Trotz Formularklausel: Vermieter muss Geschirrspüler reparieren

Der Mieter verlangte vom Vermieter, einen Geschirrspüler zu reparieren. Das Gerät befand sich bei Mietvertragsabschluss bereits in der Wohnung. Der Vermieter verweigerte die Instandsetzung unter Verweis auf eine Klausel in den AGB des Mietvertrags, wonach technische Geräte einer Einbauküche „(...) als nicht mitvermietet (gelten)“. Das LG gab dem Mieter recht. Der Vermieter sei gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den defekten Geschirrspüler zu reparieren oder auszutauschen. Denn das nicht mehr funktionsfähige Gerät stelle einen Mietmangel dar. Es sei zurzeit des Mietvertragsschlusses in der Wohnung vorhanden und funktionstüchtig gewesen, sodass dies unter Berücksichtigung von Treu und Glauben den nach der Verkehrsanschauung vertraglich geschuldeten Zustand darstelle. Dem stehe auch die o. g. Regelung des Mietvertrags nicht entgegen. Ausgehend vom Wortlaut liege hierin keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung dahin gehend, dass der Geschirrspüler nicht mitvermietet sei. Denn durch die Verwendung der Formulierung „gelten nicht als mitvermietet“ bleibe unklar, welche Rechtsfolgen sich hieraus für die Vertragsparteien ergeben sollen.

Da es sich bei der Klausel um eine AGB handele, sei die Unklarheitsregelung des § 305c Abs. 2 BGB anwendbar. Zweifel bei der Auslegung gehen folglich zulasten des Verwenders. Danach trete neben die Auslegungsmöglichkeit, dass sich der Vermieter von seiner Instandhaltungspflicht freizeichne, das Verständnis, dass für die in der Klausel benannten Gegenstände neben dem Grundmietzins keine gesonderte Miete geschuldet sei, jedoch dem Mieter im Fall eines Mangels die Gewährleistungsrechte aus §§ 535 ff. BGB zustehen sollen. Damit scheide ein Ausschluss der Instandhaltungspflicht des Vermieters aus.

Beachten Sie | Der Vermieter hat ein Interesse daran, seine Instandsetzungspflicht für eine dem Mieter zur Nutzung überlassene Einbauküche mit entsprechenden Elektrogeräten zu vermeiden. Wie das rechtssicher erreicht werden kann, ist derzeit noch unklar, weil die entsprechenden Vertragsgestaltungen bislang nicht höchstrichterlich überprüft wurden. Die Entscheidungen der Instanzgerichte sind uneinheitlich. Das AG Besigheim (22.6.23, 7 C 442/22) hat ebenso wie im Fall das LG Berlin entschieden. Demgegenüber hat das AG Berlin-Neukölln (14.11.17, 18 C 182/17) eine explizite Regelung, wonach bestimmte Gegenstände kostenlos zur Nutzung überlassen werden und den Mieter die Instandhaltungspflicht trifft, für wirksam gehalten.