünf Betriebskostenarten aufgeführt. Die Zahlen sind willkürlich gegriffen. Die Fußnoten dienen nur zur Information des Vermieters, sie sind nicht in diejenige Abrechnung zu übernehmen, welche dem Mieter zugeht.
Musterformulierung / Wohnraum-Betriebskostenabrechnung | ||||||
An Herrn Markus Mieter Häuserstraße 1 11111 Wohnstadt | Valentin Vermieter, Siedlungsweg 1, 11111 Wohnstadt, Telefon: 0000/99 99 99, E-Mail: ABC@xyz.de, Datum: ….… 20…, Umsatzsteuer-Identifikations-Nummer: DE123… | |||||
Betriebskostenabrechnung Abrechnungszeitraum vom 1.1.20… bis zum 31.12.20…; Häuserstraße 1, Wohnung: 1. Stock links, … | ||||||
Sehr geehrter Herr Mieter, Sie erhalten anbei die jährliche Betriebskostenabrechnung. Daraus ergibt sich der an Sie zurückzuerstattende/von Ihnen nachzuzahlende Euro-Betrag, der nachfolgend in Zeile 10 unter Spalte 6 aufgeführt ist. Dieser vorgenannte Betrag wurde aufgrund der Zahlen in den Spalten 4 und 5 ermittelt. Zu Ihrer Information lesen Sie jedoch bitte zunächst die nachfolgenden Hinweise:
| ||||||
Die auf die von Ihnen angemietete Wohnung umlegbaren Betriebskosten errechnen sich wie folgt: (Beträge in Euro) | ||||||
Zeile ↓ | Spalte 1 | Spalte 2 | Spalte 3 | Spalte 4 | Spalte 5 | Spalte 6 |
1 | Kostenart | Für das ganze Haus im Abrechnungszeitraum angefallene Kosten | Anteil der nicht umlegbaren Kosten, die vorweg abzuziehen sind | Nach Vorwegabzug der Kosten aus Spalte 3 verbleibende Kosten | Umlageschlüssel laut Mietvertrag (Erläuterung in Zeile 15) | Auf Sie entfallender Anteil, errechnet aus den Spalten 4 und 5 |
2 | Grundsteuer (gemäß Gebührenbescheid ...) | 2.172,82 | 160,30 | 2.012,52 | Wohnfläche | 253,20 |
3 | Wasserverbrauch zzgl. Grundkosten (für insg. 9 Nut- zungseinheiten gemäß Gebührenbescheid ...) | Wasserpreis = 1.323,88 Grundpreis = 811,80 2.135,63 | Wasserpreis = 28,46 Grundpreis = 90,20 118,66 | 2.016,97 | Anzeige der Wohnungs-wasserzähler | Wasserpreis = 150,29 Grundpreis = 90,20 240,49 |
4 | Heizung und Warmwasser werden, wie auch in den Vorjahren, gegen Ende Oktober separat durch den Wärmemessdienst … abgerechnet | ./. | ./. | ./. | ./. | ./. |
5 | Strom für die Beleuchtung von Hauseingang und Treppenhaus sowie für die elektrische Klingel- und Türöffneranlage der Wohnungen (gem. Anzeige des Stromzählers Nummer …) | 34,92 | Entfällt (keine Treppenhausnutzung, weder Klingel noch Türöffner) | 34,92 | Wohnfläche | 4,39 |
6 | Personen- oder Lastenaufzug (zurzeit nicht vorhanden) | zurzeit 0,00 | zurzeit 0,00 | zurzeit 0,00 | Wohnfläche | zurzeit 0,00 |
7 | Summe: | 4.343,37 | 278,96 | 4.064,41 | ||
8 | Auf Sie entfallender Gesamtbetrag: | 498,08 | ||||
9 | Ihre monatlichen Betriebskostenvorschüsse im gesamten Abrechnungszeitraum betrugen: 40,00 EUR mal 12, das ergibt einen Vorauszahlungsbetrag von: | 480,00 | ||||
10 | Ihre Vorauszahlungen sind geringer als der auf Sie entfallende Gesamtbetrag. Demnach ist von Ihnen folgender Betrag nachzuzahlen: Angaben zur Anpassung der Vorauszahlungen finden Sie nachfolgend in Zeile 13. | 18,08 | ||||
11 | Bitte überweisen Sie den Nachzahlungsbetrag bis zum … (= 30 Tage nach Zugang dieser Abrechnung) auf das Konto … | |||||
12 | Hinweis auf Verzugsschaden4: Sollte der Nachzahlungsbetrag nicht bis zu dem in obiger Zeile 11 genannten Termin auf das angegebene Konto eingegangen sein, befinden Sie sich vom darauffolgenden Tage an in Verzug. Infolge eines Verzuges können von Ihnen von da an Verzugszinsen verlangt werden; diese betragen gemäß § 288 Abs. 1 BGB: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB. Zusätzlich kann im Verzugsfall gemäß § 288 Abs. 4 BGB von Ihnen Ersatz für nachweislich eingetretenen Verzugsschaden verlangt werden. | |||||
