Obacht bei Immobilientransaktionen: Neue Pflichten seit dem 17.2.25

Seit Oktober 2020 gelten für die rechts- und steuerberatenden Berufe bei Immobilientransaktionen Meldepflichten für auffällige Umstände in Bezug auf Kauf- oder Zahlungsmodalitäten nach der Geldwäschegesetz-Meldepflichtverordnung Immobilien (GwGMeldV-Immobilien). In konkreten Fallgruppen müssen geldwäscherechtlich Verpflichtete – in bestimmten Fällen auch Rechtsanwälte – Verdachtsmeldungen an die Financial Intelligence Unit (FIU) abgeben. Die GwGMeldV-Immobilien wurde nun an Änderungen im Geldwäschegesetz (GwG) angepasst. Dabei wurden insbesondere das seit 2023 geltende Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien (§ 16a GwG) umgesetzt.

Die Änderungen gelten seit dem 17.2.25. Ab diesem Zeitpunkt sind sowohl zwei neue Meldetatbestände als auch Ergänzungen der bereits bestehenden Meldetatbestände zu beachten.

§ 6 I Nr. 5 GwGMeldV-Immobilien soll künftig verhindern, dass durch eine Vertragsgestaltung der Parteien eines Grundstückskaufvertrags eine Überprüfung der Einhaltung des Barzahlungsverbots verhindert wird. Diese Meldepflicht betrifft beurkundende Notare. Sie müssen eine Meldung abgeben, wenn die Fälligkeit des Kaufpreises über ein Jahr nach dem Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt liegt und es keinen nachvollziehbaren Grund für diese Vereinbarung gibt.

Künftig muss eine Meldung erfolgen, wenn gegen einen an dem Erwerbsvorgang Beteiligten oder einen wirtschaftlich Berechtigten wegen einer rechtswidrigen Tat ermittelt wird oder ein Strafverfahren anhängig oder rechtshängig ist oder eine solche Person wegen einer rechtswidrigen Tat innerhalb der letzten fünf Jahre verurteilt wurde, die eine Vortat der Geldwäsche darstellen könnte. Voraussetzung ist, dass ein Zusammenhang zwischen der Tat und dem Immobilienerwerb nicht ausgeschlossen werden kann.

Neu sind außerdem Meldepflichten, wenn eine Gegenleistung von mehr als 10.000 EUR mit bestimmten Zahlungsmitteln – Bargeld, Gold, Platin oder Edelsteinen oder Kryptowerten – erbracht oder (lit. d) über ein Bankkonto aus bestimmten Risikostaaten geleistet wird. Notare sollten besonders darauf achten, wenn Käufer mit Bargeld oder Kryptowerten zahlen wollen – selbst wenn die Summe auf mehrere Einzelbeträge gesplittet wird. Ferner besteht eine Meldepflicht, wenn die Gegenleistung um mehr als 25 % von dem tatsächlichen Verkehrswert des Geschäftsgegenstands abweicht.