Steuerfortentwicklungsgesetz
Höhere Grund- und Kinderfreibeträge für 2025 und 2026
05.02.2025
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Feb. 2025
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Erhaltungsaufwand versus Gebäude-AbschreibungAnschaffungsnahe Herstellungskosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung
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Abruf-Nr. 245150
Abruf-Nr. 245150
| Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Aufwendungen in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Die Aufwendungen sind dann nur über die Gebäude-Abschreibung abzugsfähig. Bei einer Eigentumswohnung sind zwei Besonderheiten zu beachten, worauf das FG Hessen (18.6.24, 4 K 1736/19, NZB BFH IX B 86/24, Abruf-Nr. 245150) hingewiesen hat. |
1. Zwei Besonderheiten bei einer Eigentumswohnung
Maßgebend sind die Anschaffungskosten und -nebenkosten der Wohnung und nicht der Wert des Gesamtgebäudes. Bei Teil- und Wohnungseigentum ist danach die einzelne Einheit und nicht das Gesamtgebäude relevant.
Abzustellen ist auf die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Wohnung angefallenen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen des vermietenden Eigentümers einschließlich seiner anteiligen Aufwendungen für Arbeiten an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen.
Beispiel |
A erwirbt zum 1.11.23 eine Eigentumswohnung, die er vermieten möchte. Die Anschaffungskosten betragen insgesamt 300.000 EUR. Der Grund- und Bodenanteil beträgt 10 % = 30.000 EUR. Anfang 2024 lässt A die sanitären Anlagen (Badezimmer, Gästetoilette) für 29.750 EUR erneuern und neue Türen einbauen (11.900 EUR). Zudem beteiligt er sich an der Dachsanierung (14.280 EUR). Die insgesamt angefallenen Aufwendungen (55.930 EUR) macht er in 2024 als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend. Lösung: Die Nettoaufwendungen ohne USt (25.000 EUR + 10.000 EUR + 12.000 EUR = 47.000 EUR) überschreiten die 15 %-Grenze von 40.500 EUR (15 % von 270.000 EUR). Demzufolge stellen die Aufwendungen insgesamt anschaffungsnahe Aufwendungen dar. Sie erhöhen also die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung von 270.000 EUR um 55.930 EUR auf 325.930 EUR. |
2. Aufwendungen für das Gesamtgebäude sind einzubeziehen
Nach Ansicht des FG Hessen dürfen die auf das im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteile des Gesamtgebäudes entfallenden Aufwendungen nicht unberücksichtigt bleiben. Dies würde auch dem mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verfolgten Vereinfachungszweck widersprechen, weil sich Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig zugleich auf das Sondereigentum als auch auf Bereiche des Gemeinschaftseigentums beziehen. Eine Aufteilung von hierfür einheitlich getragenen Aufwendungen wäre oft nur unter größten Schwierigkeiten möglich.
AUSGABE: MBP 2/2025, S. 21 · ID: 50262714
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