Doch keine Grundstücke von untergeordnetem Wert: So funktioniert die (nachträgliche) Einlage

Nach § 8 EStDV brauchen betrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn der Wert der betrieblich genutzten Räume nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks (relative Grenze) und nicht mehr als 20.500 EUR (absolute Grenze) beträgt. Bei der Überprüfung dieser beiden Grenzen ist Folgendes zu beachten:

Werden die Grenzen des § 8 EStDV nicht überschritten, hat der Selbstständige ein Wahlrecht. Er kann den betrieblich genutzten Raum im Eigenheim als Privatvermögen oder als Betriebsvermögen behandeln. Entscheidet er sich für die erste Möglichkeit, ist Folgendes zu bedenken:

Wird eine der beiden Grenzen des § 8 EStDV wegen steigender Immobilienpreise erstmals überschritten, ist der Grundstücksteil zwingend in das Betriebsvermögen einzulegen (BFH 21.7.67, VI 290/65). Der Einlagewert ist i. d. R. der Teilwert nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG. Bei Einlage innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung bzw. Herstellung wird der Einlagewert nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 Hs. 2 Buchst. a und S. 2 EStG ermittelt.

In vielen Fällen wird jedoch erst Jahre später erkannt, dass ein betrieblich genutzter Raum im Eigenheim wegen Überschreitung einer der Grenzen des § 8 EStDV als notwendiges Betriebsvermögen ausgewiesen werden muss. Hier stellt sich die Frage, in welchem Jahr die Einlage zu erfolgen hat und vor allem mit welchem Wert sie zu berücksichtigen ist. Soweit keine Berichtigung im ersten Jahr, in dem notwendiges Betriebsvermögen vorhanden ist, mehr möglich ist, ist der fehlerhafte Ansatz grundsätzlich im ersten Jahr, dessen Veranlagung noch geändert werden kann, zu berichtigen. Dabei ist aus steuerlicher Sicht Folgendes zu beachten:

Um den korrekten Einlagewert zum 31.12.18 in unserem Beispielsfall ermitteln zu können, ist eine Schattenrechnung notwendig.

Die Einlage zum 31.12.18 hätte grundsätzlich mit dem Teilwert erfolgen müssen (§ 6 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 Hs. 1 EStG).

Die Abschreibung hätte ab Einlage grundsätzlich mit 3 % des Einlagewerts für den Gebäudeanteil pro Jahr vorgenommen werden müssen (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG).

Beachten Sie | Die nicht vorgenommenen Abschreibungen i. H. von 2.755 EUR in den Jahren 2019 bis 2023 können nicht nachgeholt werden.

Zum 1.1.24 muss die Einlage steuerlich erfolgsneutral berücksichtigt werden – und zwar mit folgenden Werten:

Beachten Sie | Bei Ermittlung der Abschreibung nach der Einlage aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen – und auch für die Schattenrechnung 2019 bis 2023 – findet § 7 Abs. 1 S. 5 EStG keine Anwendung. Denn diese Vorschrift gilt nach dem eindeutigen Wortlaut nur, wenn das Wirtschaftsgut vorab zur Erzielung von Überschusseinkünften verwendet wurde. Im Beispiel wurde das Wirtschaftsgut jedoch zur Erzielung von Gewinneinkünften verwendet.

Die Prüfung des FA, ob Grundstücksteile von untergeordneter Bedeutung nach § 8 EStDV vorliegen oder es sich doch um notwendiges Betriebsvermögen handelt, soll vor allem in Fällen vorgenommen werden, in denen Selbstständige ihren Betrieb verkaufen oder aufgeben.