13 | Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen Im vergangenen Abrechnungsjahr reichten die von Ihnen geleisteten Vorschüsse nicht aus. Sie werden daher gem. § 560 Abs. 4 BGB neu festgesetzt – und zwar auf ein Zwölftel des auf Sie entfallenden Gesamtbetrags für das vergangene Abrechnungsjahr. Bitte ändern Sie Ihren Bank-Dauerauftrag. Die Grundmiete wird mit dieser Anpassung der Vorauszahlung nicht erhöht. | |||||
14 | Die Abrechnungsunterlagen, insbesondere die Bankbelege, können Sie bei … nach telefonischer Rücksprache von montags bis freitags zwischen … und 19 Uhr einsehen. | |||||
15 | Erläuterung des Umlageschlüssels: Laut Mietvertrag erfolgt die Verteilung der Frischwasserkosten nach Zähleranzeige; die Umlage der übrigen kalten Betriebskosten erfolgt nach dem Verhältnis Ihrer Wohnungsfläche zur gesamten Wohnfläche des Hauses. | |||||
(a) Umlage der Frischwasserkosten nach Zähleranzeige (siehe oben Zeile 3): | ||||||
Der vom Wasserwerk ermittelte Wasserverbrauch des Hauses betrug | 814 m3 | |||||
Dafür wurden als Arbeitspreis inklusive 7 % Mehrwertsteuer berechnet (ohne Grundkosten) | 1.323,83 EUR | |||||
Das ergibt einen Kubikmeterpreis von | 1,626 EUR | |||||
Für das Gewerbe fielen 17,50 m2 Wasser an, das ergibt einen Wasserverbrauchspreis für das Gewerbe von | 28,46 EUR | |||||
Hinzu kommt der vom Wasserwerk je Einheit erhobene Wasser-Grundpreis5 von | 90,20 EUR | |||||
Der Wasserverbrauchspreis und der Wassergrundpreis für das Gewerbe ergeben | 118,66 EUR | |||||
Damit verbleiben nach erfolgtem Vorwegabzug für die Wohnungen (oben Zeile 3, Spalte 4) | 2.016,97 EUR | |||||
Die Ablesung Ihres Wohnungswasserzählers am 31.12.20 … ergab eine Anzeige von | 92,43 m3 | |||||
Aus diesem Ablesewert, mit dem Kubikmeterpreis multipliziert, ergibt sich für Sie der Preis für das verbrauchte Wasser in Höhe von | 150,29 EUR | |||||
Hinzu kommt der vom Wasserwerk je Einheit erhobene Wasser-Grundpreis5 von | 90,20 EUR | |||||
Ihr Wasserverbrauchspreis und Wasser-Grundpreis ergeben den obigen Betrag von | 240,49 EUR | |||||
(b) Umlage nach Wohnfläche: | ||||||
Dazu wird die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung | 69,86 m² | |||||
geteilt durch die Quadratmeterzahl der gesamten Wohnfläche des Hauses | 555,28 m² | |||||
Daraus ergibt sich der Umlagefaktor, nämlich 69,86 m2 ÷ 555,28 m2, mithin | 0,1258104 | |||||
Mit diesem Faktor werden die oben in Spalte 4 genannten flächenbezogenen Kosten multipliziert; das ergibt die auf Sie entfallenden jeweiligen Kosten oben in Spalte 6. | ||||||
Mit freundlichen Grüßen Valentin Vermieter | ||||||
Fußnoten (nicht in die Abrechnung zu übernehmen)
1 BGH 14.2.07, VIII ZR 1/06, in: DWW 07,114 = GE 07, 438 = MM 07,145: „Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind ...“
2 BGH 8.3.06, VIII ZR 78/05, in: DWW 06, 279 = GE 06, 502: „Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.“
3 Entspricht dem Vorschlag von Beuermann, in: GE 06,1600.
4 Vgl. BGH 25.10.07, III ZR 91/07, in: NJW 08, 50: „Die Übersendung einer Rechnung mit der einseitigen Bestimmung eines Zahlungsziels durch den Gläubiger vermag ohne die erforderliche Belehrung des Verbrauchers (§ 286 Abs. 3 S. 1 BGB) einen Verzug des Schuldners nicht zu begründen.“
5 Aus BGH 20.5.15 (VIII ZR 164/14 [Rn. 37, 38], ZMR 15, 90) ergibt sich Folgendes: Ein Wasserversorger darf neben verbrauchsabhängigem Entgelt zugleich einen verbrauchsunabhängigen Grundpreis in Ansatz bringen und er darf ohne zusätzliche Differenzierung – etwa: nach Größe oder Personenzahl – lediglich auf die Anzahl der Wohneinheiten abstellen. Im entschiedenen Fall berechnete der Versorger für 2009/2010 einen verbrauchsunabhängigen Trinkwasser-Grundpreis von 151,20 EUR je Wohnung.
AUSGABE: MK 7/2025, S. 131 · ID: 50419711
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